區域經濟不均衡發展現狀對我國房地產業就業的影響

摘要：隨著我國經濟持續穩健發展，近幾年，房地產業從業人員在總就業人口中的比重持續穩定增長。房地產業的健康發展對擴大就業機會起到了積極的作用。然而，房地產業就業分布的區域不均衡現象在我國房地產業發展中普遍存在。

關鍵詞：房地產業；就業；區域經濟

中圖分類號：F293.30

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X(2007)10-0173-03

房地產業兼具生活居住和投資收益兩大功能，注定房地產業的發展具有黃金價值和社會消費渴求度。我國房地產業迅猛發展不但在擴大內需、刺激經濟增長方面成效顯著，而且也增加了我國待業人口的就業機會，從而帶動相關產業的發展。其感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中都處于平均水平之上，從而引致相關產業(比如，建筑、建材、冶金、家電、家具、裝飾、金融、商業、服務業等)長足發展。從區域經濟角度分析，全國各地區房地產市場也表現出明顯的差異，這種區域差異性主要是由于各地區房地產起步的時間不同、基礎不同，加之各地區經濟發展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產業在就業方面的地區不平衡性。

一、我國房地產業的就業情況及區域現狀

就目前形勢看，我國房地產業總體就業近幾年呈現穩定的增長趨勢(見表)。原因有：其一，我國經濟持續穩健發展、國際競爭力顯著提高；其二，房地產行業目前仍然具有很大的利潤空間，居民仍然對購房、企事業單位為了提升自己的公眾形象而對寫字樓存有大量需求；其三，政府加大對新城建設、對舊城改造的力度；最后與土地的承載能力大大提高有關。從而導致了我國房地產業總體就業近幾年呈現出持續增長的現象。

雖然通過上述分析我們可以看出，我國房地產業就業人員呈現出穩定增長的勢頭，但我國的國情決定了各地的房地產市場存在很大的差異。這種差異在一定程度上源于房地產自身的地域性和不可移動性，同時，隨著我國經濟發展、開放程度和城市化進程的區域差異又加劇了房地產業的區域不平衡性，從而導致各地區房地產就業的差異。我們從官方數據分析可以看出，隨著消費結構的升級與城市化進程的加快，使我國房地產業長期的增速高于GDP增速，西部地區的房地產開發投資額累計增長率明顯高于東部地區。這是由于西部地區GDP總量比較低；另一方面，是因為西部大開發國家的投資重心向西部傾斜，一些重點項目相繼開發建設。

房地產業的迅速發展給建筑業帶來了巨大的發展空間。隨著建筑市場日益壯大，就業人數增長也較快，房地產業已經成為吸納城鎮化進程中流動人口就業的主力軍，已經成為吸納農村富余勞動力的主力軍。另外，物業管理的不斷發展，也在服務領域提供了大量就業機會，連同房地產開發、房地產代理以及經紀業成為吸納勞動力發展較快的行業之一，為吸納農村剩余勞動力，解決下崗職工再就業，提高城鄉居民收入水平，加快城鎮化進程發揮了越來越重要的作用[1]。通過對按行業分組的法人單位數和從業人員的分析發現：我國各地區房地產業發展存在明顯的地區差距，房地產業就業分布十分不均衡。經濟發達地區及沿海省區房地產業法人單位、資產、主營收入和利潤明顯居高，上海、廣東、北京、浙江、江蘇是我國房地產業最為發達的5個省市，也是我國房價最高的幾個地區。2004年，上海市房地產總資本達到13 097.7億元，主營收入2 579.5億元，創造利潤422.7億元，是名副其實的支柱產業；各項指標在全國各地也都名列榜首。另外，主營收入超過千億的還有廣東、北京、浙江和江蘇4個省市，表明房地產業就業集中于部分經濟發達地區和沿海省區。而大部分內陸、中西部地區房地產業比例都偏低，而像貴州、甘肅等省主營收入都在3位數以下，甚至有的地區利潤出現負增長。

房地產業的就業也呈現地區轉移與集聚的趨勢。這一現象表明，外部經濟環境的變化使得房地產業正在逐步形成地區轉移和地區優勢，房地產業正逐步在上海、廣東、北京、浙江等大城市形成產業與就業的聚集效應。

二、我國房地產業就業區域不均衡特點形成的原因

區位是制約區域開發的重要因素，資源稟賦高的區位可以促進區域經濟健康良性發展，反之則反是。不同的區位造成的區域優勢，影響了房地產業的投資與開發。不同的區位條件下消費者對房地產業的需求不同，決定了房地產業的供給形成地區差異，從而導致了房地產業發展的不均衡現象。那么我們就該分析影響房地產業選擇在某一區位進行房地產業開發，從而影響房地產業供給的主要因素：

