央行加息能讓給過高房價降降溫嗎

前6次加息后的樓市走勢證明，通過影響房產需求方來影響供給方從而讓房價降下來的美好愿望從未實現過。事實上，房地產的需求在城市化進程以及居民收入提升的大趨勢下，難以抑制。

火爆的樓市，牛氣沖天的房價，已成為當今中國經濟的大觀。多少人被房債壓得喘不過氣來，多少人望樓浩嘆：私有房今生與我無緣！代表絕大多數人民利益的中國政府，當然不能袖手旁觀，種種宏觀調控措施相繼出臺，近日國家銀行升息升貸的舉動，就是劍指全國范圍內不斷攀升的房價。

中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。幾乎與此同時，國務院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的２０％調減為５％。

這已是年內我國金融機構人民幣存貸款基準利率第三次上調，有關部門對此舉寄予很大希望，認為本次利率調整有利于引導貨幣信貸和投資的合理增長；有利于調節和穩定通貨膨脹預期，維護物價總水平基本穩定。那么，實際情況又如何呢？調息一個月來，相關部門和經濟界專家對此進行了許多跟蹤調查，特別是對調息對我國房地產業的影響加以分析，而得出的結論和預測卻并非那么樂觀，

短期內難成樓市“退燒藥”

自7月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率開始年內第三次上調，同時住房公積金貸款利率也相應提高。加息可能成為當前樓市的“退燒藥”嗎？多數業內人士認為，加息、減稅短期內難改房地產市場升溫格局。對于當下的樓市而言，降溫還要問源頭。

銀行貸款基準利率上調0.27個百分點和個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點，對房地產市場的影響將體現在兩方面：對于購房人而言，加息意味著溫和增加負擔。以50萬元20年期房貸為例，加息前，按實際最優惠利率6.12%計算，利息總額為368045.35元，月還款3616.86元。加息后，最優惠利率調整為6.2730%，利息總額為378723.29元，增加約10678元；月還款3661.35元，實際月供增加約45元。

盡管單獨看一次加息增加的還款額不算大，5年以上長期貸款利率調整幅度相對較小，凸顯了央行盡量減少加息給購房人群帶來還貸負擔的一片苦心，但聯系到最近7個月內3次加息、33個月內(自2004年10月以來)7次加息，購房人因此累積的房貸負擔已不小，以50萬元20年期貸款計算，還款額增幅超過了10%。這對于普通工薪階層還是有壓力的。

經濟學家易憲榮據此認為，高利率勢必會抑制房產投資者的需求，會大大改變買房人對未來的預期，扎堆購房的現象也會減少。但前6次加息后的樓市走勢證明，這種“通過影響房產需求方來影響供給方從而讓房價降下來”的美好愿望從未實現過。事實上，房地產的需求在城市化進程以及居民收入提升的大趨勢下，難以抑制。在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機需求一起釋放，“該買的還是買”。

對于開發商，加息理論上會帶來開發成本提升。摩根大通中國證券市場部董事總經理李晶說，因為借錢要付的利息高了，房地產業高負債經營的行業特性決定了加息將提升開發商的財務費用。但渤海證券的地產分析師秦洪認為，開發商在房地產業景氣高昂的大背景下，會通過提價等方式輕松地化解這一成本。

的確，相對于房價高漲帶來的收入，加息對開發商而言不過是“毛毛雨”。譬如地產龍頭萬科日前公布的6月份銷售數據顯示，火熱的行情令其每平方米銷售收入增加1000多元。

成本轉嫁到價格，加息難觸痛處

理論上講，房地產是一個資金密集型行業，也是受加息影響最大的行業之一。從供給方面看，目前房地產開發企業上市直接融資的還是少數，多數開發企業主要依靠商業銀行貸款，行業平均負債率在70%左右，因此利率的變動導致企業的財務成本明顯增大。然而，記者采訪了解到的情況并非想像的那么簡單。

