房產無期性和地產有期性的矛盾及解決措施

摘要:房屋所有人對房屋的所有權是無期限的，而房屋所占用的土地的使用權是有期限的，導致了土地使用權到期后房屋產權如何處置的問題#65377;通常的做法有兩種:一種是被國家無償收回;一種是由房屋所有人繼續(xù)使用，但是要由房屋所有人和國家續(xù)簽土地使用權合同#65377;具體的操作措施包括:建立健全房地產市場#65380;規(guī)范房屋所有人續(xù)簽合同的程序和期限#65377;

關鍵詞:房產無期性;地產有期性;土地使用權;產屋所有權

中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A 文章編號:1009-9107(2007)03-0078-04

近年來，我國的房地產業(yè)仍在不斷升溫，很多人都認為在領了房產證#65380;取得了房屋所有權之后自己就理所當然地擁有房屋所占用土地的使用權，只要房屋存在，土地使用權也必然會存在#65377;恐怕很少有人想到土地使用權是有期限的，在最長70年的土地使用權期限到期后，房屋所有權和土地使用權的矛盾該如何解決#65377;本文就此問題進行了探討#65377;

一#65380;房產無期性和地產有期性的矛盾

憲法第十三條規(guī)定“國家保護公民的合法的收入#65380;儲蓄#65380;房屋和其他合法財產的所有權#65377;”2004年修正案修改為“公民的合法的私有財產不受侵犯#65377;”“國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權#65377;”法律保障公民和法人的私有財產權不受侵犯，是現(xiàn)代法治的基本原則，我們稱之為“物權的絕對性原則”#65377;[1]房屋作為公民重要的私有財產，房屋所有人對房屋享有完全#65380;絕對#65380;排他的支配權，這種權利必然要受到《憲法》和《民法通則》的保護，而且這種保護是沒有期限限制的，只要房屋所有人取得了房屋的所有權，就可在所有權的存蓄期間享有對房屋的占有#65380;使用#65380;收益和處分的權利，除非其轉讓房屋的所有權#65377;

《土地管理法》規(guī)定:我國實行土地公有制，包括國家所有制和勞動群眾集體所有制#65377;也就是說，國家和集體以外的任何組織和個人都不可能取得土地所有權，他們需要使用土地時，只能通過一定方式取得土地使用權#65377;城鎮(zhèn)居民建住宅使用國有土地的，可以采取出讓或轉讓的方式取得國有土地使用權;如果需要使用集體土地的，先由國家進行土地征收，將集體土地征收為國家所有，然后再通過土地使用權出讓取得使用權#65377;[2]也就是說，城鎮(zhèn)居民建住宅，無論是使用國有土地還是集體土地，都要通過土地使用權出讓方能取得#65377;所謂土地使用權出讓，是指國家將一定年限的土地使用權提供給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為#65377;[3]可見，土地使用者取得的只是一定期限的土地使用權#65377;《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地土地使用權的最高年限為70年，土地使用人和國家可以在70年的最高年限以內確定具體的使用年限，簽訂土地使用權出讓合同#65377;

只要房屋存在，房屋所有人就會一直排他性地享有房屋的所有權，它是無期限的，不會隨著時間的推移而改變;但是房屋所占用的土地的使用權卻是有期限的，這樣，就產生了房屋所有權的無期性和房屋所占用的土地使用權的有期性之間的矛盾#65377;當房屋所占用的土地使用權到期后，房屋的所有權將何去何從?如果由土地所有人收回土地使用權，房屋就成了空中樓閣，房屋所有人自然要拆除房屋，他們將會蒙受巨大的經濟損失;如果由房屋所有人繼續(xù)使用，土地所有人是否同意，如果同意，是否要支付土地使用金，由誰支付?

二#65380;解決矛盾的幾種觀點及評價

由于我國實行土地使用權出讓的時間較晚，房地產業(yè)的形成也較晚，離70年的最高使用年限尚遠，還不存在土地使用權到期后的情形，房屋所有權的無期性和土地使用權的有期性之間的矛盾還沒有突現(xiàn)出來，所以，法律中沒有規(guī)定，實踐中還沒有具體的解決措施#65377;通常，土地使用權到期時存在兩種情況:第一，如果土地使用權到期時，房屋的使用年限也到期了，房屋成了危房，土地所有人要收回土地使用權，房屋所有人也愿意交回，房屋所有人拆除房屋后交回土地;或者雙方經過協(xié)商，一方通過賠償對方損失的方式達成交地協(xié)議#65377;這種情況不存在爭議#65377;第二種情況是，房屋所占用的土地使用權到期了，而房屋還能繼續(xù)使用，而且房屋所有人也堅持繼續(xù)使用，但是土地所有人卻要收回土地使用權，這個矛盾應該如何解決呢?通常有兩種做法#65377;

(一)土地使用權到期后，由國家無償收回土地使用權

這種觀點認為，土地使用權到期后，應當由國家無償收回土地使用權#65377;國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規(guī)定了建筑物的無償收回原則:“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物#65380;其他附著物所有權由國家無償取得#65377;土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記#65377;”另外，《城市房地產管理法》第21條第2款規(guī)定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回#65377;”可見，土地使用權到期后，原則上應該由國家無償收回土地使用權，除非土地使用人申請續(xù)期并獲得批準#65377;

