房改十年出“新政”

　　十年一次、萬眾期待的全國城市住房工作會議于8月24日至25日在京召開。
　　會議以落實8月13日新鮮出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（又稱“24號文”）以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。
　　這一會議議題被外界稱為“中國住房體制第三次變革”，或簡稱為 “房改新政”。“新政”的最大亮點有兩個，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉變；二是對于商品房的漲價問題，新政將采取不同的調控思路和方式。
　　有學者預測，在對房改10年的反思之后，中國房地產業的下一步發展方向和宏觀調控將發生重大變化，即在繼續完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設力度；也有學者和專家認為，房改新政并不“新”，只不過是對“在執行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。
　　不少普通百姓對于房改新政似乎表現冷淡——“保障房”只是針對少數低收入人群，對于絕大多數城市人而言，更關心的是“市場房”的漲價問題。那么，房改新政是否涉及商品房房價問題？房價再漲是否會追究地方政府責任？
　　諸如此類的問題，正在成為地方政府、開發商和百姓等各方關注的熱點和焦點。
　　為了準確理解和貫徹落實全國城市住房工作會議的精神，《中國經濟周刊》采訪和約請了一些政府官員、專家、學者等各方人士，一起學習和解讀“房改新政”，探討中國房地產業未來發展方向。
　　
　　最高級別住房工作會議出臺“保障新政”
　　
　　中國房改歷程中的一個里程碑或已出現。
　　8月24日，由國務院主持的全國住房工作會議在北京低調召開。會議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。
　　有消息稱，在這次“住房峰會”之后，一系列與住房保障相關的文件也將陸續出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。
　　而在此之前，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 “24號文”剛剛發布11天。
　　從“24號文”到全國住房工作會議，這一系列被媒體稱為“房改新政”的舉措，都聚集于一個焦點：低收入家庭的住房保障。
　　種種跡象都表明，一個有關住房保障制度建設的“路線圖”正在緩緩展開。
　　
　　最高級別的住房工作會議——首次由國務院主持召開
　　在全國住房工作會議召開前的8月13日，“24號文”發布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
　　“‘24號文’的出臺意味著，房地產業即將迎來新一輪調控轉向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對媒體表示。
　　事實的確如此。從2003年開始，一些城市房價的飆升就開啟了國家對房地產業以“抑制房價過快增長”為核心的調控之路，尤其是從2005年開始，房地產業經歷了三輪大的調控，但在“穩定住房價格”的調控重心下，房價上漲的步伐并沒有得到有效的遏制。
　　一個最明顯的例證是：國家發改委8月16日發布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，二手住房銷售價格同比上漲7.3%。
　　在困境面前，作為房地產宏觀調控部際聯席會議牽頭部門的建設部，開始將調控的重點更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。
　　據《中國經濟周刊》記者了解，去年5月，國辦發37號文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設部就完善住房公積金、經濟適用房及廉租房等制度進行了深入的調研，并形成了有關住房保障的相關報告。
　　“從去年6月開始，建設部就一直醞釀召開一年一度的全國住房工作會議，并形成了會議的初稿，但最終推遲到今年召開，期間就建立住房保障制度問題經過了充分準備。”一知情人士告訴記者。
　　“以往的住房工作會議一般由建設部組織各地建設行政主管部門召開，而這次由國務院組織各有關部委及各省、自治區等地負責人召開，還是第一次。”該人士說。
　　另據有關媒體的報道，建設部成立住房保障司的計劃也正在實施當中。新成立的住房保障司將管理全國保障性住房工作，將把原來由住宅建設與房地產開發處負責管理的經濟適用房和限價房，劃歸到管理范圍。