一位在津投資的房地產企業老總告訴記者，目前在天津開發的房地產項目銷售額達到1億元/月，加息對企業來說基本沒有造成什么影響。

他認為，雖然加息使企業的運作成本提高，但開發商卻將成本轉嫁給了消費者，結果反而是推動了房地產價格上漲。另外，加息對于購買高端物業的購房人基本沒有影響，受影響最大的是資金實力有限的中低端客戶。房價上漲快于利息增長，更加堅定了購房者的決心。他表示，房地產企業本來就是資金密集型企業，加息帶來的這點成本對企業來說不算什么，完全能夠消化掉。

房地產業內人士表示，加息與否對一些小企業和剛剛起步的房地產企業沖擊比較大，對一些大房產企業則幾乎無影響。包括地價的上升、節能技術標準的上升、管理成本的上升、稅收費用的上升，實際上遠遠超過了加息多出的成本數。政府調控房價應該采取多種配套政策。

SOHO中國董事長潘石屹則表示，仍然看好今年房地產市場的走勢，認為央行加息政策不會對房地產行業產生過大負面影響。

潘石屹在回答媒體提問時表示，看不出今年的房地產市場中存在不健康的因素，房價的漲幅也會繼續保持穩定上升的勢頭。“影響房地產的兩個因素是經濟和政治，兩方面目前都很好，一季度經濟增長率超過11%。所以房地產市場的投資規模仍然會上漲。” 潘石屹說：“央行加息不會對房地產市場造成過多影響。我大致計算過，按照加27個點來算，從銀行貸款50萬我們大概會多支付四五十塊錢。”但是他也表示，如果加息力度增加，超過27點，影響自然會增大。

另一方面，潘石屹也預期今年的宏觀調控政策會繼續出臺。不過他對宏觀調控作出自己的理解，稱宏觀調控并非針對房地產行業。“房地產一個產業發展過快，其他行業跟不上，也會出現很多嚴重的后果。所以宏觀調控也是為了各個行業能夠平衡發展。”提高首付比例可抑制房價至于抑制房價，潘石屹認為降低按揭的容易程度，提高房貸首付款比例，“比如從現在的20%到30%提高到50%”，就可以有效限制需求。“此外，建立培育二手房市場也可以增加市場供給，同時抑制總體房價。”不過他對于廣州房價近期出現下跌的情況表示不以為然，“以均價來作為一個地區房價的漲跌指標沒有任何意義。”

有效供給不足才是房價高的原因

3年了，樓市調控曠日持久，房價還未低頭卻又抬頭，原因何在？而近來關于房價的新聞總讓人心驚肉跳：“6個月上漲50%”，“一個樓盤的市值可以買下整個伊利集團”，“新拍出的樓面地價接近在售房價”……中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨的加息不會對房市有太大的影響。

從供求關系看，有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求導致房價上漲。國家發展和改革委員會公布的數據顯示，1至4月，全國新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2倍多，且銷售面積增幅高于竣工面積增幅6.7個百分點。

從成本構成看，地價上漲過快，導致房價成本大增，繼而急劇拉升房價。地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力。房地產研究者顧海波指出，土地成本最終會打入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。

從交易秩序看，“炒風”乘勢而起，非正常因素助推房價節節高漲。中原地產分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房價主要體現在兩方面：一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價，也屢見不鮮。這進一步烘托、放大了供求緊張，為房價上漲火上加油。

從資金面分析，行業外資金，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房價上漲；境外資本大量涌入，加劇了樓市格局改變，在相當程度上強化了房價看漲預期。

究竟什么是樓市降溫的“及時雨”呢？其一，供求決定價格，增加供給是降溫的必要條件。當前樓市問題的主要矛盾是有效供給不足，自主、投資需求強烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節節攀升，買方恐慌性入市追漲。要樓價趨穩、甚至下調，最有效的方法莫如增加供應。

“通過增加供給來抑制房價的快速上升，這已形成了一個共識。”巴黎百富勤公司分析師秦紅雨認為。調控樓市，當務之急是強力推進沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來堵。眼下，開發商之所以有“誰捂(盤)到最后，誰受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。要改變后市看漲預期，合乎市場規律的做法就是得強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時輔以廉租房等住房保障措施的協同推進。