此觀點的弊端在于:在土地使用期限屆滿時，無償收回地上建筑物和其他附著物，有違民法的公平原則，對土地上的房屋和建筑物無償收回，實際上是置國家以優(yōu)勢的地位[5]，國家依其優(yōu)勢地位侵犯集體或個人的財產權，國家和土地使用者不是處在平等地位進行交易#65377;在對地上建筑物的補償問題上，國家和房屋所有權人應是平等的民事主體，在土地使用權到期時，應就地上建筑物的補償達成協(xié)議或者事先在地租或費用上作好安排，以便在土地使用期限屆滿時不用任何補償即歸土地所有權人#65377;在土地使用權收回時應當考慮補償和協(xié)商的作用#65377;[6]上述的法律規(guī)定顯然是有悖于私法的公平原則，有待今后立法修改和完善#65377;

(二)土地使用權到期后，由房屋所有人繼續(xù)使用

堅持此觀點的理由是:根據(jù)從物隨主物所有權的轉移而轉移的民法原理[4]，對房屋的價值和土地使用權的價值進行比較，房屋的價值應大于土地使用權的價值，故土地使用權是從物，而房屋所有權是主物，房屋應當由房屋所有人繼續(xù)使用;其次，從房改時起，無論是政策還是法律都規(guī)定土地使用權隨房屋所有權的轉移而轉移#65377;再次，根據(jù)城市房地產管理法的規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準#65377;綜上所述，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地外，房屋所有人仍然有權利繼續(xù)使用土地#65377;那么由房屋所有人繼續(xù)使用土地是否要支付土地使用金，由誰支付?怎么支付?主要有以下幾種觀點:

1.不需要支付土地使用金#65377;這種觀點認為，在建房之前房地產開發(fā)商已經支付了70年的土地出讓金，根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，土地使用權隨房屋所有權的轉移而轉移，只要一次性支付了土地出讓金，房屋所有人就取得了土地的合法使用權;另外，房屋轉讓#65380;抵押時，土地使用權隨之轉讓#65380;抵押#65377;可見，一旦房屋所有人取得房屋所有權，房屋所有權和土地使用權和就合二為一了，房屋所有人擁有房屋所有權時也就自然取得了土地使用權#65377;在房屋所有權的存續(xù)期間，房屋所有人應當無償取得土地使用權，不存在另付土地使用金的問題#65377;

這種觀點的弊端在于:我國實行的是土地有償使用制度，房地產開發(fā)商在開發(fā)時只支付了70年的土地使用金，70年以后如果仍然由原使用人不支付土地使用金繼續(xù)使用，那不就成了無償使用了嗎?另外，《城市房地產管理法》第21條第1款規(guī)定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準#65377;經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金#65377;”所以，土地使用權到期后，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，否則，土地使用權就要被收回#65377;可見，不交納土地使用權出讓金是一種違反法律規(guī)定的錯誤觀點#65377;

2.由房地產開發(fā)商支付土地出讓金#65377;持此觀點的理由:首先，根據(jù)《城市房地產管理法》第21條的規(guī)定，土地使用權到期后，可以申請續(xù)期，所謂續(xù)期，就是原合同的延續(xù)，最初的土地使用權出讓合同是由房地產開發(fā)商和土地所有人簽訂的，合同到期后，自然應當由開發(fā)商來續(xù)簽#65377;其次，房地產開發(fā)商一旦把土地開發(fā)成房地產，他們的利益就會成倍地增長，他們是房地產交易的最大獲益者，他們應當繼續(xù)支付土地出讓金#65377;再次，房屋所有人購買房屋的時候，在支付的房價中已經包含了土地使用金，土地使用權到期后讓他們再次支付，會顯失公平#65377;

這種觀點缺乏可操作性#65377;如果開發(fā)商是法人而且有效存續(xù)，70年以后可以由其來支付，但是，如果法人撤消或解散了，誰來支付呢?何況由于我國目前的房地產市場還很不健全，很多房地產開發(fā)公司都是個人合伙或個人獨資，房子剛蓋好甚至沒蓋好就找不著人了，不要說70年以后#65377;另外，如果開發(fā)商是自然人，70年以后可能已經死亡了，讓其賠償已不可能;如果要求他們的繼承人來支付，可能找不著人或者他們根本不愿接受此項債務，因此，由房地產開發(fā)商支付土地出讓金缺乏現(xiàn)實可能性#65377;

3.由房屋所有人來支付土地使用權出讓金#65377;該觀點認為，一旦房地產開發(fā)商把房子賣給房屋所有人，開發(fā)商和國家的土地使用權法律關系就終止了，而由房屋所有人和國家建立了新的土地使用權法律關系#65377;另外，根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，土地使用權到期后，應當由土地使用人申請續(xù)期，而房屋所有人是土地最直接使用人，由其來續(xù)訂合同是符合立法意圖的#65377;