　　“過去一段時間，我們過多強調了市場的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會議強調低收入家庭的住房保障，對房地產市場的發展具有里程碑式的意義。”中國社會科學院財貿所倪鵬飛博士對記者說。
　　在他看來，政府住房保障應當和市場恰當結合。房改新政是對過去住房制度的反思，也是對住房政策的進一步完善。
　　“這表明政府的調控思路已經十分明確了：市場經濟不能解決所有人的住房問題，政府應該承擔起住房保障的責任。”南通市委辦公室李昌森對記者說。
　　
　　艱難的回歸——10年后重新落實“保障”主題
　　其實從某種意義上說，房改新政并不“新”。
　　
　　“國務院在1998年就曾經提出用經濟適用房來保障絕大多數人的住房，但是后來遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進產業發展，就把房地產業當作了支柱產業，用住房建設來推動鋼鐵、水泥等行業的發展。”全國政協常委、國務院參事任玉嶺接受《中國經濟周刊》采訪時說。
　　在任玉嶺看來，在房地產成為一個主導產業后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產業走向畸形和極端。
　　在1998年國務院下發的綱領性文件中，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”被確定為基本方向，而根據1998年“國發23號”文件的規定，經濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%－70%。
　　據建設部的統計數據，1998—2003年的5年間，全國共建成經濟適用住房4.8億平方米，使600萬戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實物配租、房租補貼等三種較為完善的廉租住房供應模式。
　　但之后，這一綱領性文件在執行過程中，卻出現了“重市場輕保障”的傾向，導致房地產市場的發展“一條腿長，一條腿短”。
　　“在2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號）出臺后，經濟適用房由‘住房供應主體’被改為‘具有保障性質的政策性商品住房’，‘住房供應主體’被大部分的商品房所替代。”中國社會科學院研究員、工業經濟研究所市場與投資研究中心主任曹建海對記者說。
　　在曹建海看來，當時房價是老百姓家庭收入的4－5倍（指總房價和家庭年收入的比例），比較符合家庭承受能力，雖然當時收入普遍比較低。但現在一些城市的房價早就突破家庭收入的4－5倍，甚至達到14－15倍。
　　“1998年房改在執行當中走樣了。盡管當時的政策確實是很好的，設計也是很合理的。”曹建海對《中國經濟周刊》說。
　　因此，在很多人看來，這次的房改新政充滿了對1998年房改政策的“回歸”意味。
　　“從全國住房工作會議傳達出的主調看，一方面是落實了98年房改的基本原則，另一方面對當前房地產存在的問題提出了解決辦法。”任玉嶺對記者說。
　　
　　在任玉嶺看來，此次房產新政強化“兩個70%”，尤其提出“廉租房、經濟適用房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%”，實際暗合了1998年房改“為絕大多數人提供保障性住房”的政策規定。
　　“這一規定是非常得人心的，對低收入家庭的住房保障將起到重要的推動作用。”任玉嶺說。
　　
　　“保障房”的受益者有多少——“低收入群體”的界定亟待明確
　　“‘24號文’與全國住房工作會議給未來定了個調子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權利的事，市場則做好住房條件改善和生活質量提高的事，當住房保障體系更加完善之后，房價的漲落就是市場的事了。”北京市華遠集團總裁任志強對房改新政評論說。
　　
　　在任志強看來，在政府最終建立了住房保障制度之后，房價才會成為調節供求關系的工具，才會根據供求關系與產品質量有漲有落，并隨著資源的稀缺與經濟的整體上升而長期處于上升的趨勢。
　　建設部住房政策專家委員會會員谷俊青提供的數據顯示，目前在全國范圍內，城鎮人均住房建筑面積低于10平米的家庭有1000萬戶，比重達到5.5%。房改新政如果能得到切實的執行，將對低收入的人群起到一定的保障作用。
　　但這樣的惠及面依然十分有限。在眾多業內人士看來，“24號文”短期可能無法迅速緩解中低收入人群的住房需求，也無法因為分散市場對商品房的需求而拉低房價。
　　“盡管從政府的文件看城市低收入居民的范圍有所擴大，但這種擴大只是相對以往城市低保居民的范圍而言的。其實，在有些城市低保收入的居民占整個城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中國社科院金融所研究員易憲容說。
