試論物業管理中存在的問題及物業管理的發展趨勢

[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1009—2234(2007)01—0154—01

物業管理在我國還是一個很年輕的行業。以往建設單位“重建設，輕管理”的態度使得物業管理一直沒有得到應有的重視。改革開放以來，隨著住戶制度的改革，物業管理開始為人們所關注。許多專家、學者對物業管理的相關問題作過深入研究，取得了巨大的成就，對我國物業管理的發展和國務院制定《物業管理條例》起到了很好的指導作用。但筆者看來，現在的研究中分項研究比較多，對物業管理的整體性、系統性描述和研究的比較少。本文希望通過研究分析目前我國物業管理中存在的一些問題，找出相應解決的辦法和對策，特別是對物業管理未來的發展趨勢的預測，提出自己的見解，以便決策者制定出具有獨特性的物業管理發展思路。

一、物業管理中的問題及對策

1．物業管理行業發展的瓶頸

(1)全民物業管理消費意識欠缺

花錢買房無非有兩種原因：一是消費，二是投資。可目前我國有很多人認為房產交易行為的結束，就是房產投資的開始和消費行為的結束。既“房子是我的，還交什么管理費?”就連當前在政策理論當中把住宅建設作為經濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點“兩點論”中，也只是把住房消費歸結到住房交易的環節上。其實房屋購買后，其消費過程并沒有結束，它不象一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸消亡。住房作為不動產其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期使用過程中自身需要維修、保養的特點，又有它的產權人不斷接受服務的需求，同時它還具有美化環境和裝點城市的功能，這就決定了消費的長期性。這個過程就構成一種特殊的消費形式，即物業管理消費。

這種看似簡單的道理，但在從計劃經濟體制下走過來的我國消費者在心理上和認識上是難一下轉變過來的。

(2)《物業管理條例》可操作性差

至今為止，我國都還沒有一部真正適合國情的“物業管理法”。2003年6月國務院第9次常務會議通過并頒布了《物業管理條例》，但是該條例還是比較籠統，可操作性差。總體來看，物業管理法規的制定大大滯后于物業管理的發展速度，制約了物業管理市場化的發展

(3)從業人員素質偏低

目前物業管理人員素質普遍偏低。由于計劃經濟體制下的物業管理單位多數為政府或國營企業下屬的事業單位，主要工作內容不過是清掃衛生和公共設備的基本維修，從業人員素質不必要求太高。所以，多數物業管理公司都承擔著為上級主管單位安置富裕人員的任務。但是市場經濟體制下的物業管理要求物管人員掌握規劃、建筑、園林、經營、管理、公關、財務等專業知識，素質要求較高。此外，物業管理是以提供勞務為產品的行業，其服務質量的好壞直接影響物業管理企業的競爭生存能力。由于從業人員的素質偏低，其管理服務的質量也不能得到保障。這也是目前我國物業管理中存在的問題之一。

除了以上三點外，物業管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業管理企業、物業管理企業與業主委員會關系沒有理順等等。

2．物業管理問題的解決方法

對于物業管理工作中存在的種種問題，應從以下幾方面考慮解決：

(1)在現有《物業管理條例》的基礎上，盡快完善和出臺《物業管理法》

目前國務院已出臺了《物業管理條例》，還要進一步完善物業管理制度。物業管理制度應該包括兩個層次：一是由政府按照《物業管理條例》制定的物業管理辦法。主要應規定物業管理的目的、內容、原則、體制、收費標準和法規責任等。用以調整和規范政府主管部門、物業管理單位、社會各方面以及業主委員會相互問的權利和義務；二是管理單位制定的維修養護和收支規定等。

(2)提高全民物業管理消費意識，保障物業管理費的良性循環

物業管理，尤其是住宅小區的物業管理費來源渠道不暢，資金周轉不靈，已是物業管理中普遍存在的問題。究其原因，除了政府和開發單位的問題外，主要還是市民的物業管理消費意識沒有上去。政府應充分利用宣傳媒體加大宣傳物業管理的力度，使市民都認識到自己作為物業消費者應具有的權利、責任和義務，保障物業管理費的良性循環，避免由于意識落后所造成的城市發展快，管理水平低；住房發展快，房屋損壞也快；城市、街道綠化好，住宅區死角多和發展與管理不協調的弊端，使物業管理消費意識在法律上、制度上、政府行為上、社會需求上以及消費者個人需要上都有組織制度的保證。

(3)由物業管理主管部門組織物業管理專業培訓，提高物業管理人員的素質

目前由于物業管理從業人員素質較低，管理手段落后，使物業管理大大落后于房地產的發展。因此由各物業管理主管部門組織物業管理專業培訓，提高物業人員的素質尤為重要。物業管理人員的素質上去了，物業管理意識以及管理的質量也就跟著上去了。

目前提高管理人員的素質的主要途徑有學歷教育、上崗教育、在職培訓和專題講座等。通過培訓可以使物業管理人員在原有的基礎上不斷更新知識和積累經驗，以適應物業管理不斷的發展要求。

二、物業管理發展趨勢分析

1．物業管理發展總趨勢

自從19世紀中葉歐洲工業經濟的繁榮使英國首先萌生了城市物業管理以來，物業管理這一新生事物經歷了一個多世紀的探索和發展，無論從觀念還是理論框架上都獲得了豐富和完善。在2l世紀的今天，隨著信息時代的到來，電話、E—mail、Internet等現代信息技術的發展越來越快，人民生活的場地與環境已不再局限于一隅之地，因而作為對人們生活、工作的場所和環境為管理對象的物業管理行業來說，也應不斷地適應時代的變化，改變觀念，拓展管理服務范圍、樹立與時代發展相適應的科學物業管理觀念。

值得注意的是，當今許多國家如美國、新加坡等國家早已屏棄了舊物業管理框架，而采用了簡便管理模式，他們的管理模式已朝著知識化、信息化的方向發展。簡便管理模式的定義應該是對環境、組織機構以及人類行為的協調，它廣泛涉及經濟學、管理學、建筑學、行為學以及工程學等學科。由此可見，21世紀簡便管理模式的目標已不再局限于單純的物業、設施的管理，必然應以人為中心，以提高人類的工作、生活質量，提高物業價值以及人類社會的可持續發展目標。

2．我國在現時期物業管理發展的趨勢

目前我國物業管理市場已初步形成，由于其行業的特殊性決定了物業管理的發展與社會經濟的發展、人民生活水平的提高和生活方式的改變有著密切的關系。我認為可以從我國物業管理所在的法律環境、經濟背景以及行業內涵等幾方面去把握其發展趨勢和方向。

(1)物業管理市場逐漸由單一、狹小向開放、擴大轉變；

(2)物業管理法律法規由不完備到趨于完善并形成體系；

(3)物業管理企業的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定狀態；

(4)信息網絡技術的應用，使物業管理手段日益現代化；

(5)政府行政職能日益弱化，行業自律逐漸增強；

(6)物業管理服務的內容將向兩頭延伸；

(7)物業管理從業人員的素質要求越來越高；

(8)規模化、集約化的經營，將導致物業管理服務質優價廉。