以和諧思想為指導(dǎo)合理構(gòu)建我國(guó)城鎮(zhèn)住宅體系

摘要：目前我國(guó)解決城鎮(zhèn)中低收入人群住房保障方式在實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題，進(jìn)一步探索以和諧思想為指導(dǎo)，合理構(gòu)建我國(guó)城鎮(zhèn)住宅體系，是解決我國(guó)中低收入人群居住問(wèn)題的有效途徑。以市場(chǎng)化途徑為主，以政府主導(dǎo)的非商品房途徑為輔的實(shí)現(xiàn)方式，需要政府采取相應(yīng)的配套政策和措施。

關(guān)鍵詞：中低收入人群；基本居住保障；途徑

中圖分類(lèi)號(hào)：F293．31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-148X（2007）10-0127-03

Domestic Housing System Construction With the Guidance of Harmonious Ideas

MA Wan-li

(School of Economics and Management， China Jiliang University，Hangzhou 310018，China)

Abstract：The paper makes an in-depth discussion on the effective approaches to the basic housing problem of domestic low moderate income groups (DIMIG for short). It analyzes the present means to ensure the basic housing right of DIMIG and the existing problems resulted from the means. Furthermore，it introduces the approach of relying on the full play of market-orient mechanism and assisted by the government guide via the supply of non-commercial housing，and the suggestions on supporting policies and measures the government should take into consideration.

Key words：low moderate income groups (DIMIG); basic housing insurance;approaches

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革向住房商品化邁進(jìn)，商品房市場(chǎng)獲得了巨大的發(fā)展，相當(dāng)一部分家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住宅改善了居住條件。但隨之而來(lái)的是許多城市的房?jī)r(jià)不斷攀升，中低收入者的購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題越來(lái)越突出。本文提出的以和諧思想為指導(dǎo)構(gòu)建科學(xué)合理的住宅體系，就要求針對(duì)高、中、低、最低收入等不同家庭，通過(guò)市場(chǎng)、社會(huì)保障等不同途徑，解決他們的居住問(wèn)題。

眾所周知，住宅除了其商品屬性外，還有其社會(huì)屬性，它與社會(huì)保障、社會(huì)穩(wěn)定、和諧社會(huì)有著密切的關(guān)系，不能作為純粹的商品來(lái)對(duì)待。對(duì)于買(mǎi)不起也租不起商品房的人群，政府應(yīng)建立具有社會(huì)保障功能的住宅供應(yīng)體系來(lái)予以解決。根據(jù)現(xiàn)有解決城鎮(zhèn)中低收入人群住房保障方式及實(shí)踐中存在的問(wèn)題的分析，筆者認(rèn)為解決中低收入者住房問(wèn)題，必須根據(jù)中國(guó)的國(guó)情重新調(diào)整思路，構(gòu)建新的住房供應(yīng)體系。即堅(jiān)持

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，以市場(chǎng)化途徑為主，以政府主導(dǎo)的非商品房途徑為輔的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。要努力尋找替代現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房功能的更好途徑，只為最低收入和低收入人群提供住房保障，即最低收入人群租賃廉租房，低收入人群租賃低租房，中、高收入人群購(gòu)買(mǎi)或租賃商品房。這樣許多有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的中等收入家庭將轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，既保證了低租房對(duì)低收入人群的供應(yīng)，又不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的市場(chǎng)份額的沖突，同時(shí)減輕各級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

一、經(jīng)濟(jì)適用房只能是我國(guó)從福利分房走向住宅商品化過(guò)程中的必要補(bǔ)充

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是目前正在我國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)推行的兩種主要住房保障形式。另外，對(duì)于

買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房又不符合廉租房條件的“夾心層”人群，部分城市又新推出了經(jīng)濟(jì)適用租居房。

經(jīng)濟(jì)適用房意義重大。它是我國(guó)進(jìn)行房改之后，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房品種。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府免收土地出讓金，其他應(yīng)征收的各項(xiàng)收費(fèi)減免50%，并對(duì)成交價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、面積和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的利潤(rùn)進(jìn)行限制。其保障對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入的住房困難家庭。

應(yīng)該說(shuō)政府推出經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)解決了一部分城鎮(zhèn)中低收入者的住房問(wèn)題。但在實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

1．經(jīng)濟(jì)適用房的保障群體范圍太大，足以對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

2．大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，必然打擊開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型商品房的積極性。

3．如果大量城建用地用來(lái)建造經(jīng)濟(jì)適用房，使得商品房的供地減少，可能會(huì)造成惡性循環(huán)。由于土地總量的有限， 可供商品房開(kāi)發(fā)的土地必然會(huì)相應(yīng)減少，而商品房的需求不會(huì)減少。那些能夠買(mǎi)得起商品房的人，即使鉆了空子，排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)到了經(jīng)濟(jì)適用房，他也不會(huì)去居住，仍然會(huì)購(gòu)買(mǎi)商品房。商品房供不應(yīng)求的局面將更加突出，其結(jié)果是商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)會(huì)加快。而這又會(huì)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價(jià)差，造成對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資需求的增長(zhǎng)。這樣，就會(huì)造成商品房需求、經(jīng)濟(jì)適用房需求、真正的住房困難戶(hù)的居住需求均無(wú)法滿(mǎn)足。

