我國發展房地產投資信托的必要性與對策

房地產投資信托(real estate investment trusts，簡稱REIFs)是一種以房地產及相關資產為投向的信托投資方式。在美國、澳大利亞等國家和地區已經有了較好的發展，一定程度上促進了這些國家和地區的房地產業和金融業的發展。近年來我國學術界在房地產證券化、房地產金融運作等方面做了一定的研究，對引入RErrs呼聲甚高；中國證監會房地產投資基金(REITs)專題研究小組于2007年4月10日正式成立，人民銀行于2007年1月先行啟動了REITs課題研究。

傳統的房地產投資信托是指專門持有房地產、與房地產抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金。所以，REITs又常常被稱為房地產投資信托基金。REITs的基本運作方式是委托人(投資者)基于REIT合同，將其貨幣資金或房地產作為信托財產轉移至受托人——REITs的發起人，由受托人向委托人或其指定的受益人交付資產受益憑證，受托人依據REITs合同對信托財產進行管理和處分，由此產生的收益由資產受益憑證的持有者享有。

REITs遵循信托的基本原則，包括：(1)設立基礎是充分信任；(2)信托財產的所有權和收益權分離；(3)信托財產獨立，信托財產即從委托人，受托人和受益人的自有財產中分離出來成為獨立的運作財產。REITs投資主體即委托人指廣大的中小投資者和機構投資者，他們是出資者，享有收益資信托機構即受托人，是投資財產和資金的所有人，享有財產的所有權。REITs是收益權和所有權的分離，既保護了投資者的利益，又有利于房地產企業解決資金短缺促進其良性發展。

一、我國發展房地產投資信托的必要性

(一)增加投資渠道，促進房地產投資的專業化、理性化

REITs為廣大投資者，尤其是中小投資者提供了一條收入穩定，風險較低的投資渠道。REITs通常被認為具有與其他資產較低的相關性、較低的市場價格波動性、有限的投資風險和較高的當前收益等投資特性，在目前證券市場交易品種單一、風險較高，而房地產投資所需資金較高、周期長的比較下，融合了房地產與證券的REITs也許能為投資者提供更好的投資渠道。

(二)優化證券市場結構

目前我國證券市場的產品結構存在明顯的缺陷：風險結構倒置，高風險產品占主要地位，低風險產品只占較小的市場份額，且品種單一。因此，有側重地發展低風險市場產品，盡決使證券市場的產品結構趨于合理，是我國證券市場發展的重點之一。

(三)增加融資的渠道，分散銀行貸款風險

“121文件”的頒布提高了房地產信貸的門檻。使國內的房地產開發企業面臨巨大的資金壓力。由于中國沒有完全開放房地產金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產商急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。

目前，我國的房地產業已經發展成為與銀行高度依存的行業，過于單一的融資渠道不僅妨礙了我國房地產業的穩定發展，不利于房地產企業資本運作水平的提高；而且銀行貸款集中投向房地產業造成顯著的貸款結構風險，影響銀行系統本身的抗風險能力和穩定性，增大了金融風險。

(四)加強房地產企業的金融創作能力，促進房地產業結構轉型和升級

我國目前在一系列宏觀調控政策的影響下，房地產行業的價值鏈正在發生變化，其實質是產業的核心由開發營建向金融運作轉移，房地產業的運作模式也由開發模式向投資模式轉變。REITs在這種轉變過程中發揮著極為重要的作用，為房地產企業鍛煉金融運作能力，促進專業分工、角色轉變提供了重要的渠道。

二、我國發展房地產投資信托的障礙及對策

(一)發展房地產投資信托的障礙

1．房地產投資信托立法缺失。目前我國的信托業主要依照“一法二規”來開展業務，缺乏相規范房地產投資信托經營業務的政策、法規及實施細則。房地產投資信托基金運作方式、結構和條件、房地產信托經營業務稅收制度等關鍵問題沒有有明確的規定，在一定程度亡妨礙了房地產投資信托基金的發展。