　　任玉嶺參事最近在全國各地作了近一個月的住房保障的調研，在他看來，當前對“低收入群體”的界定并不明確，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人員，這樣的人員，在住房需求中一般占百分之幾，多的也就百分之十幾。
　　“如果低收入按這樣一個標準界定，就會有眾多的人得不到保障。特別是那些中等收入城市居民更是無法進入這個住房保障體系。”他說，“另外，住房最大的問題是土地。現在一些很偏僻的中等城市，一畝地也能達到200萬元，新政只強調了保證經濟適用房等土地供應量不低于70%，但并沒有在價格上進一步約束。這樣低收入保障用房是很難實現的。”
　　“因此，房改新政短期內不會對房地產有任何抑制作用。不過，最終還是主要看執行的力度，如果執行力度大，真正按照‘兩個70%’來做，堅持兩年，整個房價，包括商品房的價格都會降低。”任玉嶺說。
　　曹建海也認為，房產新政短期內對20%的低收入家庭可能有所作用，但對整個房價的影響非常有限。
　　在他看來，“廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%"的規定容易造成內部再切塊，如可以分割成廉租房占10%，經濟適用房占10%，中小套型商品房占50%這樣的比例，使得提高保障房比例的規定落空。
　　
　　“新政”明令“市場房”漲價問責地方政府
　　
　　對于這次在高房價背景下召開的“全國住房峰會”，各方都表現了高度期待和盼望。不過，與會前的熱烈氣氛，以及人們目前對房地產市場的關注度相比，不少人認為會議的相關報道、輿論熱度似乎都有點“冷”，而對于百姓的反應，更被認為是“出奇的冷”。甚至還有一些人提出疑問：為何這次會議只重視少數低收入人群的“保障房”，而不關心事關城市絕大多數人的“市場房”漲價問題。
　　其實這是一種誤解，而造成誤解的主要原因可能是“遺漏”了對此次會議關于“市場房”的一些“新說法”和“新舉措”。
　　
　　房價調控有了“新說法”——從“抑制”變為“穩定”
　　據了解，普通百姓之所以對被媒體熱炒為“十年開一會”的城市住房會議“冷處理”， 對事關他們最大切身利益的“住房新政”無動于衷，主要是因為他們覺得這次會議關于廉租房建設和低收入家庭住房困難的主旨，與解決他們感受為“新三座大山”的高房價無關。
　　因為廉租房和現在的經濟適用房，針對的只是特定意義上的“低收入者”，他們連城鎮人口的10%都不到。而現在造成“民怨沸騰”的住房主要矛盾，并不是這“十分之一”人的房憂，而是占了城鎮人口七八成的普通百姓買不起房和改善不了住房條件。所以，不少人認為“住房新政”上的“著力點”和住房問題的現實主要矛盾“錯位”，才使得百姓對“十年一次”的“住房峰會”由熱轉涼。
　　其實，上述理解和看法是對此次全國城市住房工作會議的一種誤讀，更是對“房改新政”的一種誤解。“房改新政”不僅關注到了老百姓最關心的高房價問題，并且提出了切實有效的解決之道。
　　新華社對這次會議的報道內容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，這次會議對普通百姓最關心的高房價問題，不僅有所涉及，還“掛”出了“責任狀”。
　　在新華社稿的導語中，國務院副總理曾培炎的會議講話有兩方面的內容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房問題，二是 “繼續調整住房結構，穩定住房價格，促進房地產市場健康發展”。
　　如果有人以為第二方面的內容是“老生常談”，那就未免低估“房改新政”的“與時俱進”了。
　　首先，這里在“提法”上出現了一個已經“略感陌生”的用語——“穩定住房價格”。人們注意到，就是在今年的政府工作報告和不久前的“官方說法”中，對“房價調控”上用的最多的一個詞，還是“抑制房地產價格過快上漲”。這樣的“說法”，在看著房價年年暴漲的老百姓看來，多少有些“不合時宜”。所以住房工作會議上提出“穩定住房價格”，不僅是在“提法”上順了民意，更重要的是表明了中央高層在房價調控上的“力道”很可能發生變化。
　　雖然人們目前尚不能確認，在房價調控上“提法”微妙變化的背后，高層對“抑制”或“穩定”房價上將會采取什么樣的“更有力度”的具體行動，但是高層在房價調控上的態度的轉變，卻是一個不爭的事實。
　　
　　房子漲價追究責任——地方政府“三負責”
　　在這次會議上，國務院對各級政府在住房上提出的“三負責”的“責任狀”，就是一個最好的例證。媒體報道稱，這次會議要求，“省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體”。把“房價穩定”和住房供應及住房保障一起，作為對作為“責任主體”的地方政府進行住房行政考核的三大內容，表明中央高層對地方政府在抑制房價上的“無能為力”，已經感到難以容忍。
