論我國房地產調控新政的現代性突破及完善

2007-12-31 00:00:00王炳

現代管理科學 2007年10期

摘要：在住房價格持續上漲的背景下，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，從現代性的角度看，這一新政有利于防止房地產市場的過度物化，體現了人本關懷，以擴大供給滿足人們的居住需要，有利于人的自由發展，其從重視效率轉向保障公平，有利于人與人之間關系的和諧，不過，這一政策仍需完善，具體建議包括應增加政策性住房比例、減少合作建房限制、明確并相應擴大住房保障范圍等。

關鍵詞：房地產調控；新政；現代性；突破；完善

最近幾年，房地產市場是我國社會普遍關注的熱點之一，國家也采取了諸多措施進行調控，但效果并不見佳，前不久，國務院于2007年8月7日出臺了最新的房地產調控政策，即《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱為“新政”），本文認為，從現代性角度看，其有諸多突破，不過，這一政策仍需完善。

一、房地產調控新政出臺的背景

伴隨著上世紀80年代以來的土地使用制度和住房制度改革，我國的房地產業取得了突飛猛進的發展。然而，在房地產市場快速發展的過程中，也遇到了許多挑戰，尤其是 2002年以來，我國房地產業出現“過熱”，房價上漲過快，國家采取了土地、金融、稅收等多種手段進行調控，但效果并不見佳，房價仍然呈快速上漲趨勢，其中2002年比上年增長4.0%，2003年增長5.7%，2004年增長9.4%，2005年70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%，2006年70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%。今年上半年，全國商品房價格仍在快速上漲，與去年同期相比，上半年商品房集中成交價上漲14.22%，漲幅比去年高5.38個百分點；其中，商品房住宅價格上漲16.34%，漲幅比去年高7.89個百分點。因此，全國人大財經委員會在7月16日~17日聽取國務院有關部門上半年經濟形勢匯報時指出，當前經濟運行中的主要矛盾和問題是經濟增長由偏快轉為過熱，物價上漲壓力持續加大，其中特別指出了住房價格上漲較快。國務院的房地產調控新政正是在這種背景下出臺的。

二、房地產調控新政的現代性突破

本文認為，新政是我國近年來房地產調控措施的重大轉折，從現代性的視角看，其在克服現代性困境方面存在諸多突破，主要體現如下：

1．有利于防止房地產市場的過度物化，體現了人本關懷。我們知道，過度物化是現代社會的困境之一。馬克思按歷史發展狀況，將人類歷史劃分為人對人的依賴階段、人對物的依賴階段、人的全面發展階段，人對人的依賴階段相當于前現代社會，人的全面發展階段相當于未來的共產主義社會，人對物的依賴階段是指“現代社會”，也即“資本主義社會”、“工業社會”，馬克思認為，在現代，勞動產品一旦表現為商品，就帶上拜物教的性質，韋伯也認為，現代社會使得物質財富獲得了一種歷史上任何階段都未曾有過的；但愈來愈大且最終變為不可抗拒的統治人類生活的力量。盧卡奇也論述到：在現代，在客觀方面是產生出一個由現成的物以及物與物之間關系構成的世界（即商品及其在市場上運動的世界），它的規律雖然逐漸被人們所認識，但是即使在這種情況下還是作為無法制服的，由自身發生作用的力量同人們相對立。這些經典作家對現代社會的過度商品化進行了批判，認為過度物化導致了人與物關系的顛倒，使人失去了主體性，因此必須予以克服。這里得指出，盡管這些批判主要是針對資本主義社會而言的，但在今天仍能給我們以啟示，過度物化會忽視人文關懷，應予以克服，我國現處于社會主義初級階段，各項事業也應注意這一點，房地產業也應如此。

其實，我國房地產市場發展的初衷也體現了以人為本的精神，國務院1994年7月18日出臺的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》明確指出，城鎮住房制度改革的根本目的之一是加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求，其中以人為本的精神清晰可見。但我們也應看到，該決定的另一目的是實現住房商品化、社會化，國務院1998年7月3日發布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》則更加明確，不僅要穩步推進住房商品化、社會化，而且要“促使住宅業成為新的經濟增長點”。這樣，此后的調控方向就開始傾斜，把房地產業作為一個重要支柱產業來發展，殊不知，這種思路會導致房地產市場的過度商品化，即過度物化，在這種情況下，房地產商、炒房者甚至一些地方政府都成為利益尋租者，成為房價居高不下的推波助瀾者，在這種情況下，住宅缺乏現象是不可能消除的，因為住宅缺乏問題正是“現代的國家不能夠也不愿意”克服的。可我們應知道，房地產業的過度商品化，導致了人對住房這種物的過度依賴，使得住房不再僅僅是一種物質生活條件，還成了人們之間交易的商品，當這種物稀缺時，人就被物所束縛，物和人的正常關系發生了顛倒，因此就陷入了現代性的困境。

