銀行房地產(chǎn)貸款的博弈分析

摘要：發(fā)放信用貸款是銀行的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，但銀行經(jīng)常會(huì)面臨著客戶到期不償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向銀行申請(qǐng)貸款階段以及貸款的償還階段進(jìn)行分析，討論在如今信息不對(duì)稱情況下，銀行如何有效規(guī)避或縮小信貸風(fēng)險(xiǎn)，為商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提供有效的建議。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；博弈

中圖分類號(hào)：F830.572

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X(2007)10-0072-02

銀行的主要業(yè)務(wù)是吸收存款和發(fā)放貸款，商業(yè)銀行要在激烈競(jìng)爭(zhēng)中生存和獲得優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵在于其管理信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需求量大，需要向銀行申請(qǐng)貸款。銀行是否發(fā)放貸款及以后是否能及時(shí)收回貸款，都與企業(yè)進(jìn)行著博弈，以使銀行收益最大化。

二、博弈雙方及假設(shè)條件

在進(jìn)行貸款選擇時(shí)，由于銀行所獲的關(guān)于開發(fā)企業(yè)的信息欠缺，只能根據(jù)企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)資料決定是否給予貸款。企業(yè)對(duì)于自身的盈利水平和還貸能力非常了解，為了得到商業(yè)銀行的貸款，有可能對(duì)銀行隱瞞真實(shí)情況，這就造成了信息不對(duì)稱下的逆向選擇問題。

貸款合同發(fā)生后，銀行無(wú)法隨時(shí)掌握借款人經(jīng)濟(jì)條件的變化，無(wú)法觀察其行為，借款人有可能出現(xiàn)違約的問題，這就造成了信息不對(duì)稱下的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

所謂博弈，就是一些個(gè)人、團(tuán)體或其他組織，面對(duì)一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則下，選擇自己的策略并加以實(shí)施，各自取得相應(yīng)的結(jié)果的過程。

二、博弈雙方及假設(shè)條件

博弈的參與者為商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。設(shè)企業(yè)有信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和信用差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩種，博弈雙方都是理性的，都追求各自利益的最大化。在發(fā)放貸款階段，銀行不知道企業(yè)的材料是否造假，即不知道企業(yè)的策略，只根據(jù)自己的相關(guān)信息做出是否貸款的選擇。在貸款的償還階段，企業(yè)將會(huì)按時(shí)履行還款約定或者懶賬，而銀行的策略有上訴和不上訴。設(shè)博弈為非重復(fù)的信息博弈，銀行與企業(yè)之間的信貸活動(dòng)只進(jìn)行一次，雙方不存在共謀，即彼此并不影響對(duì)方的行為。

三、貸款發(fā)放階段的博弈（決定是否發(fā)放貸款）

銀行與企業(yè)在信息上往往是不對(duì)稱的。為了獲得銀行的貸款，企業(yè)可能會(huì)采取弄虛作假的手段(如編制會(huì)計(jì)報(bào)表)向銀行提出貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行不知道企業(yè)在材料中是否會(huì)弄虛作假，即不知道企業(yè)所采取的策略，因此，這階段是一個(gè)不完全信息靜態(tài)博弈。假設(shè)銀行只知道企業(yè)只有信用好信用差之分，并且它們的概率分別為P和(1-P)。銀行不知道企業(yè)上報(bào)的材料是否造假，只知道實(shí)報(bào)的概率為X，所以該模型為不完全信息靜態(tài)博弈。

1.博弈雙方的收益矩陣如下

其中，R1為好企業(yè)實(shí)報(bào)材料時(shí)銀行的收益，R1’為好企業(yè)造假材料時(shí)銀行對(duì)其收取的貸款利息，R1’＜R1。C為銀行審核材料的成本，R為企業(yè)利用貸款得到的收益，C1為企業(yè)造假的成本，R3為實(shí)報(bào)材料的差企業(yè)支付銀行的利息，R2為虛報(bào)材料的差企業(yè)支付的銀行利息，R2＜R3。

2.博弈結(jié)果分析

(1)銀行貸款的期望收益：

E(π)=P*X*(R1-C)+P*(1-X)*(R1’-C)+(1-P)*(-A-C)

銀行不貸款的期望收益：E(π’)=P*(-R1-C)+(1-P)*(-C)

當(dāng)貸款獲得的利潤(rùn)大于不貸款的利潤(rùn)時(shí)，銀行將選擇貸款，即

E(π)＞E(π’)

解得，P＞A/(X*(R1-C)+(1-X)*(R1’-C)+A+C+R1)

因此，當(dāng)信用好的企業(yè)的概率大于A/(X*(R1-C)+(1-X)*(R1’-C)+A+C+R1)時(shí)，銀行將對(duì)其發(fā)放貸款。反之，銀行不發(fā)放貸款。可見，銀行發(fā)放貸款與否與企業(yè)貸款得到的收益R無(wú)關(guān)，而與申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否為信用好的企業(yè)的概率P，貸款給信用好的企業(yè)實(shí)報(bào)材料時(shí)得到的利息R1，貸款的本金A以及企業(yè)如實(shí)上報(bào)材料的概率X、銀行的審核成本C及好企業(yè)造假材料時(shí)得到的利息R1’有關(guān)。

