我國房地產調控新時期的理性發(fā)展和戰(zhàn)略思考

隨著本輪國家針對房地產業(yè)過熱發(fā)展進行的宏觀調控的深入開展，“十一五”期間房地產業(yè)在我國經濟發(fā)展中是否仍然應該成為“支柱產業(yè)”，在理論界和決策界引起了越來越多和越來越激烈的爭論。盡管如此，人們對我國房地產業(yè)的發(fā)展關系到國計民生與和諧社會以及房地產業(yè)發(fā)展對國民經濟發(fā)展的重要推動和拉動作用的觀點則沒有改變。

一、房地產業(yè)發(fā)展面臨的主要挑戰(zhàn)

我國住房制度的改革，促使房地產業(yè)市場化和規(guī)模化發(fā)展的步伐大大加快，伴隨而來的是城市廣大居民的住房條件的充分改善和房價隨商品屬性的不斷上漲。據(jù)聯(lián)合國教科文組織最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年，我國房地產業(yè)占GDP的比重不到6％，而同期歐洲發(fā)達國家房地產業(yè)占GDP的比重平均達到10％，美國和日本的房地產業(yè)占GDP的比重同期更是接近了15％。不難看出，我國房地產發(fā)展還有很長的路要走，在房地產業(yè)發(fā)展的進程中也還有很多的困難要克服，針對房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題，要通過宏觀調控來理性把握、認真對待和全面治理來得以解決，

(一)房地產開發(fā)投資熱潮再現(xiàn)反彈之勢

房地產宏觀調控的重要措施是抑制我國過快的房地產開發(fā)投資。“國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產開發(fā)投資增長曾經取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)表的2007年1至5月份的房地產投資統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)表明：我國房地產業(yè)開發(fā)投資與去年1至5月同比增加了29％，而我國房地產開發(fā)投資去年與前年同比增加22％，二者相比，今年1至5月我國房地產業(yè)開發(fā)投資增幅同比加快了7個百分點。遠遠高于同期全國城鎮(zhèn)固定資產投資增加1.8個百分點，另外國家統(tǒng)計局今年一季度房地產分地區(qū)統(tǒng)計表明：我國東部、中部、西部地區(qū)房地產開發(fā)投資增速同比分別增長了24.3％、36.2％和29.3％。

(二)房價上漲出現(xiàn)了此起彼伏的輪動效應

在我國房地產開發(fā)投資加速反彈的同時，各省和各地區(qū)房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應。作為我國房地產調控重點城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈現(xiàn)出人氣聚焦和市場升溫的發(fā)展新格局，并且上海房地產市場一、二手房的價格漲幅今年以來已開始呈現(xiàn)逐月放大的上漲趨勢。導致我國房地產價格出現(xiàn)輪動效應的一個根本原因是公家權力和開發(fā)商的聯(lián)姻，造成了地方政府與開發(fā)商共同分享房地產財富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前我國商品房開發(fā)成本只占房價40％，開發(fā)商能夠得到其中30％的利潤，剩余的30％的利潤全部被地方政府和相關部門層層消化和獲取了。“十五”期間，我國房價上漲的地區(qū)主要集中在東部和東南沿海地區(qū)以及北京地區(qū)，如今卻呈現(xiàn)出此起彼伏的上漲格局，調控的難度正在進一步加大。特別是我國中西部地區(qū)居民收入較低，倘若房價步入上漲軌道，將會引發(fā)沿海地區(qū)房價上漲帶來的更為嚴重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰(zhàn)。

(三)外資不斷注入助推我國樓市繼續(xù)上漲

我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國的房地產市場，不可否認的一個事實是，盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產投資的興趣仍然無法阻擋，2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產的首選和重點。隨著此輪我國針對房地產業(yè)的宏觀調控的不斷深入和調控力度的不斷加大，外商和外資在我國一線沿海和中心城市房地產投資成本上升和具備吸引力的項目減少的時候，已經開始在我國房地產發(fā)展新時期進行房地產投資的戰(zhàn)略轉移。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：今年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去的單純投資一線的沿海和中心城市的房地產發(fā)展策略，開始向二線的新興城市和內陸城市轉移。并且外商和外資的房地產投資領域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴大至商業(yè)、物流和工業(yè)地產。