不過，新政有利于阻止我國房地產市場的過度物化，體現了人本關懷。主要體現有：（1）明確住房問題是重要的民生問題，這在房地產調控措施中還屬首次，體現了以人為本的精神；（2）強調改善群眾居住條件是城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的，和以往的調控措施相比，新政沒有再把住房商品化、社會化作為目的，彰顯了人本關懷；（3）明確要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確規定，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭，經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。這些措施的出臺，將使房地產市場開始向以住房保障體系為依托的市場轉變，有利于防止房地產市場的過度商品化，防止其過度物化，體現了人本關懷。

2．以擴大供給滿足人們的居住需要，有利于人的自由發展。由于在現代社會，人受到物的力量的統治，人更加不自由，這種貌似合理實為功利的理性正在不斷擴大其機構統治，勢必造成一個自行運轉的鐵囚籠，它壓抑人的精神生活，犧牲個人自由，因此，現代社會需要克服的另一問題就是要解除物對人的自由的壓抑，釋放人的自由。就住房而言，由于其是滿足人基本生存需要的物，所以，盡可能滿足人們的需要是使人走向真正自由的正確路徑。恩格斯也指出，如果我能證明我們現代社會的生產足以使社會一切成員都吃得飽，并且證明現有的房屋足以暫時供給勞動群眾以寬敞和合乎衛生的住所，那么我就已經很滿意了。

我國過去房地產業調控效果不佳的主要原因之一就是未能強調從人的自由發展需要出發。過去的房地產調控措施較多，但有些措施抑制了人們的需求，如嚴格控制土地供應總量，其初衷是為了抑制房地產業過熱，但從人的需要的角度看，實質上是減少了土地開發，控制了住房數量增長，進而使得人們的居住需要得不到滿足，不利于人走向真正的自由，因此陷入了現代性的困境，在貸款措施方面，主要措施是將個人住房按揭貸款首付款比例由20%提高到30%，可是我們知道，這一措施其實也是對人的需要的抑制，有許多居民需要房屋居住，即使貸款利率提高、首付增加，其需求也不可能減少，這樣的貸款調控措施只能使得很多人的住房購買愿望落空，因此抑制了人們的需求自由。

此次房地產調控新政從抑制需求轉向擴大供給，有利于滿足人們的生活需要，有利于人的自由發展，主要體現有：（1）將采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應；（2）要求各地根據實際情況，每年安排建設一定規模的經濟適用住房，房價較高、住房結構性矛盾突出的城市，要增加經濟適用住房供應；（3）部分企業可以實行單位集資合作建房，新政規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合城市規劃前提下，經城市人民政府批準，可利用自用土地進行集資合作建房。這些措施從不同方面增加了住房供應，有利于滿足人們的居住需要，有利于減輕物對人的束縛，有利于人的自由發展。

3．從重視效率轉向保障公平，有利于人與人之間關系的和諧。馬克思指出，在現代社會，活動和產品的普遍交換已成為每一單個人的生存條件，這種普遍交換表現為物，在交換價值上，人的社會關系轉化為物的社會關系。韋伯也說，凡是讓市場聽任自己的規律性發展的地方，那么市場就只認物，不認人，沒有任何原始的、由人的共同體所體現的人際關系。可見，在過度物化的社會，物質可能得到巨大的豐富，經濟獲得高效發展，但是這種過于重視效率的機制會扭曲人和人之間的社會關系，因此，我們必須進行有效干預，在重視效率的同時保障公平，以構建和諧的人與人之間的社會關系，因此涂爾干說，現代社會的根本任務就是去完成建立公正的使命。

我國過去的調控措施過于側重把房地產業作為一個重要的經濟支柱產業來發展，這樣的后果就是，房地產業獲得了巨大發展，獲得了經濟效率，但我們應知道，這忽略了公平，不利于構建人和人之間的和諧社會關系。不過，新政改變了這一局面，開始向保障公平轉變，主要體現在：（1）明確新政是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求；（2）在制度上要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。這一轉變體現了對城市低收入家庭住房問題的關懷，旨在建立以住房保障機制為依托的市場體系，不再僅僅把經濟效率作為房地產業發展的唯一目的，體現了公平原則，有利于人與人之間社會關系的和諧。

