廣告也是一種約定

一直以來，某房地產(chǎn)開發(fā)公司都在報紙、電視、廣播等媒體上大做廣告，公開宣稱該公司剛開發(fā)的新小區(qū)“綠化率超過40%，有3萬平方米中心花園，并配有塑膠網(wǎng)球場、露天游泳池等”。最后還注明：“保證廣告宣傳內(nèi)容與實際一致，如有違反，愿意按購房者要求退房或賠償損失。”

看到這一系列的售樓廣告，王蒙心動了。他當(dāng)即與該地產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，購買了一套120平方米的房子，并一次性支付了購房款45萬元。不過，合同僅對交房日期等內(nèi)容作出了約定，并未對廣告中的綠化率、中心花園、網(wǎng)球場、游泳池等內(nèi)容作出具體約定。

結(jié)果，王蒙不僅比約定時間遲半年拿到房子，而且小區(qū)綠化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足40%，小區(qū)內(nèi)的中心花園也大大縮水，僅1萬平方米，宣傳資料上標(biāo)明的網(wǎng)球場則變成了停車場。王蒙認(rèn)為，房地產(chǎn)公司逾期交付房屋，還違反了廣告上的承諾，理應(yīng)向他支付逾期交房違約金，并退還房款10萬元。可房產(chǎn)公司只同意支付違約金，不同意退房款。最后，雙方協(xié)商不成，王蒙便一紙訴狀將房產(chǎn)公司告上法庭，要求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金8100元，賠償房屋價值損失10萬元。

在開庭審理中，房產(chǎn)公司辯稱其延期交付是由于電力設(shè)施施工中遭遇工程塌方，屬于不可抗力，不應(yīng)支付違約金。至于綠化率、中心花園、網(wǎng)球場等設(shè)施，購房合同中并沒有對此作出約定，而且交付的房產(chǎn)也是經(jīng)過驗收合格的，不存在瑕疵。

人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為，工程塌方不屬于不可抗力，被告逾期交付應(yīng)支付違約金；被告實際交付與售樓廣告不符，已構(gòu)成違約，但原告無法證明自己的損失。所以，最后法院判決被告支付原告違約金8100元，駁回原告其他訴訟請求。

點評：毛愛東（律師）

自2002年開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，雖然房價飛漲，但許多城市還是出現(xiàn)了徹夜排隊買房的壯觀場面。

于是，許多購房者為了能買到房子，根本無暇顧及所簽訂購房合同中的條款。而一些房產(chǎn)商為了降低開發(fā)成本、實現(xiàn)利益最大化，則不顧自己宣傳的承諾，將一些配套綠地、設(shè)施大大“縮水”。上面的案例，正是在這種背景下發(fā)生的。

房產(chǎn)商在電力施工過程中遭遇工程塌方，不屬于法律規(guī)定的不可抗力，屬于正常經(jīng)營風(fēng)險。毫無疑問，由此引起的逾期交房，應(yīng)該支付違約金。

可房產(chǎn)商實際交付的房子，與廣告中的承諾不符，會構(gòu)成違約嗎？這個問題，可以在最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中找到答案。該司法解釋第二條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，被告在廣告中所作的“綠化率超過40%，有3萬平方米中心花園，并配有塑膠場地網(wǎng)球場、露天游泳池”的允諾明確具體，已構(gòu)成法律意義上的要約，應(yīng)當(dāng)被視為合同內(nèi)容。正是基于這個原因，人民法院確認(rèn)被告構(gòu)成違約。

既然法院確認(rèn)被告構(gòu)成違約，又為什么駁回原告的訴訟請求呢？原來，在審理過程中，法院根據(jù)原告申請，曾委托多家評估、司法鑒定機構(gòu)，對被告違約給原告造成的損失進(jìn)行評估、鑒定。但是，由于缺乏明確的鑒定依據(jù)，導(dǎo)致無法進(jìn)行評估、鑒定。所以，原告的損失也就無法確定。正因為如此，人民法院才以原告證據(jù)不足為由，駁回原告要求被告賠償10萬元損失的訴訟請求。

從本案中可以看出，房地產(chǎn)商必須兌現(xiàn)自己的廣告承諾，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。另外，就購房者而言，簽訂購房合同時也得慎重。對于房地產(chǎn)商廣告中的承諾，最好能在買賣合同中載明，同時明確違約責(zé)任。否則，就如同本案中的原告，即使法院確認(rèn)房地產(chǎn)商違約，但因為沒有約定違約金致使自己的損失無法確定，最終導(dǎo)致人民法院不予支持。