4．對(duì)于已有住房面積不足部分，以實(shí)物方式配售經(jīng)濟(jì)適用房，使已有面積不大的家庭，又有增加一套面積不大的經(jīng)濟(jì)適用房，這既不能改善他們的居住條件，也使土地開(kāi)發(fā)沒(méi)有真正發(fā)揮作用，造成建設(shè)和土地的浪費(fèi)。

5．經(jīng)濟(jì)適用房有可能成為一種權(quán)力尋租的方式，造成新的社會(huì)不公。

6．對(duì)于價(jià)格體系，政府設(shè)立最高限價(jià)是對(duì)的，但經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模過(guò)大時(shí)，社會(huì)對(duì)這種住房有某種依賴(lài)性，又會(huì)回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房的嫌疑，這與我國(guó)的發(fā)展思路和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則不盡一致，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，總體上不是一種社會(huì)進(jìn)步的產(chǎn)物。

因此，經(jīng)濟(jì)適用房只能是我國(guó)從福利分房走向住宅商品化過(guò)程中的必要補(bǔ)充，而不能成為一種長(zhǎng)期政策。

二、城鎮(zhèn)廉租住房是一項(xiàng)解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的主要政策措施

廉租住房的適用對(duì)象，是非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭。這一點(diǎn)必須堅(jiān)持成為政府財(cái)政支持的必選題。

最低收入家庭也是城市弱勢(shì)群體的核心部分，事實(shí)上，不用說(shuō)他們沒(méi)有商品房的購(gòu)買(mǎi)能力，就是經(jīng)濟(jì)適用房，他們也只能是望樓興嘆！而作為和諧社會(huì)中的一員，他們同樣有居住的權(quán)利，而這種權(quán)利正是需要政府提供保障的。

實(shí)際操作中，目前民政部門(mén)已經(jīng)建立起來(lái)的低保認(rèn)證還是科學(xué)的，要充分利用這一途徑，掌握最低收入、最低住房面積這個(gè)雙重標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)廉租住房的適用對(duì)象。同時(shí)，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整民政部門(mén)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

如果擴(kuò)大廉租房的受益面，將適用人群界定由最低收入調(diào)整為低收入家庭（包括最低收入家庭），情況又會(huì)怎樣？目前至少存在以下一些問(wèn)題。

（一）準(zhǔn)入機(jī)制尚待完善

目前廉租房的受益面之所以以低保戶(hù)為對(duì)象，是因?yàn)槊裾块T(mén)已經(jīng)初步建立了一個(gè)認(rèn)證體系，而這個(gè)體系還是比較完善的。由于個(gè)人信用制度的不健全，對(duì)大量的低收入人群，無(wú)法準(zhǔn)確地掌握其收入和住房的情況，比如說(shuō)，很多人的工資外收入要比工資收入多很多；某些人在某市住房困難，但在外地卻擁有住房。因此，廉租住房的對(duì)象擴(kuò)大是必須的，但必須慎之又慎，要盡早研究對(duì)策。

（二）資金問(wèn)題

從國(guó)情上看，廉租對(duì)象目前只能是最低收入家庭，若進(jìn)一步再擴(kuò)大到低收入人群，城市財(cái)政就更沒(méi)有承受能力了，因此要探討多渠道籌資問(wèn)題。

因此，就目前而言，在社會(huì)信用制度還未完善的情況下，完全用擴(kuò)大廉租房受益面，逐步替代“經(jīng)濟(jì)適用房”的途徑解決中低收入人群住房問(wèn)題尚不合適。

三、使中等收入人群買(mǎi)得起或租得起商品房

首要任務(wù)就是要調(diào)整國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)更多中小戶(hù)型低價(jià)住房。在購(gòu)建一些經(jīng)濟(jì)適用租居房即低租房(用于租賃，滿(mǎn)足低收入人群的基本住房需求)、廉租房的同時(shí)，政府就必須采取相應(yīng)的政策來(lái)引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中小戶(hù)型低價(jià)住房，建立以市場(chǎng)化途徑為主，政府主導(dǎo)的非商品房途徑為輔的解決城鎮(zhèn)中低收入人群居住問(wèn)題的有效途徑，詳見(jiàn)表1。從而形成市場(chǎng)、保障兩個(gè)住房供應(yīng)渠道，構(gòu)造完善的住房供應(yīng)體系，來(lái)滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中低收入人群居住需求。

