基于ＡＨＰ的房地產企業信息化優先序評價

摘要：房地產企業的信息化工作復雜程度高，是困擾企業的關鍵問題，準確客觀地評價房地產信息化是信息化建設的重要任務，文章提出了評價房地產企業信息化優先序的程序，建立了房地產企業信息化優先序評價指標體系，結合實際案例，運用層次分析法對房地產企業信息化的優先項目進行了分析和排序，得出了對信息化建設的重要結論，并提出了具體實施信息化建設的對策。

關鍵詞：層次分析法；房地產企業信息化；優先序

一、 房地產企業信息化優先序評價指標體系的建立

房地產企業的信息化工作千頭萬緒，如何理清問題、突破瓶頸、避免盲目性，是困擾企業的關鍵問題，準確客觀地評價房地產信息化是信息化建設的重要任務之一，這就必須依靠量化評價指標體系。由于企業信息化過程涉及因素很多，需要根據房地產行業和企業的特點來建立一套指標體系，對房地產企業信息化的發展進行客觀定量評價，及時發現問題并采取相應措施，以確保信息化目標的實現。

1． 評價房地產企業信息化優先序的程序。房地產企業信息化優先序評價是一項復雜的系統工程，要以信息化的基本規律為基礎，關注信息化要素的特點及其與外部環境的相互關系，需遵循如下程序：（1）籌劃階段：明確評價目的要求．選擇專業人士和有關專家學者組成綜合評價組。（2）預備階段：主要是收集公司的有關資料、分析評價工作的工作量大小并做出相應的評價預算。（3）搜尋數據：包括統計資料、實測數據、普查數據、問卷調查等。（4）評價階段：確定調查方法和調查群體，獲取該房地產公司的具體數據，并對數據進行匯總整理，若發現問題應及時調整調查方法和調查群體。（5）總結階段：根據綜合評價結果進行分析總結，提交相應的綜合評價報告，指出不足之處和整改意見，由有關部門公布評價結果。

2． 建立房地產企業信息化優先序評價指標體系。要使房地產企業信息化優先序評價所得結果盡可能接近實際情況，關鍵在于建立一套科學完整又實用的評價指標體系。評價指標體系必須是能反映評價對象特征因素的集合，選擇合適的層次和指標數量。圖1所示為房地產企業信息化優先序評價指標體系。

該指標體系分為三個層次：（1）總目標層（A）。指標A為房地產企業信息化優先序評價。（2）準則層（B）。房地產企業人員對信息化的認知與推動（B1）、房地產企業信息化投入和產出（B2）和房地產企業經營管理和決策支持（B3）三個準則層。（3）制約子因素層（C）。領導對信息化的認識（C1）、管理基礎和基礎設施（C2）、企業信息化的投資效益（C3）、企業信息化人才（C4）、企業信息化總投入（C5）。

二、 利用層次分析法對房地產企業信息化優先序評價

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是一種定性與定量分析相結合的多目標決策分析方法，特別是

將決策者的經驗判斷給于量化，對目標結構復雜且缺少必要的數據的情況下更為實用。

影響房地產企業信息化的建設的要素很多，我們可以把核心框架分解為幾個級別的要素，每一個一級要素可以分解為幾個二級要素；各級要素均有自己的權重，代表了其在企業信息化核心框架中的貢獻率。下面結合層次分析法來分析房地產企業信息化優先序的具體案例。

1． 構建判斷矩陣。為了使各因素之間兩兩得到量化的比較，引入沙旦的1~9標度。對于n×n的矩陣，只需要給出

個判斷數值。各級要素的權重采用專家意見法確定，即請若干專家在彼此隔離的情況下分別填寫權重調查表，回收后做出匯總整理，把統計結果返回給各位專家，請他們陳述理由再給出的權重，向l5位房地產專家進行三輪調查后得到權重，具體數據見下面各個表格。根據專家的評判于是得到了判斷矩陣如表1。

表1一級要素判斷矩陣

2． 用方根法進行層次的單排序，并進行一致性檢驗。

首先，計算判斷矩陣每行所有元素的幾何平均值

由上面的分析我們可以看出，在房地產企業信息化的核心框架要素中，最為重要的是“企業信息化的投資效益”，也就是針對房地產企業盲目的求大求全是無益的，關鍵是結合實際制定符合自己企業現狀的信息化實施方案。其次重要的要素是“領導對于企業信息化的認識”，再次是“房地產企業信息化人才”和“房地產業信息化的總投入”，最后是“企業管理基礎和基礎設施”。這說明一向被認為是企業信息化根基的企業信息化的基礎設施建設的重要性卻最低，許多房地產企業過多重視的企業信息化基礎設施和管理基礎設施的建設其實是信息化整體項目中的一個小環節，當然在建設初期給予相當的重視是應當的，但是過量的投入會為后期的持續建設帶來嚴重的負面影響。