　　實際上，在房價調控上的“微妙變化”和“房價穩定”上責任狀的推出，有一個眾所周知的現實背景。這就是今年以來，盡管各級政府在房地產市場和房價上的“調控”“聲聲不斷”，但各地、尤其是大中城市的房價還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價格出現一年翻番的“奇特景象”，而且房價暴漲的勢頭已經呈現全國遍地開花之勢；不僅在大城市和沿海發達地區房價的漲勢一波緊接一波，而且在中小城市和欠發達地區商品房價也出現前所未有的漲幅。有的開發商甚至公開口吐狂言：每調控一次，房價就漲一次。面對如此“宣戰”，政府不能不再“應戰”：在房價問題上有實實在在的行政作為，維護人民的最大利益。
　　
　　【“房改新政”三人談】
　　謹防“保障房”重陷“執行乏力”泥淖
　　賴德華
　　
　　早在10年前，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（又稱“23號文件”）就確定了清晰的住房供應體系，即最低收入家庭租賃廉租房，中低收入家庭購買經濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房。
　　10年過去了，據建設部、民政部的一項調查顯示：全國城鎮低保家庭中約有400萬戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬戶，僅占6.7%。目前全國仍有人均建筑面積10㎡以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮家庭總數戶的5.5%。到去年底全國還有145個城市沒有建立廉租住房制度。經濟適用房占房地產開發量的比例從高峰期的15%、20%衰降到近年的不足5%。
　　
　　在反思我國房地產市場問題時，主流觀點均認為1998年國務院23號文件關于住房供應體系的設計是科學的，但因為執行不到位，導致房地產市場中住房保障這條腿明顯萎縮，出現“跛腳”病癥，故而引發了一系列問題。
　　
　　好政策執行難
　　既然住房供應體系在制度設計上是正確的，為什么會在執行環節各行其是，最終導致目標的實現大打折扣呢？究其原因，不是國務院1998年23號文件的規格不高，而是行政管理中說歸說、做歸做，言行兩張皮的積習所致。
　　執行的沒有什么好處，不執行的也沒有什么責任。不建廉租房和經濟適用房的城市，可以騰出資金做其它政績工程，為一些官員的升遷添磚加瓦。
　　近兩年的“國八條”和“國六條”，兩個文件對房市宏觀調控提出的14條措施，針對性都很強。特別是2006年的國六條，當時輿論界和業內人士都稱之為“精確打擊”，但實施效果依舊不太明顯。這除了從政策執行到效果顯現有一個“時滯”過程之外，執行乏力也是一個重要原因。從發文到現在已經一年又三個月，但不要說達到“兩個70%”的標準，就全國而言，就是縮小到“兩個7%”是否達到都要打上一個問號。
　　
　　如何避免重蹈覆轍
　　8月13日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）正式發布。8月24日-25日，又緊鑼密鼓召開了全國住房工作會議，將住房保障提到了前所未有的高度予以重視。應該說，中國住房保障的大戲已經拉開序幕，住房供應中的“跛腳”癥狀有望逐漸得到改善。
　　但是，在滿腔熱情去將政策轉化為現實的過程中，應該吸取之前的教訓，千萬不要也不應該再掉到“說歸說、做歸做”執行乏力的同一陷阱里。
　　首先，要用好住房保障政績考核成果，將之鏈接到組織部門對領導干部政績考核的評價體系之中，發揮好用人導向的作用。對在構建公共住房保障體系中做出成績者，給以大力褒獎并提拔重用，反之則應問責。如果沒有這一點，“說歸說、做歸做”的老毛病就會復發。
　　其次，要加強對地方各級領導干部公共住房制度知識的教育，使其充分認識到“住房問題是重要的民生問題”。“人人享有適當住房”，是聯合國千年發展目標的重要內容，也是各級政府的基本責任。民以食為天，家以居為先，安居才能樂業，安居才能和諧。
　　第三，城市政府應切實轉變職能。在徹底轉變觀念的前提下，應在加強領導、健全工作機構、完善管理制度、落實保障資金、用地供給等方面逐條逐項落到實處。
　　第四，加強檢查監督，建立問責制。地方政府每年在人民代表大會上報告住房保障制度的建設發展情況，是一個很好的監督形式。除此之外，還有日常和年度工作檢查考評，輿論監督等。對完不成保障性住房建設管理任務的，應追究相應的責任。