1.資源稟賦、投融資能力、經濟基礎等區位優勢。有利的區位因素可以降低特定產業部門的生產成本、增加收益。房地產開發過程中需要大量資金投入和相關產業的發展，因此它與地區經濟基礎、技術條件、交通信息等區域優勢是密不可分的。集中了資金、信息、技術等各種區域與非區域要素是房地產業能否進行順利開發的主要原因。在經濟基礎方面，反映一個地區經濟基礎的主要指標是該地區的人均GDP，例如，2005年人均GDP排在前列的省區、直轄市依次為：上海51 429元/人，北京44 969元/人，天津35 457元/人，浙江27 552元/人，江蘇24 515元/人，廣東23 603元/人，山東20 044元/人，遼寧18 965元/人，福建18 621元/人，內蒙古16 026元/人。相關資料顯示：綜合實力排名考前的房地產開發企業大都會選擇在這些地區進行土地儲備從而進行房地產開發。

2.良好的市場、金融和制度環境。良好的市場、金融和制度環境是保證房地產業做大做強的客觀因素，而房地產業做大做強則會引至相關產業的發展，因此會增加該地區的就業。我們發現：市場機制的發育程度、市場準入制度、房地產企業的融資能力等是影響房地產業供給的主要因素，不同的區位條件對房地產業的需求不同，從而影響了房地產企業的選址決策，最終導致房地產業的供給形成地區差異[2]。京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地擁有良好的市場、金融與制度環境，因此這些地區的房地產業發展迅速。而中西部地區尤其是西部地區在這方面不占優勢，發展遲緩。所以出現了東中西部地區房地產業發展不均衡，從而形成我國房地產業就業的不均衡分布現象。例如，北京首都開發控股(集團)有限公司、萬科集團、陽光100集團在京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地區加大土地儲備面積和規劃面積進行房地產開發。以萬科集團為例，2005年新開工面積超過260萬平方米，這些新開工面積大都在上述地區。按照這樣的新增開發規模，它目前超過1 000萬平方米的土地儲備可維持3年的滾動開發，持續開發潛力強勁。房地產百強企業在規劃建筑面積上在這些條件好的地區加大規劃力度，規劃的總面積已經達到28 313.1萬平方米，其中，規劃建筑面積超過1 000萬平方米的企業有7家，規劃建筑面積在100萬至500萬平方米的企業有36家。

3.地區居民的收入狀況與收入分配結構。居民的收入狀況直接影響消費水平和消費結構，從而影響消費需求。反映一個地區收入狀況的主要指標是該地區的平均收入水平。據中國發展數字地圖數據顯示，2005年人均可支配收入位居全國前5位的省(區、市)集中在東部地區，分別是上海(51 429元/人)、北京(44 969元/人)、天津(35 457元/人)、浙江(27 552元/人)、江蘇(24 515元/人)。因此，收入狀況與收入結構是影響消費需求，從而影響產品供給與產業結構的主要因素。一個地區的居民收入高，則會在購買商品房方面持有很大的自有資金，進而提高了購房的能力，對商品房的需求也會大大增加。在2007年4、5月間，由于大盤起伏不定，部分購房者在股市中獲利轉向樓市進行購房，間接引致房地產業需要開發更多的商品房來滿足消費者的需求。

4.地區人口規模。一個地區的人口規模直接影響著房地產業的供給。房地產開發提供的商品房直接關系著居民的住房問題，然而一個地區的人口規模和購買能力與房地產業的成長密切相關，因此人口規模直接影響著房地產業的發展。同時，地區人口規模也是房地產開發與銷售的人力資源的基礎保證。因此，反映一個地區人口規模的指標主要是人口密度。至2005年，人口密度較高的地區依次是上海、天津、北京、江蘇等地。而這些地區的房地產開發企業大都比較成功。

三、我國房地產業就業不均衡的現狀分析

近十年來，房地產業在我國部分區域迅速發展，形成了一種行業的集聚效應。這種集聚對區域經濟發展的影響是一把雙刃劍。積極的一面主要表現在：

第一，緩解就業壓力，促進相關聯產業的發展。房地產業的發展不僅具有直接吸納就業的能力，而且它的關聯作用能帶動相關產業的發展。比如，建筑業、建材業、冶金業、化工業、機械業、儀表業、林業等產業。房地產業的發展能推動相關產業生產規模擴大，引致相關產業增加就業。因此，房地產業的發展對于解決就業壓力、促進相關產業發展的作用凸顯。

第二，整合房地產人力資源，有利于相關產業向專業化水平發展。各個區域由于具體區位不同而提供的就業機會亦不相同，房地產業在我國各地區連鎖發展，有利于整合人力資源，使得不同專長、不同素質、不同地區的人力資源聚集，形成資源共享，發揮團隊精神[3]；有利于地區專業化程度的提高和產業集聚的形成，從而充分發揮該地區的比較優勢；有利于形成房地產業的專業化，同時，也有利于房地產業相關產業專業化水平的提高。

第三，有利于區域發展達到規模經濟。勞動力素質、能力的體現就在于各種相關資源的整合，而這種整合的直接效果就在于促進某一產業的發展。房地產業的就業集聚不斷提高了人力資源能力，同時，也提高了其他相關要素的利用效率，從而降低了信息成本，實現規模經濟，從而促進區域經濟健康協調發展。

