一起離奇的集體財產轉讓案

集體財產到底如何轉讓? 出租人整體出賣房屋時，承租人是否享有優先購買權？這在法律和相關司法解釋中是有明文規定的。然而日前，在河北省唐山市古冶區人民法院審理判決的這樁集體財產出租、轉讓一案時，讓人感覺到了諸多蹊蹺與離奇。

租賃房莫明被轉讓

王翠琴，女，1959年出生，至今未婚。2002年，工作了二十多年的她由河北省唐山市古冶區商業公司第三糖酒副食公司新興路商店下了崗，迫于生計，于同年的3月18日，王翠琴與其原所在的公司簽訂了一份《集體財產租賃合同》，她承租了第三糖酒副食公司新興路商店營業室西側2間半房屋及相應的后院，從事小商品經營。租賃期限為3年，即從2002年4月30日起至2005年4月29日止。合同簽訂以后，王翠琴就按照合同的約定交付了租金、押金及相應的稅費，并辦理了個體工商營業執照，開始了起早貪黑的日常經營。

然而，“誰也沒有料到，第三糖酒副食公司突然將其包括我租賃在內的新興路商店8間集體營業房全都賣出去了。我作為該商店房的租賃人之一，根據相關法律規定，出租人出賣出租房屋時應提前三個月通知承租人，并且承租人在同等條件下享有優先購買權。但第三糖酒副食公司采取暗箱操作，事前根本未通知我這個承租人參與競買，這種違規出讓明顯有損集體利益。”王翠琴困惑地說，“為此，我在得知情況后接二連三地主張權利，也要求購買該房屋，但第三糖酒副食公司及其有關部門總是以‘該房產已于2003年4月底完成出售’為由作為答復，加以拒絕。”

集體財產先賣后批

失去了承租房，或者說被剝奪了該房產的優先購買權，就將意味著孤身一人的王翠琴日后的生存問題再也無法得到保障。她在經過了多方反映仍然無功而返后，最終以一紙訴狀將第三糖酒副食公司告上了法庭。她請求法院依法宣告第三糖酒副食公司與古冶區唐家莊礦霍某兩被告之間的房屋轉讓行為無效，確認原告同等條件下享有優先購買該房屋的權利。

然而，隨著法院的審理，一起隱藏了多年的違規轉讓集體財產的真相浮出水面。

據法庭調取相關資料，霍某購買第三糖酒副食公司的房屋，絕非是如第三糖酒副食公司及其有關部門所謂答復的“該房產已于2003年4月底完成出售”，而事實上，霍某與第三糖酒副食公司早于2003年2月28日未經任何公開交易出讓程序，雙方就已簽訂了《企業房產產權出售協議》，并以22萬元房產成交價對出售協議作了公證。另讓人感到奇怪的是，第三糖酒副食公司新興路商店產權出售方案決議卻是在2004年5月3日做出的，古冶區體改辦行文同意該產權出售方案的操作實施批復也是在2004年5月21日，6月1日通知古冶區商業公司到古冶區產權交易中心辦理委托交易手續。

然令人更為不解的是，也就在這5月21日同一天，古冶區體改辦竟然做出了“確認該房產經公開交易整體出售給霍××，成交價為22萬元”的古改辦批〔2004〕24號批復，并由古冶區產權交易中心向霍某出具了成交確認書。

王翠琴稱：“這些資料都是在法庭上經過調查證實的，明眼人一看就知道，這是有人串通造假的，盡管有政府機關印章，但也難以彌蓋違法操作的事實真相。” 經法庭審理還證實，霍某當時并未付清22萬元，2005年4月13日在并未交納土地出讓金的情況下就辦理了過戶完稅手續，并且事至庭審仍未交清土地出讓金。

部分承租人該不該享有優先購買權

2006年8月22日，古冶區人民法院針對王翠琴的訴訟進行了開庭審理。

在整個庭審中，霍某與第三糖酒副食公司早于2003年2月28日簽訂的《企業房產產權出售協議》是否合法有效、王翠琴對該涉案房產到底享不享有優先購買權，一直是原、被告雙方爭執的兩大焦點。

原告王翠琴認為，她獲知房屋出售的消息后，曾多次向第三糖酒副食公司、第三糖酒副食公司所屬的商業公司及區體改辦等單位提出要求，稱自己是轉讓房屋的承租人，應享有法律規定的承租人在同等條件下優先購買該房屋的權利；而兩被告間的轉讓程序嚴重違法。但作為被告的第三糖酒副食公司和霍某認為，他們之間的房產轉讓是經公司召開職工代表大會通過的，并向原告履行了告知義務(但并未能向法庭提供相關大會的會議決議及代表簽名等資料及履行告知義務的證據)；王翠琴承租的僅僅是該房產中的兩間半房屋及后院，而房產則是八間整體出售的。因此，王翠琴對房產這一標的整體是不享有優先購買權。

2007年6月6日，超過半年審結時效的古冶區人民法院參照《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》，判決駁回了原告王翠琴的訴訟請求。理由是原告王翠琴作為兩間半房屋的承租人主張對被告唐山市古冶區第三糖酒副食公司整體出售的八間房屋的優先購買權，依法不予支持。

王翠琴認為，一審法院未對涉案房產產權出讓程序違法予以裁定，這是錯誤的。同時，原告“房產轉讓是經公司大會通過的，并向原告履行了告知義務”的主張，卻始終無法向法庭提供相關證據。另外，根據《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》規定， 涉案八間房都是單立可分割的。霍某又不是承租人，原告當然享有優先購買權。王翠琴不服一審判決，遂提起上訴。2007年9月11日唐山市中級人民法院進行第二次開庭，當日未宣判。

【相關鏈接：】

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》：第一、從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二、從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《河北省企業國有資產產權交易管理暫行規定》：產權交易當事人違反本規定，有下列行為之一的，其產權出讓行為無效，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：未通過產權交易機構進行產權交易的；未經批準擅自出讓產權的；在產權交易中惡意串通、弄虛作假，損害國家或者他人利益的。