論中國房地產業的健康發展

一、中國房地產業的基本特征

(一)產業關聯度大，具有拉動經濟增長的潛力

房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。我國每年25％的鋼材、70％的水泥、40％的木材、25％的塑料制品都用于房地產開發建設。2004年房地產開發投資對中國GDP增長的貢獻率為3％。如果參照日本房地產對整個社會經濟帶動誘發率，將國內房地產帶動相關產業的系數假定為3。2004年全國商品房銷售額為10375億元，那么當年房地產帶動相關產業的效應是31125億元，房地產業與關聯產業的總產值為41500億元，占GDP近30％。

(二)最有投資品性質和社會保障功能

一方面，中國土地資源相對稀缺，經濟活動區域過度集中，人口密度大，土地成為經濟中供給彈性最小的要素，預期土地價格會不斷上漲。因此，較富裕的消費者具有將其視為投資品的激勵，再加上國內外投機者的推波助瀾，容易造成房地產的升值。

另一方面，住房是中國人重要的生活保障品。人均建筑面積從1978年的8平方米增加到2020年的35平方米，潛在需求有30億平方米。此外，中國城市化水平只有38％，低于世界平均的50％。今后每年提高一個百分點，就有3000萬人進城，需要600萬套住宅。

(三)對金融業具有很強的依賴性

無論是對房地產的投資還是消費，銀行貸款所占的比重是相當大的。有資料顯示，房地產開發商通常只投入其所開發項目10％的自有資金便可完成該項目，而銀行貸款比例通常達80％。消費者住房抵押貸款的首付比例也可低至20％。離開金融業，也就不可能形成現代的房地產業。同時，中國的銀行業也需要有房地產業的繁榮來緩解其巨額存款的壓力，兩者是一種互相需要的關系。

二、中國住房價格大幅上漲的主要原因

城鎮居民巨大的住房需求是房價上漲的基礎，1998年以來我國政府為刺激經濟增長而制定的積極政策和國內外零碎游資的投機活動是房價上漲的牽引力。國內以房地產商為主體的利益集團的壟斷策略和輿論鼓吹是房價上漲的推動力，而地方政府則態度曖昧，聽之任之。

(一)賣方市場形成，開發商結成價格聯盟

如果說2000年以前，剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產企業在利益極大化的共同追求中，漸漸結成價格聯盟。新樓盤開盤都以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。房地產公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產價格的超額壟斷利潤。

(二)利益相關，地方政府放縱房價

其一，拔苗助長，急于將房地產培育成支柱產業。由于投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，不少地方政府都將房地產業定位為支柱產業來發展。房價越高，對地方政府而言意味著財政收入增加，GDP增長。為此，一些地方政府不斷加大征地、供地力度，放松規劃、審批、預售等方面的管制，默認開發商捂盤、商品房高檔化等不正常現象。其二，不對商品房進行成本、利潤核算，商品房的定價完全由開發商決定。其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產市場的區域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。

(三)鼓動風潮，制造升值預期

近年來，一些所謂專家學者頻頻出現在各論壇媒體上為一些利益集團說話，宣傳房價看漲的種種理由，如高地價導致高房價，融資成本增加導致房價增長等，甚至鼓吹中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年，借以混淆視聽，誤導輿論。

(四)跟風炒作，哄抬房價

國內許多地方商品房成了一些人的投機品，炒家將樓市當作股市。起先是外來“炒房團”活躍于樓市，隨后，在身邊誰買房誰賺錢的誘惑下，稍有閑錢的人也投資商品房，刺激普通市民“追漲”或跟風提前消費。

三、中國房地產業的健康發展

隨著多輪調控措施的實施，房地產市場運行出現積極變化，但從房價收入比來看，形勢依然嚴峻。日本東京在房地產泡沫破滅之前的平均房價收入比，除1990年為10.02以外，其余年份均沒有超過9，而目前我國大部分城市平均房價與收入之比是8:1到15:1。房價并不是永遠上漲的。據劉洪玉對阿姆斯特丹350年前后真實住宅價格指數的分析，“消除通貨膨脹因素，長期住宅價格并沒有呈現明顯的上漲趨勢，350年的住宅價格只是圍繞均衡值的不斷波動”。日本學者野口悠紀雄在日本地產、股市泡沫破滅后撰文指出，泡沫產生的最大危害在于資產價格的異常上漲擾亂了人們的價值觀。持有土地與股票的資產者，無須付出什么勞動，財產迅速膨脹到上億的規模；而沒有資產的勞動者，即使辛勞一生，也不能擁有自己的住宅。因此，必須加大宏觀調控力度以保證我國房地產業的健康發展，需要遵循以下三點原則：

(一)必須深入考慮我國房地產業的區域性特征和結構性弊端

從經濟區位來看，以前的宏觀調控政策，對于發達地區力度不夠；而對于中西部城市和中小城市，調控卻對房地產需求產生了抑制效應，不利于擴大全國房地產市場容量，以化解投機風險。此外，政府針對高檔豪華住宅的調控明顯偏軟，可以采取征收類似日本“地價稅”的稅費方式，以抑制對高檔住宅的投資與投機活動。

(二)必須在預防房地產業金融風險的同時，盡量滿足廣大消費者的住房需求

房地產業高速發展時，銀行發放的個人住房貸款越多，市場對房地產的需求就越強，也就進一步提高了房價，這一方面提高了貸款抵押物的價值，改善了借款人的資產負債狀況，可以進一步從銀行獲得更多的貸款；另一方面，房價的上升不僅會提高銀行自有房產的價值，也會提升銀行貸款的質量，促使銀行減少撥備的提取，從而銀行具有進一步增加貸款的資產基礎，導致“銀行貸款增加——房地產價格上升——銀行貸款增加”的惡性循環，房地產泡沫必然產生。而一旦泡沫破滅，銀行就成為最大的受害者。銀行在房地產泡沫形成當中表現出來“危機短視癥”，即銀行被房地產市場的短期繁榮所迷惑而無視房地產信貸背后隱藏的巨大風險。一些發達市場經濟國家的銀行也存在這一心態。中央政府提高房地產開發的自有資金比例，提高住房抵押貸款首付比率和貸款利率，無疑是規避銀行風險的一種方法，但也無疑壓制了我國部分消費者的住房需求。這種壓制只是將問題推后而不是解決問題。要積極研究經濟適用房、廉租房、集資建房等多種住房供給方式，增加數量提升質量，滿足廣大中低收入者的住房需求。

(三)必須協調好地方政府的利益，保證調控政策能夠切實執行

正如前文所指出的，房地產業中已經形成由開發商、炒家、銷售商、地方政府相關部門的一些官員、被拉進“圈”內的為其代言的專家學者以及傳媒人組成的利益集團。在我國的政治體制下，政府具有更大的監督管理責任。拆遷和劃批土地、開發商資格審查、房地產行業的監督等都是地方政府直接的行政工作，其他如銀行對地產開發商的貸款，鋼鐵、水泥等建材的銷售，建筑工人的工資保障等房地產密切相關的事項也都是地方政府可以間接管理的。但房地產業增長可以強力推動GDP增長，土地轉讓的收入可作為財政收入，所以房地產業的高速成長，乃至產生少許泡沫并不違背各地方政府的利益。因此，能否協調好地方政府與房地產發展的利害關系是決定我國房地產業健康發展的關鍵。

(作者單位：武漢大學東湖分校武漢大學經濟與管理學院)