調控住房價格是一項系統工程

[摘要] 本文針對我國住房價格問題，用系統工程的思路，從調控觀念的系統化、調控主體的系統化、調控對象的系統化、調控手段的系統化四個方面尋找科學調控我國住房價格的對策。

[關鍵詞] 住房價格 調控 系統工程

2006年中國的住房價格“且調且漲”。為穩定住房價格，國務院和建設部等中央部委出臺了許多政策，但住房價格仍然在上漲。住房價格上漲的原因眾多，來自方方面面，控制住房價格上漲是一項系統工程，單靠某一種控制手段是無能為力的，要從調控觀念、調控主體、調控對象、調控手段系統化上尋找對策。

一、調控觀念的系統化

1.住房價格調控觀念應該統一到構建和諧社會的大觀念上來。保持房地產市場持續健康發展，始終是黨中央、國務院高度重視的問題。住房問題是關系黨和人民事業發展的全局性和根本性問題，住房穩則社會安，老百姓買得起房才能安居樂業，形成和諧安定的良好局面。目前普通老百姓對住房價格過高很不滿意，所以必須站在構建和諧社會的大觀念上來考慮住房價格調控。

2.調控住房價格是一個長期過程。當前房價過快上漲提升了我國金融系統的整體風險，使社會需求和消費出現巨大的“擠出”效應，加劇收入不公、浪費社會資源，造成經濟增長畸形。問題早發現了卻老解決不了，說明難度極大，說明房地產調控需向縱深發展。所以，必須堅持從戰略的高度出發，堅定長期調控立場，急功近利，追求短期調控效應是不現實的。

3.房價能漲也能跌。房價只漲不跌的心理預期，抬高了現階段對住房的購買需求，推動了房價上漲，這也反映我們“房價下跌比上漲更可怕”的調控認識很片面。實際上有泡沫的房價適度下跌并不可怕，有漲有跌才能改變消費者的心理預期，樹立風險意識，形成健康樓市。

4.宏觀政策與微觀策略并重。宏觀政策如“國六條”出臺了，但要落到實處，還需要與微觀策略相結合，各地政府必須采取系統措施，才能切實在一定程度上調控房價。微觀策略要把握調控的“度”，如果沒有足夠的力度，就很難解決問題，而過了頭又可能出現大起大落。要及時發現調控過程中出現的各種問題和矛盾，認真研究拿出穩妥的解決策略。

5.遏制與疏導并重。我國政府出臺很多調控政策遏制房價，但疏導明顯不足。疏導主要是住房消費觀念疏導和住房投資資金疏導。疏導住房消費觀念，就是要引導居民改變一步到位、只買新房的消費觀念，樹立從低到高、量力而行的住房消費觀念。疏導住房投資資金，就是讓投資者不要把大眾消費品的住房當成大眾投資品，要擴展民間資本的其他投資途徑。

二、調控主體的系統化

1.中央12部委。即建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、商務部、中國人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會、工商總局、外匯局。這些部委先后聯合出臺了不少力度很大的房價調控政策。但官商合謀常常擊穿制度缺陷，使得調控政策在多數城市效果有限。據一位開發商坦言：“如果權力都在陽光下運行，房地產項目的成本能降低15%左右！”“灰色成本”的入賬靠虛支招待費、管理費，再就是攤到建筑安裝上，因這一環節稅費低。當然，最后都要轉嫁給購房者。所以，監察審計紀檢部門應加大樓市反腐敗力度。

2.中央組織部。出臺調控政策沒有中央組織部，實際上中央組織部能夠在房價調控上發揮重要作用，因為房價調控靠有關官員，可以通過管理考核與房地產相關官員來間接發揮調控房價作用。一些領導認為抓城市改造、房地產開發能最快捷的弄出業績，個人也能在政治和經濟上得到雙重實惠，他們游走在“助推房價”和“執行調控”之間，見風使舵，導致“房價收入比”過高。因此，組織部應該把“房價收入比”列入城市政府的政績考核指標，即房價高低以城市居民收入高低為基礎，對于“房價收入比”過高的城市，必須對有關官員進行問責。

3.社會保障部。出臺調控政策也沒有社會保障部，實際上衣食住行，住占大頭。我國住房保障不到位，廉租房、經濟適用房緊缺，大量實力不濟但住房需求強烈的中低收入階層被裹挾進市場需方行列，致使房價攀升。另外，我國養老制度不健全，老百姓退休后沒有安全感，想通過購房來出租，以房養老，也會導致房價攀升。可見，社會保障部能夠在房價調控上發揮重要作用。

