論商品房預售合同的訂立和履行

[摘要] 商品房銷售是房地產開發商目前采用的主要銷售方式，這種銷售方式由于其標的物在合同簽訂時尚在建設中，合同的簽訂和履行都具有一定的特殊性。本文針對商品房預售合同的訂立和履行中存在的問題進行分析，并提出了相應的建議。

[關鍵詞] 商品房預售合同

商品房買賣分為現房買賣和期房買賣兩種，期房買賣又稱為商品房預售，是指房地產開發經營單位將建設中的商品房預先出售給承購人，由承購人根據預售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權的房屋買賣形式。預售商品房作為一種期權交易模式，專業性強、涉及法律關系復雜，客觀地形成了在房地產開發商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱，給雙方在簽約過程中造成了許多困難，很容易侵害買房消費者的合法權益。商品房預售合同就其性質而言，應屬房屋買賣合同的一種，但由于其標的物是在建中的房屋，這就使得該種合同呈現出許多與一般貨物的買賣合同不同的特點，在實踐上也出現了一些特殊的法律風險和糾紛焦點，在合同的訂立和履行過程中主要表現為以下方面：

一、 合同的主體資格存在缺陷

按照我國《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方必須具備如下的條件：

1.預售方必須是經過批準設立并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。如果預售方不具備房地產開發經營資格而與他人簽定了商品房預售合同，則該合同為無效合同；

2.預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。土地和房屋不可分割的特性決定，房屋的所有權和土地的使用權一同轉讓，只有確定了土地使用權的商品房才能訂立預售合同。否則，該合同為無效合同，而且房地產管理部門不可能為雙方辦理有關權屬登記手續，預購方最終無法取得該商品房的所有權；

3.預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須達到工程建設總投資的25％以上，并已經預定施工進度和竣工交付日期。建設工程規劃許可證是開發商進行商品房建設的前提條件，否則，屬于違法建筑，雙方簽訂的預售合同即為無效合同；

4.預售方必須向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

只有當預售方符合了上述條件，才具備和購房者簽訂商品房預售合同的資格。但是有一些開發商隱瞞了自己某些條件欠缺的事實，甚至偽造了相關的證明，騙取了購房者的信任，雙方簽署了不具有法律效力的合同。即使訴諸法律，預售方負有的義務僅僅是退還已收房款，最多加付利息。

二、 預售廣告、售樓說明書誤導購房者

從法律角度而言，售樓說明書是一種要約邀請，或稱引誘要約，是發展商讓其代理商向不特定的對象發出的，用以介紹并推銷商品房屋的有關圖片、文字說明。購房者只能通過售樓說明書去了解房屋的結構、房型、設施，從而做出是否購買的決定。所以售樓說明書可以說是簽訂合同的基礎。如果售樓說明書帶有欺詐的性質，將會影響到商品房預售合同本身。最高人民法院的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。開發商為了促銷物業，在不違背真實的情況下，對物業進行宣傳是可以的，但是，夸大的、根本不能實現的廣告會造成對購房者的誤導，為日后引發糾紛埋下隱患。

三、 合同條款不規范

為了保護消費者的權益，我國已經推行了《商品房預售合同》示范文本，北京、上海等大城市的《商品房預售合同》示范文本經過了多次修正，逐步完善。但是在合同的某些方面，仍然存在一些問題：

1.銷售面積有貓膩。商品房面積乘以單價即為總購房款，單價一般情況下經合同約定，雙方明確，不會變動，一方很難提高或降低，而預售合同中的商品房面積往往是根據施工圖紙確定的，而且這個銷售面積（建筑面積）不只包括房屋的套內面積，還包括公攤面積，后者需要專業人士，獲取整套建筑施工圖紙才能計算出來，一般購房者根本不清楚這個數據的來歷。通常情況下，由于施工中放線、支模等的影響，銷售面積數與實際竣工的房屋面積有一定誤差。《商品房預售合同》示范文本對“銷售面積”與“實測面積”不一致的情況都作了相關的約定，比如北京市示范文本規定：“根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據實測建筑面積結算房價款；（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。”這一條款看似公平，當面積誤差超過3％時，退房者可以得到房款和利息，不退房時，3%以內(含3%)部分的房價款由購房者補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。但實際情況是：購房者在暗處、開發商在明處。無論對“建筑面積”或“實測面積”，購房者都無法掌握，而為開發商則自始至終都能控制。比如有的開發商表面上單價比較優惠，但在公攤面積上多加1個平方米、2個平方米，購房者根本無法知道其中的奧妙，而實際交房時，實測面積多出1％、2％，由此帶來的總房款可能有數千或者上萬元。