2．旁地產投資信托。管理專業人才匱乏。房地產投資信托管理的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，這對項目可行性研究、風險控制、現金流預測和分析等具體操作至關重要。由于房地產資信托在我國的發展還處于起步階段，專業投資經理^在我國非常缺乏，而精通房地產投資信托的復合型人才更是少之又少。

3．房地產投資信托運作模式不健全。首先，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發生受托人的道德風險。其次，房地產投資信托通過股權投資于房地產企業很有可能發生被投資企業的道德風險。由于我國的現代企業制度在相當多的企業還沒有真正建立，多數企業面臨著所有者缺位、法人治理結構低效運作等諸多問題。在基金投資房地產企業后，利益很有可能受到原有股東的侵占。再次，目前我國房地產信托計劃大都投資于風險較高的房地產一級市場，而一級市場的投資風險明顯高于房地產二級市場；加之我國房地產一級市場的發展并不規范，如果房地產市場下滑或開發商出現違約，房地產市場的高風險很容易傳導至房地產投資信托。

4．房地產投資信托難以獲得稅收優惠。美國REITs是以稅收優惠驅動模式發展起來的。REITs最重要的優勢之一在于避免重復征稅，從而實現較高的收益率。我國目前尚未制定專門的信托稅收制度。與其他類型的信托相同，房地產投資信托也存在雙重征稅問題，即投資信托公司在取得信托收益的環節需要交納公司所得稅，在信托收益向投資人進行分配的環節，投資人還需要繳納個人所得稅，這實際上違背了稅收的公平原則，增加了我國房地產投資信托的經營成本，不利于激勵房地產投資信托的發展。

(二)對策

1．從政府角度。首先，盡快建立健全房地產投資信托的法律環境。可以借鑒鑒美、日等經濟發達國家的做法，建立對房地產投資信托的嚴格管理。在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。

其次，規范微觀主體的運作行為。一是要建立嚴格的行業準入制度，包括房地產信托機構的準人制度、房地產信托項目的準人制度和從業人員的準人制度。二是要實施信息披露制度，包括信息披露要在監管機關指定的媒體上進行；只能且必須披露監管機關要求披露或規定的募集信托資金的信托業務文件、反映信托財產管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業務或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質的其他任何信息；只能按照監管機關規定的規范格式、文本進行信息披露。

再次，設計合理的房地產投資信托的稅收制度。在國外，80％的房地產投資靠稅收優惠馮區動，免稅是各國房地產投資信托的普遍性做法。對房地產投資信托免稅避免了雙重征稅。在我國，隨著稅收制度的規范，若房地產投資信托得到稅收優惠的支持，會有良好的發展前景。

最后，培育房地產二級市場和中介市場。目前，我國房地產投資信托的資金運用方向主要面向房地產一級市場，方式多為提供給房地產開發商的貸款，房地產開發的風險將會直接轉嫁給房地產投資信托。從國外的經驗看，成熟經營的二級市場更具穩健獲益的價值，因此培育房地產二級市場對于控制和減少房地產投資信托的風險具有重要意義。與此相關，REITs的發展需要房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種房地產中介。而我國的房地產中介倘發育很不完善，中介機構數量較少，管理很不規范，這必將給我國房地產投資信托的穩定發展造成不利影響。因此必須通過培育并規范房地產中介市場來加以矯正。

2．從信托公司角度。首先是完善信托投資公司法人治理、內控制度，樹立企業信譽以及加強專業人才儲備。作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國的信托投資公司經過五次全行業整頓后，不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱、人才匱乏等問題。因此，加強信托投資公司法人治理和內控建設，大力引進專業人才，為房地產信托創造合格的受托人，這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。

其次是建立科學的投資決策和風險控制制度。信托投資公司風險管理的目的是了解和分析風險的來源與陸質，研究相應的對策。一是組建風險管理部門，由專業人員對本公司各項具體業務活動所可能出現的風險做出定性和定量的分析，并在風險分析基礎上設計對策性方案。二是在重大事項的決策上，一定要按照決策程序和決策方法進行科學決策。三是通過公司內部組合和管理系統對這一決策加以執行。要實施自律性控制、技術性控制與監管性控制相結合。從而最大限度地降低風險。

(作者單位：廣州市廣播電視大學)