4.證監會。出臺調控政策也沒有證監會，實際上證監會能夠在房價調控上發揮重要作用。在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本和外資參與住房的倒賣、炒作。所以，光限制炒房是不夠的，主要方法應當為大量的資本開辟新的投資途徑。證監會搞好證券市場是一個大途徑，可以吸納大部分房地產市場資金。目前我國證券市場還不完善，投資風險大，老百姓認為買證券不如買房好，既可賺租金又可賺漲價。搞好證券市場任重而道遠。

5.地方政府。是中央房價調控政策的執行者，在房價調控上必須結合中央宏觀政策和當地實際情況，制定切實可行的微觀調控策略。

三、調控對象的系統化

1.地方政府與房地產相關腐敗官員。地方政府具有雙重身份，既是調控主體，又是被調控對象，既是房地產項目開發的調控者，又是土地供應和房地產市場運行的參與者。把地方政府列為調控對象，是因為一些地方政府部門、部分開發商和金融機構，以及房地產食利者綜合構成“超市場力量”，使房價調控政策大打折扣。房地產行業興旺地方政府可以收取大量的土地轉讓金和稅費，他們在調控政策實施上搖擺不定和敷衍了事，甚至利用審批環節受賄腐敗。

2.不法開發商。常常在土地、規劃、審批、協調等各環節，向地方官員發動“腐敗攻關”，謀取暴利。開發商還利用土地資源的稀缺制造房價上漲預期，結果房價的漲幅比地價的增幅還大。開發商推高房價獲取高額利潤常采取的惡劣手段有推遲開發進度囤積土地、建設高檔房屋、隱瞞房屋銷售信息，人為制造供求緊張現象等。

3.不法金融機構。不法金融機構常常采用降低貸款條件，增加貸款額度，延長貸款年限等手段打擊同行，謀取利益。不僅助漲了房價，而且孕育了金融風險。

4.不法銷售中介。不法銷售中介為謀取暴利與開發商互相勾結常常會導致房價上漲10%左右。銷售中介一般收取3%提成，另外提取價格抬高部分的50%，賣房如同“擠牙膏”，坐等漲價節節高，人為制造供不應求虛火，最終操縱市場，5000元的單價往往賣到6000元以上。

5.不法設計機構。不法設計機構為謀取暴利與開發商互相勾結，常常違背市場規律、建筑設計規范以及職業道德，設計一些用料高檔、面積超大型的房屋，結果導致房屋建造成本大增，單套住房總價格倍增。

6.炒房者。隨著我國經濟發展水平的提高，民間資本的總量巨大，這些資金找不到合適的投資渠道，就進入房地產市場炒作住房。另外，還有部分外資看準人民幣升值和住房價格上漲，企圖短線牟利。這些炒房者，對我國房地產行業的發展有害無利。

四、調控手段的系統化

1.行政手段。一是梳理或再造房地產項目審批和監管流程，彌補相關的制度缺陷，讓每一個環節都“陽光運行”。二是要構建住房梯級供應體系，形成一個成熟、健康的房地產市場，提供低檔、中檔、高檔的商品住房和價格適當的出租房屋，讓居民根據自己的消費能力各取所需。當前要加大普通住宅的供應，興建經濟適用房和廉租房，停止、限制審批高檔住房的建設用地。三是要控制城市拆遷進度，嚴禁大拆大建，減少對住房的被動需求。

2.財政手段。主要運用稅費等經濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產交易行為的調節力度。要調高稅率，加大對投機者、投資者的稅收，降低其投機、投資收益，提高其投機、投資風險，遏制其投機、投資行為，從而降低市場過大需求。要降低出租房屋的稅費，降低出租房屋的租金，促進房屋租賃市場的發展，提高出租房屋的供應量，鼓勵中低收入者租用房屋解決居住問題。另外，要適當對特別困難的居民提供房租補貼。

3.金融手段。主要運用利率、信貸條件加強房地產信貸管理。要加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。要限制短線炒作，可以通過發行金融投資產品，疏導投資渠道、引導正確投向。

4.高科技手段。要采用信息技術加快建立健全市場信息系統，完善房源信息披露制度，堅決杜絕因樓盤信息不對稱，虛假信息滿天飛，炮制“人氣”、哄抬房價現象。規范房地產市場的信息披露，制造虛假樓市信息要嚴肅追究責任。政府部門要為購房者提供更多便利、有效的舉報途徑。

總之，調控住房價格很復雜，要采用系統工程的調控思路，逐步使住房價格合理，達到老百姓滿意、安居樂業，實現社會和諧。

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