居民住宅服務品質影響因素的數量分析

住宅服務品質受住宅的建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征和心理因素等多方面因素影響。臺灣學者彭建文、花敬群將住宅服務品質定義為住宅實質屬性與權利內容的組合。所謂住宅實質屬性包括面積、屋齡、樓層、房廳數、采光、通風、景觀、停車位等屬性；權利內容則指承租者能否有享有較大的自由度，依據本身住宅消費需求來調整權利義務內容，例如居住期間、局部裝潢等權利。

本文對住宅服務品質的定義與之有所區(qū)別，在文中指居住者對住宅存量及居住環(huán)境所提供服務的滿意度評價，是對所居住住宅的建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征以及心理因素滿意度評價的總和。隨著居民對住宅的需求由較低層次向較高層次轉變，住宅服務品質的研究將逐漸得到重視。筆者通過建立多元線性回歸模型，找出影響杭州市居民住宅服務品質的主要因素，分析不同變量對其的影響，從而更好地了解居民的住宅服務品質需求。

一、住宅服務品質相關研究現狀

住宅需求是人類最基本的需求之一，個人對住宅的需求是由追求最基本遮風蔽雨的生理需要慢慢提升到對住宅安全的需要，較低層次的需要逐漸滿足后，則進一步產生對社會、自尊、及自我實現等較高層次的需要。因此，住宅已不僅是一個庇護遮蔽場所，住宅的區(qū)位、價格與品質，早已成為個人社會經濟地位與財富的象征。國外廣泛地采用模型和指標體系研究住宅品質，進行了大量的實證研究，并取得了豐碩的成果。

Goodman(1977)以美國城市低收入租賃家庭為樣本，將租金壓力、住宅寬敞度和鄰里質量作為自變量對住宅品質進行了分步回歸分析。研究結果表明，住宅品質不能用單一指標來衡量，用多指標來衡量住宅品質更合理。Zey-Ferrell等人(1977)構建的住宅品質指標包括了住宅的內部和外部狀況，冷氣、熱氣、內部管道、每個臥室人數。OLS回歸分析表明，租賃住宅家庭的住宅品質比自有住宅家庭要低。而且，高學歷家庭的住宅品質比低學歷家庭要好。Christine c.Marilyn J.(1994)對白人、非洲裔美國人、Hispan單親家庭的住宅品質進行比較研究。學者分別將住宅寬敞度、經濟負擔、滿意度作為因變量對三個細分群體的背景特征(戶主年齡、教育背景等)、收入特征(家庭收入、每月支出等)、建筑特征(所有權形式、房間數、衛(wèi)生間數、建筑年代等)、區(qū)位特征(鄰里環(huán)境)進行回歸分析。研究結果表明，結合客觀指標與主觀指標，白人單親家庭享有最好的住宅品質；Hispanic單親母親承受更大的住宅成本壓力，住宅寬敞度更低；非洲裔美國單親家庭居住在低品質住房中的可能性是另兩個細分群體的兩倍，而且，她們對住房的滿意度最低。Golan和LaGreca(1994)以1987年美國住宅調查數據為基礎評價了城市和非城市老年住戶的住宅品質。在他們的研究中，采用了美國住宅發(fā)展和城市發(fā)展部對住宅品質的定義，用建筑狀況、住宅特征、家庭特征、區(qū)位特征來衡量住宅品質。他們的研究結果表明，市中心老年居住者比郊區(qū)的住宅品質要差。

二、數據的收集與模型構建

(一)數據的收集

為研究杭州市居民住宅服務品質的影響因素，筆者選取杭州市6大主城區(qū)(不包括余杭區(qū)、蕭山區(qū))585份調查問卷中居民對居住質量滿意度評價作為解釋變量，相關的住宅特征、心理因素為解釋變量，進行回歸分析。

由于國外的住宅狀況和國內存在較大不同，這種選擇方式比較符合杭州市的實際情況。之所以選擇居住質量滿意度作為解釋變量，是因為住宅服務品質概念較抽象且很難量化，而且調查者較難理解，會對問卷數據準確度有所影響，而居住質量滿意度指標能較好反應居民住宅服務品質狀況，因此用該指標加以替代。而從住宅建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征、心理因素角度選擇住宅所有權、建筑面積、建筑狀況、小區(qū)配套設施、周圍配套設施、住宅寬敞度、家的歸屬感等因素作為因變量是在總結國內外相關文獻的基礎上，結合杭州市的實際情況和相關專家的意見選取的，因此較為科學合理。

(二)方法與模型

總結歸納國內外相關文獻的研究方法建立多元線性回歸模型：

S=alSq+a2Hc+a3Rf+a4Cf+aSAf+a6Lo+a7Er+a8Hf+a90n+a10

其中，s為居住質量滿意度，sq為建筑面積，Hc為建筑狀況，Rf室內設施，Cf為小區(qū)配套設施，Af為周圍配套設施，Lo為住宅區(qū)位，Er為住宅寬敞度，Hf為家的歸屬感，On為所有權形式。采用普通最小二乘法進行回歸分析，并對結果進行檢驗。