其二，打擊坐莊，整頓交易秩序，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地、囤房方面，得動真格的。囤地在本質上跟坐莊沒什么兩樣。都是憑借資金、信息優勢，壟斷資源，囤而不動，待價而沽，只不過達成目的所使用的手段各自不同罷了。

要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點：一是批出的土地不能閑置，而是要進入生產領域，形成房屋；二是要所形成的產品必須是主流購買力所中意的房屋，交通便捷、低總價、配套全。前者要求嚴格執行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求推進“90／70”項目，形成沖擊性供給。

加息使房企盈利能力受到削弱

市場預期中的又一輪加息終于塵埃落定，這對房地產股而言無疑是利空。業內專家指出，作為一個資金密集型行業，旨在抑制資金需求方的加息對房地產開發的負面影響是明顯的。房地產行業的資產負債率一般在60%以上，加息將遏制房地產的投資速度，削弱開發企業的盈利能力，如果加息是一個持續的過程，則有可能造成房地產企業分化與整合。

加息最直接的影響是增加房地產企業的財務費用。國泰君安分析師張宇指出，加息后房地產開發貸款利率會提高，也就是說，開發商開發貸款的利息將比以前增加。而財務費用的增加還會影響到開發商的存貨周轉水平、項目盈利能力。

房地產業對資金的依賴程度高，而國內房地產融資渠道又比較單一，因此，信貸資金很大程度上控制著這一行業發展的命脈。

銀河證券丁文認為，銷售環節受加息影響，銷售量有可能下降，這顯然將影響到現金回籠和資金周轉效率等。因為對持幣待購者而言，加息意味著支付能力下降。在目前的高房價下，房貸成本增加將進一步削弱人們的住房購買力。

業內人士普遍認為，加息以及相伴隨進行的信貸控制，首當其沖的是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對實力平平的房地產企業來說，影響很大。

萬科總經理郁亮認為，利率上調對購房者支出、市場需求和房價的影響還在其次，更重要的是進一步顯現了加息周期的環境特性，因此融資能力將變得更為重要，行業整合將加速，房地產業集中度將會進一步提高。

綜合改革才能實現政策效益

天津銀行的一名信貸工作負責人告訴記者，國家連續加息的政策出臺后，銀行信貸業務數據還未發生太大的變化，但是一些企業已表現出謹慎貸款的跡象，而且在升息預期加強形成共識的情況下，開始考慮貸款期限結構問題。以前一些國有大型企業缺錢就到銀行，現在表示要更多地將貸款成本謹慎考慮進去。

同時，一些跡象表明，企業開始對一些金融衍生品例如固定利率產品表示出強烈的興趣，需求增加。然而，目前銀行的固定利率產品品種較少，一些銀行開發金融衍生品的資格受限，還需逐步滿足企業的需求。

天津財經大學國際金融研究中心主任孟昊指出，從加息對行業的影響分類來看，有三種。對于房地產行業來說，典型的特征是利潤回報率高，微小的成本上漲相對于利潤提高來說微乎其微；對于中小企業來說，由于本身從銀行借貸難度很高，此次調息并沒有太大影響。另外，那些長期依賴信貸資金的企業往往是國有、基礎性、投資型的企業，很多是政府支持的投資行為，即使加息帶來成本增加，其投資行為也很難改變。

因此，要想達到控制經濟過熱的效果，加息政策短期效益難以體現，只有在長期影響過程中，伴隨著綜合性的改革，才能真正實現政策效益。

（責任編輯 趙忠范）

鏈接：加息后如何打理房貸

隨著年內第三次加息，房貸利率也跟著水漲船高，越來越多的購買人和房貸貸款人感到還貸壓力在增大。加息對于貸款購房者來說，直接帶來了月供負擔的增加。

“房奴”三次加息月供多了

對于今年3月18日前辦理了房貸按揭的“房奴”來說，明年的供房壓力很大，因為今年的三次加息影響，將在明年元旦起一次性消化。

今年3月18日，個人住房貸款5年期以上的基準利率從原先的6.84％上調至7.11％；隨后的5月19日、7月21日，該利率分別上調至7.2％、7.38％。客戶若于今年3月18日前、7月21日之后分別向銀行按揭30萬元20年期的房貸，所交月供分別為2297.17元、2394.81元，漲了97.64元。所以，對于今年3月18日之前按揭的老房貸，按揭30萬元20年期，明年起月供要增加近百元。

