預防我國房地產泡沫的若干思考

[摘要] 房地產泡沫對整個國民經濟的沖擊是非常大的，本文從幾個方面提出一系列的防治措施。

[關鍵詞] 房地產泡沫防治措施

自20世紀90年代開始，我國房地產業已經逐步占據了國民經濟主導產業的地位。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，逐漸成為促進國民經濟增長的強有力的動力。隨著我國城鎮化、工業化和信息化的快速發展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國房地產市場呈現持續增長的態勢。但房地產業的發展有其自身的規律，只有遵循其發展的客觀規律，才能保持房地產業健康、穩定地發展，任何短時期內投機發展或階段性過度發展，勢必導致房地產泡沫的產生和膨脹，而一旦房地產泡沫出現破滅，其對整個經濟的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產泡沫防治措施的研究具有深刻的意義。

一、房地產泡沫的概念

所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。

二、房地產泡沫的防治措施

房地產作為國民經濟的晴雨表，直接關系到整個我國經濟和社會的穩定發展。目前我國正處在房地產業高速增長的最佳時期，那如何預防和減少房地產泡沫呢?

1.加強宏觀形勢和政策的監控

加強對宏觀經濟形勢和政策的監控宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。

2.加強對銀行的監督管理

在中國，由于60%以上的房地產投資金額來源于商業銀行，因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業銀行，但是前身為國有銀行的幾大銀行系統事實上仍然是采取的國家信用。銀行買單，事實上也就是國家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會導致經濟萎縮，消費下降，投資乏力等一系列后續問題，日本1990年房地產泡沫破裂導致的后遺癥到現在都沒有消除，這也會對政府產生很大的壓力。因此，如果能夠宏觀調控，減小房地產泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法就是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領域來防止可能的房地產泡沫的一種嘗試。我們還要結合其他的措施來預防房地產泡沫。比如加強對房地產價格的檢測和調控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。

3.加強對房地產開發規模的控制

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，2004年增長48.5%， 2005年1～11月份就增長65.3%，遠遠高于同期房地產開發投資的增長速度，個別地區出現了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上海也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，中國國土資源部最近就清理各類園區用地，加強土地供應調控有關問題發出了緊急通知。通知稱，要清理違規設立的各類園區。凡是違反土地利用總體規劃批準設立的園區，都必須進行認真清理。嚴禁違返下放土地審批權。各類園區用地必須納入當地政府的統一計劃，統一供應、統一市場管理。通知要求，要嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品開發。嚴禁任何單位、個人與鄉村簽訂協議圈占土地。對于簽訂這種協議，要求辦理收地手續的，要進行認真清理，所簽協議一律無效。凡是通知炒賣各種協議、立項批準書、規劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認，不得辦理用地手續。

4.加大經濟適用房建設力度，優化經濟適用房開發機制

進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規模，著力解決中低收入家庭的住房問題。首先，遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規模;第二，經濟適用房建設要與危舊房改造相結合;第三，根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準;第四，加強經濟適用房價格的監管，控制建設成本，保證工程質量;第五，經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

5.加強房地產宏觀發展戰略研究，建立房地產預警機制

應當通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。建立一套有效的監督和防范房地產泡沫的預警系統，通過一系列指標來測定房地產泡沫程度是否已經過高。我們可以依據土地批文價格的漲幅、商品房的空置率、房價的漲幅、房地產投資額增長率、房地產投資總額占社會投資總額的比重、房地產增長率與GDP 增長率的對比度等指標來判斷泡沫的大小， 并分別設定各自的警示標準， 及時關注房地產各指標因子的變化情況。

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