論房地產(chǎn)信托

[摘要] 本文介紹了我國(guó)房地產(chǎn)信托興起的原因、概念，以及目前存在的問(wèn)題。主要分析了我國(guó)目前房地產(chǎn)信托的相關(guān)法律規(guī)范及其存在的不足，通過(guò)借鑒國(guó)外房地產(chǎn)信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，探討我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展可行的解決辦法。

[關(guān)鍵詞] 信托房地產(chǎn)信托融資法律體系法律監(jiān)管

一、房地產(chǎn)信托的介紹

信托制度最早起源于英國(guó)，但主要以個(gè)人業(yè)務(wù)為主，隨后被其他國(guó)家所引入，其中以在美國(guó)的發(fā)展最為繁榮，日本緊隨其后。在我國(guó)，房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)務(wù)重開(kāi)后才發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道主要是以銀行貸款為主，這種單一的融資方式在嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不開(kāi)始向信托轉(zhuǎn)移。而信托以其制度靈活、量身打造的特點(diǎn)，與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重要的融資方式。

房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。它包括兩個(gè)方面的含義：一是不動(dòng)產(chǎn)信托。就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人（委托人），為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來(lái)管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系;二是房地產(chǎn)資金信托。就是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。以下我們所說(shuō)的房地產(chǎn)信托主要是指房地產(chǎn)資金信托。

二、房地產(chǎn)信托的優(yōu)缺點(diǎn)及我國(guó)目前存在問(wèn)題

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行的貸款之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要選擇一種靈活、變通的模式，信托的特點(diǎn)正好適合了房地產(chǎn)的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)信托自身無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)業(yè)融資需求的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。信托的資金來(lái)源多樣化，可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等；信托在供給方式上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需要和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，分散了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)；相對(duì)銀行貸款，房地產(chǎn)信托不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。

但房地產(chǎn)信托同時(shí)也存在著許多缺點(diǎn)。房地產(chǎn)信托的資金一般來(lái)自社會(huì)大眾或是法人機(jī)構(gòu)，如果市場(chǎng)不景氣或是利率水平的影響，集資過(guò)程不一定可以順利完成。如果失敗投資者將要承擔(dān)損失。而且，房地產(chǎn)信托使資金的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，如果信托公司由于沒(méi)有很好的專業(yè)化水平或經(jīng)營(yíng)不善而損害投資者利益時(shí)，投資者會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。

雖然我國(guó)的信托法律已基本成型，但由于我國(guó)信托業(yè)發(fā)展時(shí)間短暫，相關(guān)法律沒(méi)有跟上，所以還存在很大的法律漏洞。我們應(yīng)該制定專門針對(duì)房地產(chǎn)信托的相關(guān)法律，使其中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)得到解決。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在:

1.存在著很多法律規(guī)避的現(xiàn)象，這使得投資人的利益得到了很大的損失。

2.我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)范在保護(hù)委托人利益方面還存在以下缺陷:委托人的權(quán)利形同虛設(shè);實(shí)施監(jiān)管的法律依據(jù)效力層次低，且缺乏全方面的系統(tǒng)的監(jiān)管體系;信托企業(yè)信用法律制度缺乏，誠(chéng)信缺乏等。

3.信托作為獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)管理制度，目前在我國(guó)尚沒(méi)有與之相配套的稅收制度。從發(fā)達(dá)國(guó)家的信托發(fā)展來(lái)看，建立信托稅制是勢(shì)在必行的。

三、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展及對(duì)我國(guó)的啟示

信托業(yè)在當(dāng)前主要的發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)獲得了相當(dāng)程度的發(fā)展，并成為現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分。

發(fā)達(dá)國(guó)家中以美國(guó)和日本的信托業(yè)務(wù)發(fā)展較快。美國(guó)信托業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn):銀行兼營(yíng)信托業(yè)務(wù)，信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)務(wù)分別管理;信托業(yè)財(cái)產(chǎn)高度集中;有價(jià)證券業(yè)務(wù)開(kāi)展普遍;嚴(yán)格管理信托從業(yè)人員。日本的信托立法也是相當(dāng)完善的，其信托業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn):寡頭壟斷的行業(yè)市場(chǎng)格局;有健全的法律制度作為依據(jù)和保障;嚴(yán)格實(shí)行銀行、證券和信托業(yè)務(wù)的分業(yè)經(jīng)營(yíng);不斷開(kāi)發(fā)具有本國(guó)特色的信托業(yè)務(wù);重視信托思想的宣傳和普及。我國(guó)今后發(fā)展房地產(chǎn)信托投資公司時(shí)，應(yīng)充分借鑒美國(guó)和日本的相應(yīng)規(guī)定，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，制定出適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托模式。

我國(guó)目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托計(jì)劃與外國(guó)成熟的房地產(chǎn)投資信托存在較大差距，由于相關(guān)法律和市場(chǎng)環(huán)境不健全，其功能發(fā)揮受到一定的限制。 對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家信托業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀等，我們從中得到了一些啟示:

1.加強(qiáng)立法建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管。國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有在良好的法律環(huán)境下，信托業(yè)才能整體上和別的金融機(jī)構(gòu)在信用體系上形成競(jìng)爭(zhēng)。目前，我國(guó)信托監(jiān)管體系的構(gòu)建應(yīng)著重從法律體系入手，我國(guó)信托法律體系應(yīng)該涉及市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出、信托公司經(jīng)營(yíng)、信托業(yè)務(wù)三類。

2.尋求合適的房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)管理模式。首先，建立房地產(chǎn)投資信托基金。建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道;另一方面通過(guò)信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)資金的巨額需求。其次，建立國(guó)有土地信托經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作機(jī)制。最后，“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障。

3.重塑信托形象，普及社會(huì)的信托意識(shí)。我國(guó)近幾年信托業(yè)的發(fā)展已使我國(guó)信托業(yè)的信用跌入谷底，我們必須對(duì)現(xiàn)有信托公司進(jìn)行整頓，提高服務(wù)質(zhì)量，重塑信托形象。一方面應(yīng)強(qiáng)化自身管理，提高服務(wù)質(zhì)量;另一方面應(yīng)成立信托業(yè)協(xié)會(huì)，重視信托理財(cái)?shù)男麄鳎D(zhuǎn)變個(gè)人理財(cái)觀念，以不斷創(chuàng)新的信托品種來(lái)滿足居民理財(cái)日漸多樣化的選擇，提高全民的信托意識(shí)。

只有我國(guó)的信托立法得到完善，社會(huì)的信用體系得到提升，我國(guó)的信托業(yè)在將來(lái)才會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間，才能為我們的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)。