綜上可見，房地產調控新政在現代性方面有較大突破，主要體現物與人的關系、人的自身發展、人與人的關系三個方面，因此有著積極的意義。

三、房地產調控新政的不足與完善

然而，房地產調控新政也有許多不足之處，尚需完善，主要包括：

1．從人本角度看，應增加政策性住房比例，繼續深化住房保障措施。就目前而言，我國應重點推行住房保障措施，因為這樣才能滿足人們的基本居住需要，體現對人的關懷，才能克服現代性的困境。我們一再強調，房改的方向是市場化，但是在朝著市場化前進的過程中，完全市場化不能解決一切問題。其實，大多數國家都承認，只靠市場解決不了住房問題。發達國家的住房制度在具體設計上盡管存在著差異，但都以滿足居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作為出發點，各國最初的住房保障制度是由政府進行大規模干預，政府直接投資，隨著全國性住房短缺的緩解以至消失，轉而鼓勵運用市場機制解決大量的住房供應。因此，我國在市場化剛剛起步的階段，應當繼續深化住房保障措施。

因此，本文建議應增加廉租住房、經濟適用住房比例，二者總比例應達到40%~50%以上。在新加坡，有87.6%的居民居住在由政府建屋發展局提供的政府組屋里，8.6%居住在廉租屋里，79.0%居住在廉價屋里，日本解決低收入家庭住房問題也主要是通過公營住宅體系等途徑進行的，香港在1970年就推出了居者有其屋計劃，其公共房屋占了50%以上，即使在最早接受現代市場經濟的國家英國，市場機制在住房領域的作用也是相當有限的，政府組織的福利性公共房屋建設曾經高達40%以上。其實，我國也有廉租住房、經濟適用住房措施，但比例極小，統計結果顯示，2003年以后，我國經濟適用房銷售面積占住宅銷售面積的比重為10%以下，并呈連年下降趨勢，我國廉租住房制度覆蓋面較小，在已開展廉租住房的城市，其覆蓋面在1%左右（除個別城市外）。新政盡管旨在建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，但對廉租住房、經濟適用住房比例規定的并不明確，只是強調：要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應，小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設力度；各地要根據實際情況，每年安排建設一定規模的經濟適用住房，房價較高、住房結構性矛盾突出的城市，要增加經濟適用住房供應；廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。可見，以上規定對廉租住房、經濟適用住房的比例并未明確規定，因此需要明確，結合各國的經驗，應大力增加廉租住房、經濟適用住房比例。

2．從人的自由發展角度看，要繼續擴大供給，應減少合作建房限制。盡管新政提出了增加住房供給的措施，強調了市場供給之外、政府供給為主的模式，但本文認為，從人的自由發展角度看，應該多渠道擴大住房供給，其中，擴大合作建房就是方略之一。合作建房制度在國外已有200多年的歷史，目前已有英國、德國、日本等80多個國家建立了10多萬個合作建房組織，甚至在有的國家，合作建房已經成為住房建設、銷售和管理的主要形式。合作建房在我國目前正處于萌發階段，還有很大的發展空間，因此應作為住房保障制度的重要組成部分。新政規定，單位集資建房的對象限制為距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，其它主體則屬禁止之列，這不利于增加住房供應，另外新政還規定，單位集資合作建房的標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行，這將限制單位合作建房的積極性。本文建議，應減少合作建房限制，以擴大住房供給，滿足人們的生活需要，以促進人的自由發展。在合作建房具體操作中，可以吸收國外的經驗，采取繳納一定入股資金，進行特別儲蓄，政府提供優惠貸款的方式進行。

3．從人和人的關系角度看，應明確并相應擴大住房保障范圍，以實現社會公平。新政盡管對住房保障范圍作了規定，但有許多不足，主要有：（1）保障對象比例不明確。新政規定，廉租住房保障對象，由城市人民政府按照當地統計部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結合城市經濟發展水平和住房價格水平確定，經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由城市人民政府確定。可見，新政對住房保障對象比例并不明確，如果比例確定的過低，很多困難家庭無法得到保障，不利于體現對這些家庭的社會關懷，不利于實現社會公平，因此應明確之。（2）保障對象的銜接問題。新政規定，經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。但究竟如何銜接未作規定，因此應明確。（3）保障范圍仍太小，需要擴大。新政規定，住房保障對象為城市低收入家庭，值得思考的是，城市中低收入家庭是否應納入保障的范圍，如果不能納入這一保障措施，是否有其它相應的保障措施？此外，新政規定的僅僅是對城市低收入家庭的保障，值得深思的是，農村低收入住房困難家庭是否應有相應的保障措施？本文認為，農村低收入住房困難家庭保障制度也應逐步建立，只有這樣，才能實現整體社會公平。

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