三、 房地產企業信息化建設相關對策

1． 信息化建設不僅僅是企業IT部門的職責，也是“一把手”的工程。企業信息化涉及到大量的計算機網絡方面的知識，需要企業IT人員承擔重要的職責，但信息化的過程中都伴隨著企業流程的重組，BPR（Business Process Reengineering），企業管理制度和方式的變革等，可能會遇到一些阻力。這些阻力單靠IT部門人員是難以協調的，只能靠公司高層自上而下的推動，一般應安排一名既懂信息技術有懂管理的領導來專門負責企業的信息化建設，國外稱為企業信息主管CIO。

2． 進行房地產企業網站建設。房地產門戶網站。這類綜合性網站主要面向購房群體，以銷售為導向，內容主要為物業發展相關內容。目前這類網站絕大多數是政府機構和傳統專業媒體進行操作，房地產企業由于沒有這個方面的充足資源，因此普遍較少涉足。

房地產企業站點。該類網站數量最大，主要是進行企業自身形象宣傳、樓盤介紹、售后服務內容介紹等。目前絕大部分都是靜態的，互動性較差。

建筑材料采購交易平臺。房地產企業采購范圍廣、供應商較多，由于房地產企業集中度差，除了少數大型房地產企業內部具有較完善的供應鏈管理系統外，大多數為中小企業，采購分散，用量相對較少，對供應商難以形成議價能力，在采購上造成大量的不必要損失。因此，房地產企業進行集團化采購的好處是十分明顯的。這需要房地產企業建立采購電子商務平臺。該平臺可由行業中幾個最具實力的領導型企業來共同構建，以它為核心形成產業鏈，覆蓋建材業、裝飾業以及家用產品制造業。而對于較小的企業，由于其財力、人力有限，則可在自己的一端建立門戶，然后通過公用采購平臺來與電子交易平臺進行交易，只需向公用采購平臺繳納一定的服務費用。從而確保了采購方與經審核的供應商按照已約定的價格進行采購，大幅降低采購成本。

網上房屋租賃與交換。這類網站是目前最為流行同時又具有一定可行性的一種電子商務形態。隨著國內住房二級市場的開放，房地產交易就會提供和需要大量的信息交易，建立網上房地產信息超級市場具有良好的前景。

3． 選擇適合企業需求的信息管理系統，完善企業內部的MIS。由于房地產行業的迅速發展和其不斷增長的信息化需求，一些軟件公司紛紛推出了房地產企業管理軟件，并產生了一批專業性的行業應用軟件公司。面對各種各樣的售樓、物業管理、租賃管理軟件，房地產企業應如何選擇？首先企業要清楚了解自己的需求，信息化要與企業的戰略規劃緊密聯系起來，統籌規劃，循序漸進。根據有關行業專家的研究分析，房地產企業信息化需求大致是這樣一個過程：首先是采用一些文字處理、財務管理軟件，實現初步的辦公自動化；第二步是采用業務管理軟件，比如售樓軟件；第三步是引進ＯＡ系統，實現企業內部的信息交流與資源共享；第四步是實現管理信息的一體化，實現企業辦公、業務管理、領導決策支持等一體化。

4． 完善企業管理制度，注重系統培訓的實施。房地產企業員工計算機應用水平參差不齊，要制定具體的培訓計劃，并嚴格實施，同時系統的實施還要用一些制度來保障，如培訓考核制度、績效考核制度，與員工運用信息系統水平掛鉤。只有員工完全自覺使用時，信息系統才能產生最大的效益，否則，它只是一個擺設，信息化也成為一個空洞的口號。

5． 進行信息化物業管理，建設“數字社區”。“數字社區”通常包括“3A”系統：樓宇自動化系統（BAS，Building Automation System），通訊自動化系統（CAS，Communication Automation System），辦公自動化系統（OAS，Office Automation System）。亦有將BAS中防火監控系統（FAS，Fire Automation System）和保安監控系統（SAS，Security Automation System）獨立出來，成為“5A”。建設部組織實施的“全國住宅小區智能化技術示范工程”可以說是目前唯一對智能建筑的設計及驗收作出統一評定的指標體系。

6． 選擇的軟件開發商要具備房地產行業經驗的積累。管理信息系統提供商是否具備房地產行業方面的經驗，這一點也非常重要，因為管理系統隱含著管理思想、管理流程，只有富有行業經驗才能做出最優業務流程的行業管理軟件。與其他傳統行業、制造行業不同，房地產行業有其特定的業務流程，因此，要求軟件開發商有豐富的房地產行業經驗積累。

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作者簡介：遲旭鋒，重慶大學建設管理與房地產學院博士生；陳煜紅，重慶大學建設管理與房地產學院博士生。

收稿日期：2007-07-04。

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