論現代商品房的建筑風格與消費需求層次間的關系及其影響

[摘要] 現代化不同的商品房的建筑風格能反映出不同房屋的檔次，而不同層次的消費者對不同檔次的房屋有著不同層次的需求。于是，建筑風格成了提高購買力的亮點。本文從馬斯洛的需求層次理論出發以四川德陽為例分析了不同層次的消費需求對不同房屋建筑風格的需求之間的關系及其對房屋銷售的影響。

[關鍵詞] 需求層次建筑風格商品房德陽房屋銷售

按照馬斯洛需求層次理論:人的需求分不同層次且由低到高遞進。這一理論反映在商品房市場可以理解為：收入水平是決定不同檔次的商品房消費的最主要的因素，不同層次的消費者的收入狀況代表了不同消費需求層次，而房屋建筑風格又能體現商品房的檔次，所以商品房的建筑風格能夠體現不同層次的消費需求。對房地產開發商來說，如何從房屋的建筑風格中了解消費者對商品房的需求層次進而有針對性的進行房地產開發，滿足不同層次的消費需求有很重要的意義。

一、德陽的房屋建筑風格

德陽的房屋建筑風格大致有四種:第一種是豪華型;第二種是中西結合式；第三種是中檔舒適型;第四種是經濟型。四種不同風格的房屋是為了適應不同層次的消費需求，而消費需求不是一層不變的，它的變化將影響房屋建筑風格的變化而后影響到房屋銷售，最終會對本市的房地產業產生影響。下面具體分析一下德陽的房屋建筑風格:

1.豪華型

豪華型是專門為有錢人建造的。這類房屋一戶兩至四層，帶花園和車庫，大多是別墅群，有單體別墅，也有聯體別墅，其特點是面積很大、結構復雜，造型優美，有躍層式、也有錯層式。德陽的別墅區有:旌都苑、旌湖御苑、淺水灣、旌湖星辰、魯能南域中央等。這類房屋售價很高，都在2000元/m2以上。

2.中西結合型

中西結合型房屋建筑風格介于中式和西式之間，樓房層數較少一般為四層。房屋結構上大部分傾向于中式，只有陽臺和復式樓梯采用的是西方慣用的羅馬式柱和羅馬式欄桿，或者廚房采用開放式。因為中國的國情所致，不可能完全按照歐式建筑，為了滿足部分消費需求，這類中西結合式房屋建筑便應運而生了。它的特點是面積比較大，一般在150m2以上;陽臺寬敞，采用落地式大開間隔音玻璃。從外觀上看，有歐式的氣魄和豪放。這一類型的房屋有屬于高檔型的也有中高檔型的，價格在1400元/m2～1800元/m2之間。

3.中檔舒適型

這類房屋建筑樓房層數是五至六層，單戶面積多在100m2～150m2左右，一梯兩戶或三戶，有躍層式也有錯層式，體現的是一種舒適高雅的風格。價位在1500員/m2左右，受到中等經濟收入層的青睞，企業中層以上管理層和一般公務員都能承受。

4.經濟型

這類房屋樓層一般為七層，結構和造型上都比較簡單，外觀樸實，面積較小在50m2～100m2左右，基本上是小戶型。這類房屋屬于低檔型，售價在1400元/m2以下，大多為低收入階層量身定做。

二、德陽商品房的消費需求層次

直面德陽的購房人群，主要有以下四種需求層次，他們基本上與剛才分析的四種房屋建筑風格有著對應關系。

1.享受型

這類需求是指那些高收入人群，老板、經理、股份集團企業中的領導、國企老總、白領、高級技術人員、項目承包人、私營企業中頗具規模的經商者等。他們能掙錢，能花錢也不怕花錢。他們的需求就是豪華型的房屋，對房屋建筑風格要求最高，不僅要求房屋面積很大、寬敞，而且需求的就是高檔、排場、氣派，愿意花上百萬去購買豪宅。因為在經濟上他們沒有任何壓力，這類人群屬于富人階層。

2.投資型

這類人群多是經濟條件好的個體經商者、私營企業老板和福利待遇好的企事業單位的領導和職工，這類人群屬于經濟寬裕的中產階級階層。他們的需求主要是中西結合型和中檔型，他們對房屋建筑風格要求比較高，面積較大較舒適，比如說要求小躍層，有較大的露天陽臺，開放式的廚房。他們其中一部分還有一個特點就是用房屋進行投資，一方面他們會買一套高檔或中高檔型的房屋自己居住;另一方面會買一套甚至幾套中檔或經濟型房屋或是出租收租金或是等房價上漲后將其出售賺錢。所以這類人一是為了住房而購房;二是為了賣房而購房。

3.居住型或居家型

這類人群的有一定的經濟基礎但收入也不算太高，購房主要是為了在這個城市里有一個條件較好的房屋，有一種家的感覺。這類人對房屋建筑風格要求比較實際。他們不會去買高檔和中高檔的房屋，主要是買中檔型的，也很難去買經濟的小戶型的房子，雖然他們收入不高，但一輩子的心血就在房子上。他們的需求在100m2～150m2左右，不大不小，一家三、四口足夠，經濟上也能承受得起。這類人群以工齡較長的工薪階層為主。

4.過度型

這類需求人群主要是收入不高的打工族或者20世紀70年代末以后出生的年青人。大部分因為經濟欠佳而選擇50m2～80m2左右的經濟實惠的小戶型。這些人需要房子但也不愿一時就增加太大的壓力，所以他們的消費需求暫時是小戶型，小戶型只是過度，到具備經濟條件的時候再購一套大的房子。還有一類過度型需求人群就是一部分離退體的老年人。

