易憲容：剛性需求是誤導

據國家統計局的數據，今年以來全國住房價格上升趨勢逐漸加快。一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7％，其中三季度上漲8.2％。一些大城市房屋價格漲幅超過10%，分別是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。 其中，北京五環內住宅期房均價達到13754元/平方米。

“房價居高不下”，成為近年來群眾意見較大的一個熱點民生問題，一面是房價節節攀升，一面是越來越多的群眾望房興嘆。“十七大報告”中對房地產發展目標的明確、金融信貸政策的調整以及“暫停房企IPO”傳聞的攪局，令整個房地產行業頗顯得有些震蕩不安。就我國房地產業的一些問題，本刊記者采訪了經濟學家——中國社會科學院金融研究所研究員易憲容博士。

住有所居 完善住房保障體系

記者：易博士您好，黨的十七大報告首次提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”， 這成為很多媒體的熱議；但也有人說，“讓更多群眾擁有財產性收入”，就房地產來說，則需要通過推動房價上漲來讓群眾擁有收入，這與當前以抑制投資、降低過高的房價為目的的宏觀調控相矛盾，您怎樣認為？

易憲容：我覺得，這是媒體的誤導。“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”僅僅是十七大報告那么多文字中的一句話，媒體更應該關注“住有所居”。 “住有所居”，四個字確立了中國未來房地產的發展方向、模式，要求建立完善的住房保障體系。提到“要增加財產性收入”，首先是群眾得有“住房”這一財產，也就是居民能夠根據需求買得起房。 現在的房價過高，群眾都買不起，如果不加以調控而任房價肆意上漲，等到泡沫漲破了，就根本談不上增加收入。國家出臺房地產方面的調控政策，目的就是使房地產市場健康、穩健、理性的發展。隨著我國經濟的持續繁榮，隨著房地產發展理性的回歸，是能夠實現“讓更多群眾擁有財產性收入”的。

關于“住有所居”，我最近提出了一個基本的想法，在目前我們房地產市場的情況下，最根本的問題就脫離了三個基本前提，導致了房地產市場制度的缺陷。

第一、住房居住天賦性。只要是我們出生了，就應該有一個基本的居住條件，這是我們文明社會一個基本標志，也是聯合國多年深研的一個經驗結果。早幾年中國跟世界討論人權的時候，我們說了我們的權利是生存權，我們中國的人權就是要讓每一個公民保證它的基本居住條件，這是一個前提。

第二、土地公有制。土地是國有的，是我們社會民眾每一個人都持有的財富，土地所產生的溢價，土地產生的財富，我們每一個人都應該分享。然而現實是，我們的土地溢價財富被少數人獲得，這反映了制度方面存在問題，一定要改變。

第三、我們是共產黨領導下的國家。對共產黨國家來講，共產黨的宗旨是什么？為人民服務，所以住房發展，它的人民性是我們房地產市場發展的三個基本前提之一。

居住天賦性，土地共有性，還有中國社會的人民性，按照這三個基本條件來發展我們的房地產市場，來指導解決我們房地產市場目前存在的問題和困難。

高房價不是剛性需求惹的禍

記者：大家都說北京的房價高，北京的房價到底高到一個什么程度，怎樣來評價它，我們現在的價格合理不合理，是不是應該有一個評價體系，有一個標準？

易憲容：自己到市場去看、衡量一下，有多少支付能力買房子？我的親戚工作了幾年，也根本買不起房子；加上他們的父母工作了幾十年了，他們的錢加上兒子的錢根本買不起房子。其實房價的高低，90%的民眾完全可以根據自己的情況做斷定。現在的房價，無論是北京、上海還是深圳，除非是通過非法的方式獲得收入，如果是通過自己的努力，通過正當收入的途徑， 80%以上的民眾沒有購買能力，所以就房價高低來講，其實我們民眾心里有一桿秤。