　　第五，要深化對保障性住房制度建設的理論研究和實踐探索，盡可能少走或不走彎路。如保障的方式問題，筆者認為，應以實物配租為主。因為廉租房的適用對象一般是住房和經濟均困難的“雙困”家庭，如果發放租賃補貼，很容易被挪作他用，并不一定能起到解決住房的作用。再比如，經濟適用房的建設和分配，雖然存在一些亟待解決的問題，但不能因此而否定經濟適用房這種保障性住房的重大作用，它和廉租房互為補充，不能偏廢。廉租房需用財政全額投資，而且絲毫不能回收，因此其覆蓋面十分有限。而經濟適用房在政府政策的優惠下，政府財政并不直接墊錢和投資，政府無直接的經濟負擔，覆蓋面可以寬一些。今年7月12日，國土資源部徐紹史部長面對記者就北京房價問題的提問，坦言自己也買不起房。連正部級干部都買不起商品房的今天，經濟適用房更應該大發展、寬覆蓋，以濟民生住房之急。
　　
　　房價，應“穩定”在怎樣的“合理水平”
　　沈曉杰
　　
　　“房改新政”對商品房或市場房的調控目標，從以前的“抑制過快上漲”微調為“穩定房價”，并明確房價的責任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國“兩會”上，談到加強房價監管和調控時，特別提出要使房價“保持合理的價格水平。
　　那么，各級政府究竟該如何作為，才稱得上是“穩定房價”？還有，什么樣的房價才是“合理的價格水平”？
　　其實，這個看上去較為復雜的問題并不難，國際上有一個通行的計算模式，這就是看一個城市的房價收入比究竟是多少。
　　“房價收入比”，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于考察居民的購房能力。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3、6或4、6。
　　對于目前動輒每平米上萬元的中國城市房價來說，按人均30平米的“初級住房小康標準”來算，每戶90平米的住房也要人民幣一百萬元左右，而相比于家庭年收入10萬元左右、甚至不到10萬元的水平，房價收入比基本高于10，該數據顯然大大高于國際慣例。
　　更重要的是，在歐美等發達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標準還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費的毛坯房。當然，他們的房子還附帶大花園。
　　不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房價收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區，需要將個人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75-80平米（相當于我們90-100平米的建筑面積）、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價為3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。因此，在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比僅為4.5－5左右。
　　當然，并不是每個國家和城市的房價收入比都能讓居民滿意。有一家美國的顧問公司根據房價收入比，專門就國際房價購買力做過一個調查，看看世界上哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果澳洲悉尼超過倫敦（6.9）、紐約（7.9）和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。
　　這項調查還給出了一些判斷標準：
　　當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”；
　　當一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產泡沫區；
　　當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。
　　相比之下，目前中國一些城市高達10、甚至20以上的房價收入比，表明房價水平確實離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。
　　有人認為，國務院這次講“穩定房價”，就是要把房價“控制”在現在的水平之上。這至少在理論上是一個極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設部起草的18號文取消了普通市民購買經濟適用房的權利后，中國的房價就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國的房價“升級”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩定房價”，不僅默認了要老百姓承擔房價調控失敗的后果，而且也縱容了某些開發商集團對公眾利益的侵害。