(四)房地產調控中保障性住房供應仍顯不足

在國家出臺房地產調控政策以來，一些低收入者和住房困難戶曾寄予厚望，他們寧肯住在祖?zhèn)鞯暮單莺妥夥績纫惨确績r下詞后再購房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來，房價不但沒有因為調控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現(xiàn)這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后市場需求。加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。新加坡等國外經驗表明：廉租房或經濟適用房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％至4％，反之則會同比推動房價上漲。我國近年來的房價上漲與保障性住房供應的短缺密切相關，凡是保障性住房的供應量不足的時期和城市，該時期和該城市的房價上漲必然過快。我國房地產調控至今未見明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責任有著直接的聯(lián)系。實際表明：限價房只有在與廉租房和經濟適用房供應配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價房來調控房價是很難取得實際效果的。

二、新時期房地產業(yè)調控的相關舉措

(一)嚴控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。此次專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發(fā)和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。這些對策措施的出臺。就是為了促進房地產市場用地秩序的根本好轉，是要保障中低價位的中小套型普通商品住房、廉租房和經濟適用房的土地年度供應量不低于居住用地供應總量的70％，促使用地政策和產業(yè)政策聯(lián)動。

(二)土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

我國房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發(fā)周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進行。對房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發(fā)土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面做出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據(jù)通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

(三)徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為

建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機構違法操作等違法、違規(guī)行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法、違規(guī)行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法、違規(guī)行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法、違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法、違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規(guī)和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機制。

(四)商品房預售款專戶管理新辦法即將推出

國務院有關部委正在醞釀出臺房地產業(yè)內熱議多時的“商品房預售款專戶管理辦法”。面對今年以來繼續(xù)居高不下的商品房價格，政府相關部門正考慮加快出臺對商品房銷售的預售款進行專戶管理的辦法，但是政策的最終出臺和落實時間可能在今年下半年。市場人士認為，預售款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作多數(shù)由央行負責實施，因此這又將是一次多部門協(xié)調、聯(lián)動的大動作，必將會對房地產市場發(fā)展帶來重要影響的調控動作。

三、新時期房地產業(yè)步入理性發(fā)展的相關動力

經過對國家統(tǒng)計局公布的2007年1至5月我國房地產業(yè)開發(fā)數(shù)據(jù)、供應數(shù)據(jù)、成交數(shù)據(jù)和需求數(shù)據(jù)的細致分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國目前房地產市場的供、需雙方在自身的數(shù)量、質量和銷量方面已經開始發(fā)生微妙的變化，要將這種微妙的結構性變化引導向房地產業(yè)的健康、穩(wěn)步和持續(xù)發(fā)展還有很多關鍵和細致的工作要做。然而，我國社會經濟的持續(xù)向好和國家經濟社會的又好又快發(fā)展將為新時期房地產業(yè)的理性發(fā)展注入相關動力，使之在和諧發(fā)展的頻率中步入理性發(fā)展的軌道。

(一)保險資金投資房地產業(yè)的政策障礙已經掃除

備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已于2007年5月經中國保監(jiān)會原則通過，這也就意味著今后我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批準，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監(jiān)會還需要制定相關實施細則。這是保監(jiān)會監(jiān)管方首次對保險資金投資房地產解禁問題發(fā)出的明確信號。國外經驗表明：成熟和規(guī)范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩(wěn)定的投資收益和現(xiàn)金流入。符合壽險業(yè)務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助于保險公司持續(xù)改善投資收益率。

(二)匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場

央行于2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩(wěn)定發(fā)展而同時出臺的加息、提高準備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業(yè)而言其作用是十分明顯的，加息和提高準備金率無疑對貸款購房者和房地產開發(fā)商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數(shù)量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處于管制之下，但國際熱線總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發(fā)展和房地產價格持續(xù)走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規(guī)避風險和獲取利潤的更多選擇。

(三)改變房地產增量與存量市場不平衡狀態(tài)

據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1％。而在發(fā)達國家的成熟市場，該比例一般接近15％。由于存量市場規(guī)模小而增量市場規(guī)模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見。我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在于新建住房的不足，而是房地產存量市場發(fā)展的嚴重滯后。因此。要促進房地產市場的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，就應該從發(fā)展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規(guī)范和管理。采取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規(guī)范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發(fā)展，引導建立和完善住房信息系統(tǒng)，規(guī)范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環(huán)節(jié)的稅收，鼓勵和促進現(xiàn)有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產征收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優(yōu)化配置。

(四)通過建立個人信用體系來加快保障住房供應

認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵和前提是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現(xiàn)真正的公平、公開和公正。國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實。內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。