(2)好企業(yè)的期望收益

實(shí)報(bào)材料時(shí)的期望收益：E1=Y*(R-R1)

虛報(bào)材料時(shí)的期望收益：E2=Y*(R-R1’-C1)+(1-Y)*(-C1)

當(dāng)企業(yè)實(shí)報(bào)材料得到的期望收益大于虛報(bào)時(shí)的收益，即E1>E2時(shí)，好企業(yè)將選擇不造假，解得，Y＜C1/(R1-R1’)。

(3)信用差的企業(yè)期望收益

實(shí)報(bào)材料時(shí)的期望收益：E3=(R-R3)*Y

虛報(bào)材料時(shí)的期望收益：E4=(R-R2-C1)*Y+(-C1)*(1-Y)

當(dāng)信用差的企業(yè)實(shí)報(bào)材料的期望收益大于虛報(bào)材料時(shí)，將選擇實(shí)報(bào)，即E3＞E4，

解得，Y＜C1/(R3-R2)。

綜上所述，當(dāng)Y＜C1/(R1-R1’)，好企業(yè)將實(shí)報(bào)材料，否則選擇虛報(bào)材料；當(dāng)Y＜C1/(R3-R2)，信用差的企業(yè)將實(shí)報(bào)材料申請(qǐng)貸款，反之將虛報(bào)材料申請(qǐng)貸款；銀行若要發(fā)放貸款，必須P＞A/((1-X)*R1’+(1+X)*R1+A)。

可見，銀行一定要加強(qiáng)貸款申請(qǐng)的審核工作，區(qū)分出好企業(yè)與差企業(yè)是否在申請(qǐng)材料中虛報(bào)情況，防止企業(yè)在申請(qǐng)貸款的資料中制造虛假利潤(rùn)以獲得貸款或者使貸款利息降低。銀行的信貸決策人員必須根據(jù)P是否大于A/((1-X)*R1’+(1+X)*R1+A)而作出放貸的決定。

四、貸款償還階段的博弈

貸款的償還階段也會(huì)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，特別是在我國(guó)現(xiàn)階段政府職能沒有完全轉(zhuǎn)變，法律體系不健全的情況下，更容易出現(xiàn)惡意逃廢銀行債務(wù)的情況，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)不同程度的“惜貸”現(xiàn)象。我們?cè)俳⒁粋€(gè)商業(yè)銀行與企業(yè)之間的不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，分析在貸款償還階段信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。

1.博弈模型

2.博弈均衡分析

(1)無(wú)論是否履約，銀行選擇不上訴的期望收益為：

P*R1+(1-P)*R2+P*(-A)+(1-P)*(-A)=P*R1+(1-P)*R2-A

(2)企業(yè)違約，銀行選擇上訴的期望效益為：

P*(R1+F-S1)+(1-P)*(R2+F-S2)=(1-P)*R2+P*R1+F-S2+P*(S2-S1)

當(dāng)P*R1+(1-P)*R2-A>(1-P)*R2+P*R1+F-S2+P*(S2-S1)時(shí)，銀行將選擇不上訴，否則將上訴。即P＜(S2-A-F)/(S2-S1)時(shí)不起訴。本金A越大，起訴的可能性越大，得到的罰金F越大，起訴可能性也越大。

五、針對(duì)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在的信貸管理問題提出以下幾點(diǎn)建議

1.銀行要建立合理的激勵(lì)機(jī)制，提高賴賬成本，以有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.加強(qiáng)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息交流與合作。銀行需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信、還款能力作深入的了解，與其建立長(zhǎng)久的客戶關(guān)系，因了解一個(gè)新客戶需要很長(zhǎng)的時(shí)間，建立長(zhǎng)久的客戶關(guān)系將有助于銀行對(duì)其財(cái)務(wù)狀況有更深的掌握，也使雙方的信用成本降低，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱及企業(yè)造假材料的問題出現(xiàn)。

3.銀行系統(tǒng)要建立一個(gè)企業(yè)過去借貸還款的查詢系統(tǒng)，再建立一個(gè)信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)。銀行之間加強(qiáng)同業(yè)合作，建立起科學(xué)的、完善的信息傳遞和信息共享渠道，使用公共的客戶資產(chǎn)、信譽(yù)情況數(shù)據(jù)庫(kù)，將一些惡意逃廢債務(wù)的企業(yè)列入“黑名單”。這樣，就可使企業(yè)欠款的信譽(yù)損失D增大，迫使企業(yè)選擇還款。

4.將風(fēng)險(xiǎn)較高、時(shí)間較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險(xiǎn)較小、時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離，注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理。

5.銀行對(duì)收到貸款申請(qǐng)后進(jìn)行審查評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)資信時(shí)，如對(duì)企業(yè)主管人因素(道德風(fēng)險(xiǎn)和信用狀況)存在懷疑，則不論借款人有怎樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或擔(dān)保品的價(jià)值如何高，都應(yīng)該拒絕發(fā)放貸款。

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[責(zé)任編輯 馮勝利]