　　
　　因此，把房價和收入水平“釘”在一起，不僅符合國際上的慣例，而且也便于老百姓對房價的合理性作出簡單判斷，以及對地方政府的行政作為給予觀察和監督。當然，也可以使各地政府在房價調控中，更易操作，更具有科學性。
　　
　　解決“有房住”比解決“有住房”更重要
　　張屹山 翟 巖
　　
　　8月13日，國務院公布的24號文的第一句話——“住房是重要的民生問題”，明確肯定了中國的房地產市場發展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產市場發展的根本。這充分說明，黨和政府深入貫徹落實科學發展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求在不懈地努力，體現了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權作為自己的職責和經濟社會發展的根本方向和目的。
　　
　　“住房”二重性要求協調政府與市場兩種力量
　　我國目前的住房問題，不是一個單純的經濟現象，而是一個有著復雜社會根源、與社會財富分配相關的社會問題。因此，均衡財富的分配，并適時地調整發展戰略，使發展成果更多地惠及占人口絕大多數的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權，這不僅是關系到國民經濟運行和基本民生的問題，更是關系到保持社會穩定的重大問題。
　　吃、住是人類生存的基本保障，當個人無力解決的時候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產權性質的商品，通過市場來調節而不是政府干預，實際效果會更加理想。
　　住房的二重性表明，無論是單靠市場“看不見的手”，還是單靠政府 “看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，中國的住房政策應以國情為背景，既要依靠市場自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務來完善和調控，并把政府與市場兩種力量有效地協調、融合起來。
　　上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來實現，需要強調的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時，必須考慮到它與經濟政策或市場政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關鍵，否則就會事與愿違，或者在現實中無法操作，或者不但沒有產生有益的社會效用，反而加大了社會成本，造成了資源的重復浪費。
　　
　　應嚴格區分“有房住”和“有住房”
　　《意見》表明，黨和政府審時度勢，判斷出社會對“有房住”的需求是解決當下“住房”問題的關鍵。也就是說，不能把廣大市民對“居住”的整體需求都看成是對商品房的需求，而要把對“住房”的投機性、投資性和理財性需求與對“居住”的需求區別開。這顯示出了其宏觀決策的科學性。
　　實際上，解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。一個雖然屢遭詬病但不可否認的事實是，世界上最發達的美國也有30％多的居民沒有產權屬于自己的住宅，對于中國這樣一個擁有13億人口的發展中國家來說，讓居民都擁有產權屬于自己的住房顯然更不現實。強行要求90平米以下的小戶型不得少于70％，筆者也認為是治標不治本的方法。因為兩個連著的小戶型也可以變成一個大戶型，行政限制既違背了市場經濟規律，又起不到預期作用。
　　因此，政府在解決廣大人民群眾極為關心的住房問題過程中，關鍵要弄清楚在市場條件下自身的職能。具體地說，政府不能直接干涉競爭性商品的市場定價，但可以通過制定游戲規則和宏觀調控政策間接干預。例如，通過大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉租，否則政府應立即收回。再如，制定“直售”規則，以減少中間環節，避免層層加價，降低交易費用，從而達到降價房價的目的。還有，通過稅收政策限制一戶擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數人承受不了為標準。因為土地是人類生存所必需的稀缺資源，所以每個人都不能過多地占用。若將此類所得全部用于廉租房建設，既平均了貧富，又減輕了政府負擔，同時也可有效地抑制房地產投機，使房價迅速降下來，可謂一舉多得。