土地增值稅“清算令”亡羊補牢

重大利空突襲中國股市

2007年1月17日，下午1點30分，中國股市突然上演高臺跳水。

這天中午1點開市后，滬指延續上午的走勢并加快步伐一路上揚，上漲了54點，最高到達2870.42點，這種漲勢讓人擔憂，暴漲會招來暴跌的。

果然，股指忽然掉頭下行，前后不過十幾分鐘，不但大盤很快從紅翻綠，居然下跌76點。最低達到2742.59點，一正一負，跌幅竟超過了128點！

許多人都在問：出了什么事?一定是非常大事。

看看2006年中國股市的超級牛股，中國房地產板塊的風向標深萬科A，居然跌停!而中國股市的房地產板塊，100支股票居然整體跌幅超過了9.78%! 也就是說，中國股市的房地產板塊幾乎全線跌停！房地產板塊這樣的跌幅，在中國股市十多年的歷史上都極為罕見。

萬科A、華僑城、金地集團、招商地產等龍頭房地產股票率先跌停，浦東金橋、陸家嘴、金融街等持有經營性物業的地產股也同樣跌停。兩市共有29只房地產（A、B）股票收市被砸到跌停板上。直接導致中信房地產股指數暴跌145.49點，跌幅達到8.22%。

到下午3點收盤，滬指仍然收陰，收報于2778.90點，跌42.12點，成交983.7億元，再創滬市交易量天量，房地產股重創了股市大盤。

在剛剛過去的2006年中國股市的大牛市中，作為一線藍籌的超級大盤股的房地產板塊，功不可沒。可為什么會發生這樣的事?

有人提醒說，肯定有特大利空突襲中國房地產業。

國稅總局發布土地

增值稅“清算令”

果然，在當天CCTV網站頭版頭條赫然登出的新聞是國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。

該《通知》中說：我國的土地增值稅征收辦法將從開發前的“預征”，改為房地產開發銷售后的“清算”。

該《通知》進一步明確了房地產開發企業土地增值稅進行“清算”式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，并細化了“清算”辦法。

土地增值稅并非是2007年出臺的新稅種，它出臺于1994年，至今己有13年了。

我國現行《土地增值稅暫行條例》及相關細則規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納“土地增值稅”。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%。

但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。

《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個給開發商逃稅的“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。

這一“例外”規定被開發商普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1%至3%。這一稅率與房地產行業的高利潤明顯不符。

這個“活口”有多大?

以2000年時開發商拿到一塊成本5000萬元的小地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發商需要繳納的土地增值稅為1500萬元。

而此前的預征（以上海為例）是200萬元，差距高達7.5倍。僅此一項，開發商們逃掉了多少稅。

土地增值稅重創房地產暴利

“清算令”發出后的第二天，中國股市房地產的上市公司紛紛發布公告，在公告中，均為清一色的非常規范的外交辭令：土地增值稅對本公司2006年業績影響不大。

真的影響不大嗎？對2007年1季度業績的影響也不大嗎？股市上流行著一句話：買股票是買什么？就是買未來。房地產公司2007年的業績又會如何？

顯然，房地產上市公司對2007年1月17日的跌幅，驚恐萬狀。

翌日，即2007年1月18日，股市繼續大跌。

到上午11時，滬指竟下跌了100點。見低2679.71點。“深萬科A”，再次跌停。房地產板塊，100支股票跌幅再次整體跌幅超過8.75%。又是二十多支股票跌出第二個跌停板。

在此危急時刻，中國股市再現牛市本色，場外資金蜂涌而入，大盤被漸漸推起。

到18日收盤時，中國股市滬指仍再跌21點，報收2756.98點，成交額858.0億元。繼續承接1月18日的放量下跌的頹勢。可以肯定，中國股市將重拾升勢，而房地產板塊將呈抵抗型下跌之勢。

兩天的跌勢，讓中國房地產板塊總市值損失超過了510億元。“深萬科A”市值損失超過了100億元。說損失慘重，毫不夸大。

一旦正式開始執行土地增值稅“清算”辦法，一些房地產開發公司可能遭遇較大的稅負壓力。萬科董事會秘書肖莉說，從2004年起，“萬科”即開始為土地增值稅的“清算”提留準備金，2004至2006三年，“萬科”提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再從9000萬元提高到了3個億。

讀一讀這本賬就會明白，這個土地增值稅的“清算令”影響有多大。

2007年中國樓市

進入稅收調控年

土地增值稅“清算令”出臺后，輿論的反應幾乎和股市一樣強烈。

房地產開發商們和一些經濟學家一齊上陣，他們說，“土地增值稅清算令”將會推動房價上漲，說“土地增值稅”會“加大開發商成本”，成本提高了，羊毛出在羊身上，房價能不上漲嗎?

對“清算令”的這種解讀是在轉嫁矛盾。因為“清算令”只與房地產開發的利潤有關，在它的計算公式中，成本是被扣除在外的，它只壓縮高利潤空間。

而開發商是很難將這部分損失轉嫁到購房人頭上去的，因為“土地增值稅”的“清算”是典型的秋后算賬，是售后結算，賣房結算行為交割完畢后才進行的清算。開發商是如何轉嫁？即使另找機會轉嫁，轉嫁收入的60%還會再一次進入國稅局的口袋。讓開發商白忙活一場。

說到此處，我們還要強調《土地增值稅暫行條例》的另一條規定：

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。

不知讀了此條規定，開發商們該作何想?為什么不去改弦另張，建造多方共贏的免稅普通標準住宅?

土地增值稅“清算令”向中國房地產業傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產市場調控的重要工具。

從2007年1月1日起，“城鎮土地使用稅稅額標準”在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定的基礎上，平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元，調整為1.5元至30元。提高了300%。

同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準，在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。

自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環節的“一費二稅”上調政策。2007年房地產市場稅費政策調控正式啟幕。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為：“如果現有政策尚不足以把病（房價逆調控高漲）治好，不排除物業稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產稅的70%至80%的比重，在我國實施也只是遲早之事。”

看來，加大稅費政策在2007年的房地產調控中的作用，還只是開始。