問題在于最初的買受人自取得房屋后，一直使用或由他們的繼承人使用了70年，由他續(xù)簽合同還可以理解，但是如果他們使用了50或60年以后賣給了別人，到底應該由最初的房屋買受人來支付呢，還是要由新的房屋所有人來支付;如果新的買受人只居住了1年或2年，土地使用權就到期了，由他來支付土地出讓金是否公平?如果房屋進行了多次倒手，是由第一個，最后一個，還是居住時間最長的房屋所有人來支付?如果要支付，要支付多長時間?會不會造成顯失公平或不當?shù)美?其實，在土地使用權及房屋所有權人的交易中，最初的產權人已經失去了產權，本身就不可能成為簽訂合同的主體，所以簽訂合同的主體本身就是明確的，即房屋產權的實際擁有者#65377;

三#65380;解決措施

(一)建立健全房地產市場

目前，我國還沒有建立起成統(tǒng)一#65380;有序#65380;公平#65380;開放的房地產市場，沒有形成統(tǒng)一市場規(guī)則和有效的市場管理機制，缺乏對房地產開發(fā)商的管理和監(jiān)督，市場秩序混亂，房地產買賣欺詐非常普遍，嚴重侵犯了廣大購房者的合法權益，建立有序的房地產市場刻不容緩#65377;具體措施:第一，健全立法#65377;立法不健全使很多房地產開發(fā)商鉆法律的空子欺詐消費者，要盡快出臺規(guī)制房地產市場的法律法規(guī)，使其有法可依#65377;第二，建立房地產買賣的中介機構，對房地產市場進行統(tǒng)一管理，避免消費者從開發(fā)商手中買房而受騙上當#65377;第三，建立專門的房地產估價機構，根據(jù)房屋所在的地段#65380;建設材料#65380;使用年限等綜合確定房屋的價格#65377;在二手房的估價中，要更多的考慮土地使用權的年限#65377;第四，加強對房地產開發(fā)的監(jiān)督，從開發(fā)規(guī)劃到建造過程再到房屋出售都要有專門的監(jiān)督機構，遵循嚴格的監(jiān)督程序，從而保障房屋質量和房地產買賣的有序進行#65377;

(二)房屋所有人獲取土地使用權的操作程序

房屋所有人要想繼續(xù)占有使用房屋，就必須和土地所有權人續(xù)簽土地使用合同#65377;首先應明確續(xù)簽合同的主體#65377;是由每一個房屋所有人分別和國家就自己房屋所占用的土地使用權續(xù)簽合同呢，還是以一個單元，一棟居民樓還是整個小區(qū)為單位續(xù)簽合同?法律對此也沒有具體規(guī)定#65377;筆者認為，應該以整個小區(qū)為單位續(xù)簽合同#65377;在這個小區(qū)的土地使用權期限屆滿前一年，召開小區(qū)的業(yè)主委員會，討論決定是否續(xù)簽合同，續(xù)簽多少年，應該交納多少土地使用金，通過民主表決的方式決定，2/3以上的業(yè)主同意續(xù)簽合同，并且對續(xù)簽的年限#65380;使用金等達成一致意見的，視為同意，由業(yè)主委員會向原土地使用權批準機關提出用地申請，經批準交納土地使用金后方可繼續(xù)使用;否則，業(yè)主委員會決定不繼續(xù)使用土地或者對是否繼續(xù)使用土地沒有達成一致意見的，由土地所有人收回土地使用權，但應該給房屋所有人一定的補償#65377;

(三)續(xù)簽土地使用權合同的具體年限

《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》只規(guī)定了土地使用權出讓的最高年限，沒有規(guī)定最低年限，因為初次出讓的時候，土地使用者總想取得最長期限的土地使用權，對房屋所有人來說，最初的土地使用權合同是由房地產開發(fā)商和土地所有人簽訂的，并且房地產開發(fā)商支付出讓金，合同的期限越長，自己享用的時間就越長;但是續(xù)簽合同的時候，想法恐怕會有不同#65377;續(xù)簽合同的時候，由于自己要交納土地使用金，由于房屋所有人的經濟實力一般低于房地產開發(fā)商，他們可能不會一次性交70年土地出讓金，可能是十幾年甚至幾年，由于每次到期后都要召開業(yè)主委員會，續(xù)簽合同，手續(xù)煩瑣，程序復雜，會給業(yè)主帶來不必要的麻煩#65377;故筆者建議應對續(xù)簽合同的最低年限進行限定，規(guī)定為30年，這樣，既簡化了手續(xù)，又保障了居住權的穩(wěn)定性#65377;

四#65380;小結

房產無期性和地產有期性矛盾的解決是關系千家萬戶生存的大事，也是關系到國家和社會穩(wěn)定的大事#65377;一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，顯然有利于社會穩(wěn)定#65377;所以，土地使用權到期后要在公平合理#65380;等價有償?shù)幕A上解決房屋所有權和土地使用權的矛盾問題，更重要的是通過立法規(guī)范房地產市場，保護當事人的合法權益#65377;

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