2.權利義務不對等。在房屋預售合同中，有違約責任的相關規定，但是開發商在商品房預售合同中，往往強調的是購房者的義務，回避或減清自己的義務，比如對延期交房而應承擔的違約金的比率設定過低等。

3.不通過協商，強迫購房者接受某些條款。在實際操作中，購房者和開發商協商的機會幾乎等于零，開發商在《商品房預售合同》示范文本中早已添上了他決定的選擇或數據，例如，上面提到的開發商延期交房而應承擔的違約金的比率，購房者根本沒有談判的余地。

四、合同履行不全面

由于商品房預售合同的簽訂早于商品房的建成，容易引發各類糾紛。主要是以下幾個方面：

1.開發商修改設計。在建設過程中，開發商出于各種目的，可能將購房者看到的設計圖紙上的某些內容進行修改，比如綠地面積、公用建筑、配套設施等。有的是擅自修改，購房者還可以通過相關渠道向主管部門反映，能夠得到改正；有的規劃設計的修改卻是得到了相關部門批準而進行的，雖然合法，但是購房者在簽訂預售合同之初所預想中的家園已經面目全非了。

2.延期交房。由于建設過程中，有多種因素影響工期，比如開發商資金短缺、施工單位延誤工期、不可抗力的影響等，延期交房必然打亂一些購房者的入住計劃，給他們的生活帶來不便。

3.降低裝修標準。對于一些約定精裝修的商品房，在實際建設過程中，以次充好，或者取消了原來銷售廣告中宣傳的配置，以此來降低成本。

五、國家對商品房預售的訂立和履行應加大監管力度，增強合同示范文本的強制性，規范強勢企業的交易行為

1.嚴格把握房地產開發公司的成立條件，嚴格房地產開發企業資質的審查，避免一些資信不良的開發商參與房地產開發，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度以確保房地產市場秩序的穩定；嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，從預售之初即對商品房預售行為實行依法登記和監管制度，進行嚴格把關，非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。

2.大力推進《商品房預售合同》示范文本的建設和改進。由于諸多原因，目前全國并未推行統一的《商品房預售合同》示范文本，造成了合同管理上的不規范。此外，上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預售合同具體條款存在著較大的差異。

3.嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，加強登記備案管理，對不合乎法律規定，顯失公平的商品房預售合同和開發商一房二賣的合同不予辦理登記。商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產生法律效力的手續制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產生對抗第三人效力的手續制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條對此做出了規定。

4.對商品房預售合同的履行實行必要的監管，嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房，房地產開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同內容的，應當征得購房人同意，購房人訂立預售合同變更協議，并報有關管理部門備案。房地產開發企業單方面變更商品房預售合同內容的，購房人有權解除商品房預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。對于預售的商品房，建設主管部門除了按照國家有關的規范對質量和安全進行監督管理之外，建議在監管過程中，增加必要的合同履行管理，要求開發商按照預售合同中的約定向購房者交付房屋。

從各國房地產市場發展來看，商品房預售都占有較重要的地位，取消商品房預售并不利于我國房地產市場的發展和完善，因此除了政府部門的努力，還需要房地產開發商應該嚴格自律，消費者增強自我保護意識和維權意識，新聞輿論應加強對一些商品房預售合同中“霸王條款”以及商品房預售合同履行過程中的違約行為的曝光，不斷促進商品房交易行為的公平和公正，保證購房者的合法權益。

參考文獻：

[1]楊艷:商品房預售合同相關法律問題試論[J].華僑大學學報社會科學版，1996.4

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