投資性房地產計量模式的探討

將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業新的經濟增長點。房地產投資具有其自身的特點，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍；另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。對于這種具有獨立特征的資產，在會計核算上也應該適用獨立的會計準則規范。2000年3月，在圣保羅召開的國際會計準則委員會理事會上正式通過了《國際會計準則第40號——投資性房地產》，并于2001年1月1日起開始實施。在我國，現行的會計制度與政策都規定，企業所擁有的房地產，即使是用作投資性資產也一律作為固定資產處理，并按其估計使用年限提取折舊。這種核算已經不能反映企業投資性房地產的特征，也不能反映投資性房地產的真實價值。為改變這種局面，并進一步使中國的會計準則更趨近于國際慣例，財政部——投資性房地產》(以下簡稱《投資性房地產準則》)，將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類資產進行會計規范，并上市公司自2007年1月1日起執行。本文就投資性房產在后續計量中的計量模式進行探討。

一、投資性房地產概述

所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

二、投資性房地產計量模式-

《投資性房地產準則》以成本模式作為投資性房產后續計量的基準模式，并適當引入了公允價值模式。

(一)成本模式

成本是指資產購置或建造時，為取得該資產而支付的現金或現金等價物的金額、或其他對價的公允價值、或者在適當時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產的金額。采用成本模式，要求投資性房地產在初始計量后采用折余成本(減去任何累計減值損失)予以計量。

(二)公允價值模式

在公允價值模式下，投資性房地產在初始計量后以公允價值計量，公允價值的變動確認為損益。所謂公允價值，是在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿據以進行資產交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途，以及資產負債表日的市場狀況適度熟悉。“自愿的當事人”包括了自愿的購買者和自愿的銷售者。自愿銷售者愿意根據市場條件，以所能取得的最好價格出售其投資性房地產。而“公平交易”是指在不存在特別或特殊關系的當事人之間進行的交易。這種關系可使交易價格不具有市場狀況的特征。這一交易假定是在非關聯方之間進行的，各方獨立地發生行為。 此外，投資性房地產的公允價值應該反映資產負債表日的市場狀況。之所以強調資產負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。另外，實際上，公允價值的定義還假設了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當事人之間的公平交易中就很可能出現價格的變化。

(三)公允價值模式給上市公司帶來的影響

1．上市公司擁有的投資性房產原先都被計入了固定資產，因此，投資性房產的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年投資性房產升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值模式的推行必將引導市場對該項方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多的關注各項投資性房地產物業的真實價值，在現行制度下，投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算，這在一定程度上不利于反映企業房地產的實際構成情況及各類房地產對企業經營成果的貢獻情況。

2．短期內將對信息披露不充分的公司將產生更大的積極影響。相關公司采用公允價值的計量模式取代成本模式記帳的行為應該屬于會計政策的變更，因此在采用公允價值模式的首年，各相關公司將會采取追溯調整的方式，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模，由于在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業都是以歷史成本計價，而且一般情況下都存在一定程度的升值，因此，如果采用公允價值模式，會引導市場對一些原來信息披露不夠充分公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。

3．相關公司每年凈利潤的波動程度會增大。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度。目前的會計制度下，投資性房地產物業以盈利穩定為最大特點，但由于我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，不會排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能，但更多的投資性房地產物業升值潛力較大且預計將會持續，那么采用公允價值模式總體上每年的重估增值額(即使考慮相應的折舊和攤銷后)應該持續為正值，計入當期損益后當年的凈利潤預計將會得到持續的額外提升。

三、計量模式的具體運用

公允價值計量的崛起，使歷史成本計量受到越來越多的挑戰，但公允價值在實際中的應用卻受到可靠性的制約。就我國目前的情況來看，企業一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。而目前投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價值模式，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：1．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2．企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，投資性房產準則考慮到可操作性等方面的原因，借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，列示了四種可供選擇的方法，即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產最新交易價格的，均可參照類似房地產的現行市場價格，亦可以采用估計未來現金流量的現值法進行確定。同時我們也可以借鑒香港的經驗，房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司會聘請獨立的測量師對其投資性房地產進行評估，并作為公允價值的確定依據。