首先，進行方程總體顯著性的方差檢驗(F－檢驗)，從表1中可知，F值為17.02，回歸方程方差分析的顯著性檢驗值為0.000，即小于0.001，說明方程是高度顯著的，拒絕全部系數均為o的原假設，所以方程總體線性關系成立。再進行解釋變量顯著性檢驗(t－檢驗)，以決定變量是否通過顯著性檢驗。回歸結果如表2所示。可以看出一些變量的t值很小，R f變量t值－1.61，A f變量t值為1.18，Lo變量t值為0.97，不能通過顯著性檢驗Sq，Hc，Cf，Er，Ht，On，的t值分別是172.21 212.375，577.328，164，在顯著性水平a=0.1下，均通過顯著性檢驗。

在對回歸模型的檢驗中需要檢驗回歸模型中誤差項的獨立性(D-W檢驗)。如果誤差項不獨立，那么對回歸模型中的任何估計與假設所做出的結論都是不可靠的。回歸模型的基本模型的D-W值為1.992＜2，說明相鄰兩點的殘差為正相關，但是其數值非常接近于2，因此，可以認為模型中的誤差項基本上是獨立的，基本不存在異方差問題。

為檢查變量間的多重共線性問題，采用膨脹方差因子VIF檢驗。表3表明，所有變量中膨脹方差因子VIF值最小的為1.19，最大的為1.81，遠遠小于10，從而可以拒絕變量之間的共線性假設，可以認為自變量之間共線性不是很嚴重。

三、結果分析

(一)模型解釋變量的相關性分析

最終通過顯著性檢驗的6個變量，包括建筑面積、建筑狀況、小區(qū)配套設施、住宅寬敞度、家的歸屬感、所有權形式，這些變量均與居住質量滿意度呈正相關關系，這些變量按屬性特征可以劃分為建筑特征變量(On、Sq、He)、鄰里特征變量(cf)、心理因素三類(Er、Hf)。

1.所有權解釋變量分析

On與S呈正相關關系，這與很多實證研究結果相一致。自有住宅具有投資價值、可規(guī)避價格上漲風險、提升居住環(huán)境品質、減少家庭流動性、有利于子女教育、增加家庭社會活動、體現個人經濟地位、影響居住者認知等社會經濟效益，從而使自有住宅服務品質比租賃住宅服務品質高。

2.建筑特征解釋變量分析

sq與s呈正相關關系，建筑面積增加，居住舒適度增加，居住者的滿意度也相應增加。從統計數據看，租賃住宅樣本的平均建筑面積為46.8平方米，自有住宅樣本的平均建筑面積為83.1平方米，租賃住宅的平均建筑面積明顯比自有住宅小。從這個角度分析，建筑面積的大小一定程度反應了住宅服務品質的高低，自有住宅建筑面積較大使得其住宅服務品質較高。Hc與S呈正相關關系，住宅建筑狀況越好，住宅的通風采光、保養(yǎng)維修狀況越好，住宅服務品質越高。

3.鄰里特征解釋變量分析

cf與S呈正相關關系，小區(qū)配套設施，如會所、游泳池、網球場、健身設施等的配套狀況、小區(qū)安全狀況、物業(yè)管理水平等因素直接影響了居住者的滿意度評價。隨著居民生活水平的提高，居住者將更加注重生活品質。

4.心理因素解釋變量分析

Er與s呈正相關關系，居住者感覺住宅越寬敞，對住宅越滿意，這與建筑面積和滿意度呈正相關關系結論一致。但此變量是居住者的主觀評價，而建筑面積是客觀指標，主客觀結合更能反應住宅服務品質。Hf與s呈正相關關系，家的歸屬感越強，居住者對住宅的滿意度越高。從統計結果看，住宅租賃者認同“住宅能夠給他們帶來家的歸屬感”觀點的占租賃樣本的50.5％，而住宅自有者的這一比例占到86.6％，住宅自有者享受更高的住宅服務品質。

(二)誤差分析

居民住宅服務品質的影響因素較為復雜，在回歸結果中還存在一些不可解釋的部分。原因主要有以下兩點：

1.數據統計不精確

由于用居住質量滿意度變量來替代住宅服務品質變量，這種衡量方法會導致一定的偏差。統計數據來自問卷調查，數據質量不僅和問卷設計有關，還和實地調查的質量有關，而且問卷調查是抽樣調查而不是普查，存在樣本和總體數據的離差，從而給最終結果帶來偏差。

2.解釋變量缺乏

住宅服務品質是一個抽象的概念，很難進行量化研究，而且影響因素很多，本文所選取的解釋變量是對國外文獻歸納后得出的主要影響變量。其它影響因素如家庭收入、家庭人口、戶主年齡等變量都沒有加以考慮，這些都會對結果產生一定影響。

四、結論

對杭州市的實證研究結果表明，住宅服務品質與所有權形式有關，杭州市自有住宅服務品質高于租賃住宅服務品質；建筑面積的增加和建筑狀況的提高會增加住宅服務品質；小區(qū)配套設施狀況是影響住宅服務品質的重要變量，小區(qū)配套設施越齊全，住宅服務品質越高；居住者心理感受也對住宅服務品質產生影響，住宅寬敞度和家的歸屬感變量均與住宅服務品質正相關。當然文本在變量選擇、模型構建、數據收集以及研究范圍選擇方面仍存在一定缺陷，需要在進一步研究中進行補充與完善，引入更多的變量進行全面分析，以更好地了解居民住宅服務品質需求，為開發(fā)商開發(fā)更高品質的住宅，政府制定住房政策提供參考。

(作者單位：浙江工業(yè)大學經貿管理學院)