專家：提前還貸有竅門

提前還貸分全部還清和部分還清兩種。目前多數工薪階層購房者主要是部分提前還款，如果選擇部分提前還貸，同時再選擇減少貸款期限就更省利息。以一筆70萬元的等額本金的房貸為例，直到20年后的最后一個還款月，利息也會有10多元錢。北京銀行個貸部經理賀軍認為，由于存款利息和貸款利息相差很多，如果有富余的錢還是提前還貸比較劃算。

記者了解到，提前還貸一般需要提前一個月向銀行預約，除此之外，不設任何門檻。各家銀行對此基本完全放開，不收取違約金，不設最低還款額，只要想還，提前打個電話說一聲，基本上隨到隨辦。僅有部分銀行有貸款期限和最低還款額的限制。

支招1： 用足公積金貸款

據建行理財師計算，利率調整后，10萬元10年和10萬元20年的公積金貸款，買房人增加的月供分別為5元左右。由于此次利率調整后，5年以上期公積金貸款利率為4.95％，比同期商業貸款7.38％的基準利率低2.43個百分點，即便按照最優惠標準打八五折，仍有1.32％的利差。市公積金管理中心人士測算，以10年期15萬元的房貸為例，公積金房貸每月比商業房貸少交98.63元。“不要小看這一個多點的利差，同樣20萬元20年，使用公積金貸款，20年下來，會比商業貸款節省3萬多元的利息。”

支招2 ：固定貸款選5至10年期

據銀行業人士分析，從2004年開始我國緩步進入了一個新的加息周期，過去4年不到的時間里，已經7次上調貸款利率，從歷史周期看，一般的加息周期為10年左右，預計未來5至7年左右，利率還有繼續上調的空間和可能，因此建議如果選擇固定利率貸款，不妨選擇5年以上、10年以內周期的固貸。

“如果讓我推薦，固定利率房貸肯定是目前貸款人的第一選擇。”光大銀行理財師表示，目前的宏觀調控遠未到結束的時候，后續政策將會持續，進一步的緊縮政策不排除在今后出臺，上調存款準備金率、甚至下半年繼續加息的可能都存在。

盡管目前各家銀行推出的固定利率房貸的利率要比央行的法定利率打八五折后略高，但若央行再次加息，辦理固利房貸的客戶就賺了。例如此次上調利率后，光大銀行針對優惠客戶推出的固定利率房貸個人住房10年期基準利率為6.33％，而目前央行法定的5年期以上個人自營性住房貸款基準利率為7.38％，執行八五折優惠后是6.273％，兩者相差僅0.057％。如果有客戶現今辦了固利房貸10年期住房貸款，下一次央行只要將該檔次基準利率加息0.09％，那么他就賺了。

支招3： 5種房貸新品可選擇

除了固定利率貸款外，各家銀行也都推出了針對不同客戶群體的房貸產品，基本特色就是幫貸款人“省利息”。

北京銀行新推出一種固定分期還款法。借款人可以根據家庭收入的變化情況，分階段調整月供，增加月供則減少利息支出。

招商銀行“隨借隨還”是一個具有綜合理財功能的房貸產品。在急需用錢時，通過招行的網上銀行或電話銀行可以把已還貸款借出來解決燃眉之急。

興業銀行“房貸利率寶”采用履約保證金的形式購買，獲取理財收益。

深圳發展銀行“氣球貸”，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。

農業銀行“房貸還款假日計劃”，就是在約定假期內，借款人只需按期支付貸款利息，而暫時不用歸還貸款本金，等假日結束之后再按等額本息或等額本金還款方式歸還貸款本息。