四、如何才能使開(kāi)發(fā)商愿意建設(shè)中小戶(hù)型低造價(jià)商品房

先來(lái)思考為何目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意開(kāi)發(fā)小戶(hù)型低造價(jià)住房?筆者認(rèn)為原因有二。第一，商品房的市場(chǎng)性較強(qiáng)，它能找到自己合適的定位。應(yīng)該注意到，由于在住房體制改革（房改）之前的房屋大都面積較小，因此在已建成的房屋總量中，中小套型仍然比例較大。房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)較大面積的商品房是對(duì)以前房屋面積較小的一次糾正。要知道，80%以上已購(gòu)房改房的業(yè)主對(duì)現(xiàn)有住房是不滿(mǎn)意的，他們希望擴(kuò)大面積，改善居住條件。可以說(shuō)市場(chǎng)是一只無(wú)形的手，有什么樣的需求，開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮建怎樣的住房。第二，為了避免與經(jīng)濟(jì)適用房展開(kāi)直接的競(jìng)爭(zhēng)。

（一）在引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中小戶(hù)型低造價(jià)商品房上政府要采取措施

1．逐步減少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比重，并最終取消經(jīng)濟(jì)適用房，把這部分市場(chǎng)需求讓給開(kāi)發(fā)商。

2．明確中小戶(hù)型低造價(jià)商品房標(biāo)準(zhǔn)，并讓這種標(biāo)準(zhǔn)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)法律化。加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品房的土地供應(yīng)。在土地出售時(shí)對(duì)住房建造類(lèi)型進(jìn)行嚴(yán)格控制，即出售相當(dāng)數(shù)量的土地只是建造中小戶(hù)型住房；或者是在這些土地上，中小戶(hù)型普通商品房必須占某種比例等。

3．適度增加中小戶(hù)型低造價(jià)商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模和比例，嚴(yán)控高檔公寓、別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

4．通過(guò)銀行信貸的方式降低中小戶(hù)型住房的進(jìn)入成本，并且用法律與制度對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。對(duì)第一次購(gòu)房且購(gòu)買(mǎi)的是中小戶(hù)型商品房，提供優(yōu)惠利率貸款。

5．通過(guò)減稅的方式降低中小戶(hù)型住房的交易成本，鼓勵(lì)普通商品房的開(kāi)發(fā)。如可用梯度契稅政策來(lái)降低中小戶(hù)型住房的購(gòu)買(mǎi)成本，在現(xiàn)有對(duì)140m2以下的普通商品房按1．5%收取契稅這一優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，建議對(duì)個(gè)人第一次購(gòu)房且購(gòu)買(mǎi)的是建筑面積小于90m2以下的普通商品房，免繳契稅。

（二）在引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中小戶(hù)型低價(jià)商品房的同時(shí)，也要發(fā)展完善房地產(chǎn)金融，發(fā)揮金融工具對(duì)住房投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控作用

1．對(duì)于個(gè)人住房消費(fèi)貸款，應(yīng)重點(diǎn)支持以自住為主、購(gòu)買(mǎi)第一套中低價(jià)位商品住宅的城鎮(zhèn)居民。

2．同時(shí)通過(guò)提高相應(yīng)的貸款利率、增加首付款比例等措施嚴(yán)格控制購(gòu)買(mǎi)第二套住宅及以上或高檔住宅。

3．加強(qiáng)銀行間和銀行內(nèi)部住房抵押貸款信息共享，建立完整、可控的信用制度。特別對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套住宅和高檔住宅的按揭貸款進(jìn)行重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

五、加強(qiáng)一、二、三級(jí)市場(chǎng)連動(dòng)， 發(fā)揮二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的價(jià)值和功能

隨著居民收入的差異化和購(gòu)買(mǎi)房者需求的日益細(xì)分，城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的梯級(jí)消費(fèi)格局。而二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是這個(gè)梯級(jí)消費(fèi)格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。另外，二手房如此大的潛在供應(yīng)量，也是在未來(lái)保持房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)、穩(wěn)中有降的一個(gè)重要砝碼。

實(shí)際上，買(mǎi)房居住的成本在世界上任何一個(gè)國(guó)家都是很高的，因此，世界上還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的老百姓住的房屋全是自有的，自有率較高的英國(guó)也不過(guò)達(dá)到了70%。人們應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，在購(gòu)房條件還不具備的情況下，租房安居應(yīng)該是一種現(xiàn)實(shí)的選擇。

綜上所述，有效解決我國(guó)城市中低收入階層住房問(wèn)題的途徑是形成一個(gè)以市場(chǎng)化為主，政府主導(dǎo)的非商品房為輔的多層次、持久性的住房供應(yīng)體系。從我國(guó)的實(shí)際來(lái)看，當(dāng)務(wù)之急是將中小戶(hù)型低造價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用租居房、廉租房與二手房的買(mǎi)賣(mài)與租賃結(jié)合起來(lái)，并配合相關(guān)的稅收政策和金融貸款制度，形成一個(gè)完整、低成本、高效率的社會(huì)住房供應(yīng)體系，以滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中低收入人群居住需求。

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（責(zé)任編輯：孫桂珍）

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。”