第四，有利于推進我國的城市化進程。房地產業發展最直接的表現就在城市化進程加速上，包括政府對舊城區的改造，新城區的規劃，SHOPPING MALL的打造。所有這些都會使原來的城市無論建筑面積和風格，還是城鎮人口的比例，都以一個嶄新的市容市貌出現。時下，我國小城鎮建設取得了矚目的成績，其中，最主要的特征就是房地產開發在這一過程中，使得原來的小城發生了翻天覆地的變化。城市化進程的加快在這些地區使勞動力轉移，農業人口轉入非農戶口，從而推動了城市化進程。

消極的影響主要表現在：

第一，產業及就業人口的集聚與基礎條件的不協調發展會導致區域經濟發展的外部不經濟。城市化進程的加快、產業集群的形成將會帶來人口的聚集，需要相應的基礎設施如交通條件、基礎服務等相適應，才能形成有效的集聚，充分發揮就業聚集的積極作用。否則會造成長期的外部不經濟，從而阻礙地區經濟的進一步發展。

第二，隨著城市化進程的加快，不免會帶來一定的社會、經濟問題。伴隨著區域經濟的局部發展，就業人員就會向經濟比較發達的地區流動，由此在一定程度上會加快一個地區的城市化進程。然而，對轉移的就業人員的生活服務及管理的問題的軟硬件設施也要求相應提高。如果安置不好，可能會出現一定的社會問題，從而不利于我國和諧社會的建設。

第三，相對發達地區的經濟發展能吸引大部分人力、物力，從而會使經濟相對落后地區人才流失，產業結構發展不平衡，從而形成房地產業發展及地區經濟發展的不均衡發展現象。這樣不利于這些地區的其他相關產業及房地產業的進一步發展。

第四，相對于經濟相對滯后的地區而言，雖然房地產業發展以及其他產業發展存在較大的發展空間，但是由于房地產業及其就業在經濟比較發達的地區形成聚集效用，由此導致這些相對滯后地區的劣勢惡性循環，即形成“馬太效應”。

四、對策建議

第一，由于各地區區位資源稟賦、經濟政策、消費水平與結構以及經濟發展水平等方面存在著較大的差距，所以，形成了房地產業的發展以及就業分布形成不均衡現象。通過對我國區域經濟不均衡發展以及各地區房地產發展的現狀分析發現，房地產業就業分布的區域不均衡現象有利于房地產業專業化程度較高的房地產業形成規模經濟，發揮聚集效用，使各地區從事房地產行業的人力資源充分發揮人力、信息優勢，整合、充分利用各種資源，從而充分發揮各地區的比較優勢，進一步推動我國的城市化進程[4]。因此，房地產就業的不均衡現象有利于我國區域經濟協調發展。

第二，房地產業就業的不均衡發展落差太大會造成一定的負面影響。一方面，房地產作為第三產業和支柱產業，其發展不平衡會導致落后地區產業結構的不平衡，拉大區域經濟發展的差距，由此形成產業發展及地區經濟發展的“瓶頸”；另一方面，這種不均衡現象導致高素質勞動力的外流與低素質勞動力的滯留，進而阻礙該地區的產業及經濟持續穩健的增長，導致地區經濟惡性循環[5]。因此，從政府角度出發，政府應該對房地產業的就業轉移進行有效的引導與調控，從政策上予以優惠、扶植，使房地產業發展相對滯后的地區擺脫劣勢，逐步縮小與發達地區的差距，促使本地區經濟協調發展。

第三，就業在某一地區相對集聚，為了區域經濟的良性發展需要相應的外部條件與之相適應。由于我國一大部分城市具有相應的經濟基礎以及相配套的基礎設施，從而實現了良好的集聚。但是，在未實現充分發展的省區出現的房地產業就業的集中是不穩定的。從長期來看，伴隨著區域經濟的進一步發展由此產生外部經濟的同時，也會帶來更大的外部不經濟。因此，房地產業發展相對迅速的地區，需要政府作為經濟的調節器，采取相應的措施，對產業的發展及勞動力就業轉移進行有效的引導和調控，保證與地區經濟結構相協調的合理的就業結構和產業結構布局。

第四，如何把房地產業中人力資本的比較優勢轉化為競爭優勢。經濟發展要以人為本，經濟發展水平發展相對落后的地區，其人力資本未必缺少競爭優勢。如何用好人才、留住人才為本地區經濟發展做貢獻，是該地區首要解決的問題。而人力資本相對聚集的地區，如何調動人力資源的積極性和創造性，如何激發他們的潛能，為本地區經濟發展獻計獻策則是有關當局著重考慮的問題。總之，不論是房地產就業聚集地區還是非聚集地區，都應當重視人力資本在本行業中的作用。

參考文獻：

[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎爾，威廉·C.惠頓.城市經濟學與房地產市場[M].北京：經濟科學出版社.

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[3] 袁敬偉，董兵.房地產人力資源管理[M].北京：化學工業出版社，2006.

[4] 黃石松，陳紅梅.房地產企業創新[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.

[5] 張建坤，周虞康.房地產開發與管理[M].南京：東南大學出版社，2006.

[責任編輯 馮勝利]