三、不同消費需求層次與房屋建筑風格的關系及其對房屋銷售的影響

德陽是個中小城市，市區人口40萬左右，經濟發展水平排在四川省前列。隨著人民生活水平日益提高，不同收入水平的消費者對商品房的消費層次呈現多樣化的發展，不同收入水平的消費者對房屋建筑風格需求不一，房屋建筑風格已成為影響房屋銷售的重要因素。

從銷售情況來看，2004年1月～6月開盤的3個項目中，1300元/m2～1800元/m2左右的中檔和低檔的多層住宅項目銷售都已達到了85%以上。其余項目基本上都是面積較大(均在150m2以上），結構較復雜，外觀較豪華的風格類型，價位在2000元/m2以上，所以對銷售造成一定難度。2004年7月～12月開盤的4個項目中，兩個中檔多層項目銷售已達70%以上，另外二個項目則為高檔住宅項目由于售價高，戶型較大結構復雜，房屋豪華其總價過高，購者不多因此銷售不佳。 2005年1月～5月新開盤項目銷售中，除有一個低檔多層項目和一個中檔高層項目銷售在30%～40%之間，其余新開盤項目銷售都已過半，個別項目銷售率甚至還達到了90%，這些項目中，低檔樓盤占到了58%。這說明，目前市場需求還是以1400元/m2、150m2以下的中低檔占絕對優勢。這些告訴房地產開發商們，房屋建筑風格類型比例是開發的重要根據，因為它反映了市場需求層次的比例。將房地產開發的資金依據不同消費需求的層次來有主次地安排不同建筑風格類型商品房的投資，一方面減少投資風險避免以后房屋供給的結構性過剩;另一方面，能夠滿足不同消費需求的層次贏得更大的市場。 同時，如果開發商能夠在開發過程中體現出一定特色的房屋建筑風格無疑能夠增加賣點。比如現在房價光漲不降，越來越多人選擇經濟實惠的小戶型，但是小戶型房屋結構和造型簡單面積較小。有些開發商別出心裁開發出小錯層，雖受面積的限制，不可能像大錯層那樣有舒適的空間，但讓購買者看到了一種別有的氣派享受了一種建筑風格，而且價格也不是很高所以銷售情況很好。

原來德陽的房屋建筑風格，除了豪華型、高檔型和一部分中檔的房屋建筑風格變化較多，低檔房屋的建筑風格基本上都很簡單、單一而且雷同的相當多，獨具特色的很少。或者當一種新的房屋建造風格出現的時候，其他的便有效仿之勢。然后，每一棟竣工的房子都是一樣的模式，除了房屋大小不一外，幾乎沒什么改變，讓人覺得每一棟房子都是在克隆，無新穎之感。這種單一類似的房屋建筑風格其實沒有滿足不同層次的消費需求。事實上處在高價位的豪華和高檔型需求層次的消費者畢竟是少數，根據前面分析大部分的消費者處在中低檔需求層次，他們對房屋建筑風格的需求也是多樣的，如何能夠滿足這一層次的消費需求讓他們也可以享受到多種風格的建筑風格是開發商急需思考的問題，而且開發商完全可以開發不同的房屋建筑風格創造出消費者潛在需求。這正是經濟學中薩伊定律講的供給可以創造出自身的需求告訴我們的。這一點通過剛才開發小戶型的小錯層結構而大受歡迎得到了體現。再比如，山東魯能集團在德陽開發的“南域中央”，它屬于高檔房屋，采用了空中樓梯和室內花園的布局，光這一點就在室內設計上增添了出彩的一筆，所以很多人看好“南域中央”，在銷售業績上也一枝獨秀在高檔房屋整體銷售不佳的情況下仍取得了較好的成績。

現在的購房者，由于收入條件的主要影響對房屋的建筑風格的需求變得多樣化，處在不同消費層次的消費者對房屋建筑風格的需求有很大差別，即使處在同一消費層次的不同消費者對房屋建筑風格的需求也是不一樣的，總的來說收入水平的高低決定了房屋建筑風格需求檔次的高低。這是現在房地產開發商們不能忽視的。因為隨著經濟的發展，以及其他因素包括國家宏觀調空政策，城市商品房的開發程度，福利房的取消，購房貸款門檻的降低和貸款制度的完善等對消費者的需求層次都會產生影響而且還會不斷地出現新的需求，這些又會通過消費者對商品房的不同的建筑風格的需求變化表現出來，所以開發商們要考慮商品房的建筑風格對消費需求層次的反映以及不同層次的消費需求要求不同商品房的建筑風格的關系來進行開發。這包含兩個方面的意思，一是針對不同層次的消費需求對商品房建筑風格的要求進行開發;二是在同一層次的消費需求中針對不同的消費者對房屋建筑風格的不同要求進行開發。真正良性發展的房地產業是能夠滿足不同層次的購房者的需求的產業，而不是只針對有錢的富人和中產階級開發外觀華麗，結構復雜，設計新穎，面積寬敞，造型舒適的房屋建筑風格，最大限度讓中低收入者能夠在艱難的買到房子后也體會到一種舒適、典雅的建筑風格而不只是簡單的有一個棲身之地也是房地產開發商們應該從需求層次理論中學習并深刻思考的問題。