衡量房價高低的標準，可以通過“房價收入比”、“月按揭貸款比重”、“家庭總負債率”三個指標理論框架來計算。1993年聯合國在107個國家做了一項調查研究，計算出房價收入比為3到6時，民眾可以承受得起。2001年聯合國又對世界100多個國家做了這項調查研究，得出結論跟93年沒有多少變化。按照這樣的計算方法，在北京市買一個100萬元的房子，要求每個家庭的年收入應該是16萬—30萬的水平。如果有這樣的收入，買一個100萬元的房子基本上合適，另外銀行按揭利息、還款期間各種消費、開支，都計算在內大概10多年才能付清。第二個房價高低的核定標準，每個購房者按揭貸款占可支配收入比重不能超過28%—35%，如果按揭貸款的比重比這個高，家庭生活將面臨困境，按揭貸款比重達到60%左右，就是“房奴”了。第三是家庭每年的收入跟負債比重即家庭總負債率不能超過50%。按照這三個指標，目前我們房價收入比大概是15—20，房價高于民眾能夠支付能力近3倍，在這樣的情況下，房價高得民眾沒有能力進入房地產市場。

記者：為了抑制房價過快上漲，國家出臺了一系列宏觀調控政策。目前的情況是，盡管出臺了那么多調控措施，但房價反而越調越高。有人說這是因為我國人多地少，因為有對住房的剛性需求，是這種市場供求關系決定了高房價。但是據調查，目前北京中高檔樓盤是有價無市，您認為是剛性需求導致房價如此高嗎。

易憲容：十七大期間，建設部的部長說因為有市場需求，所以樓市沒有泡沫，只要有人買，房價就不高。如果不是十七大正在召開，我肯定會與他進行辯論的。現在房地產企業唯一的基本觀點就是住房市場有剛性需求在里面：每年有250萬人要結婚，那么每年就增長250萬套住房需求；我們城鎮化快速進程，至少有1千萬的人口要從農村進入城市，以三口之家來算，每年有300萬套住房需求；我們的生活條件改善了，居民有改善居住條件的需求。但實際上這里混淆了一個基本概念——經濟學的核心是什么？就是要用價格機制來約束消費者無限的欲望，比如這個東西很少，還有需要，價格就往上升。

這些農民進城，這些結婚的人，如果送給他們房子，要不要？肯定要，沒有不要的。如果是要他們出錢購買，他們要不要考慮有沒有能力購買？以我們現在房子的價格，工作了幾十年的人都沒有能力購買，進城的農民根本不可能買得起房子。這是什么需求？這樣的需求能否轉化為現實的需求？他們所說的剛性需求，其實是在誤導。

國內房地產市場價格快速上漲，應該說是房地產投資者、房地產企業、商業銀行、地方政府、不理性住房消費者這些不同主體合力之結果。房地產涉及到很多利益關系，房價的快速上漲，快速抬高，不僅僅房地產企業可以獲得暴利，還有投資者可以掙錢，銀行可以掙錢，地方政府可以獲得巨大收益。我們這幾年信貸的快速擴張，我們央行通過低利率，把利差拉得很大，銀行只要把錢貸出去自然就獲利，在短期內這些貸款又不會有問題，只要房價上漲，他們都愿意貸款。歐美國家發展經濟的情況下，利差是1%，我們的利差是多少？是3.6%。現在的銀行，它的收益跟他的貸款多少都有關系。在2004、2005年，因為房價快速上漲，他們炒房特別嚴重——上海市銀行信貸員說了，他們信貸員工資收入是全國最高的，為什么？他把錢貸出去，用貸款多少來計算他的獎金，大家最近也看到了這樣的事。而地方政府呢？巨額的土地出讓金和房地產對GDP的拉動使之獲益非淺，部分腐敗官員中飽私囊。

宏觀調控任重道遠

記者：關于前一段出臺的359號文件，社會上對它的評價很多，關于二套房的界定分歧很大，您認為此文件對房地產的調控意義多大，對抑制房價的作用如何？

易憲容：9月27號，央行信貸管理條例出臺，其實這是比較好的文件，也是我們房地產市場開始走上好方向的文件，但是現在很多銀行為了自己一點點利益，對這個文件做不同的解釋。對第二套住房的爭論，有人說第一套住房以個人計算，有人說以家庭計算，這個問題根本不是爭論的問題，很簡單，如果我們一個家庭，我們購房的時候，比如有父親、母親、孩子，會不會把財產分割開購買，根本不可能。而且我們的法律講得清清楚楚，對于一個家庭你的財產都是共有的，沒有說這個是父親的，這個是母親的，這個是兒子的，根本不存在。所以這個問題根本就不需要考慮、不需要他們來解釋。每一家銀行都希望突破監督部門的監管，為什么？他們希望讓自己的信貸規模進一步擴大，在規模擴大過程中，銀行能夠分到一份利。如果第二套住房按照現在的標準限定，購房者的首付比率要提高，利率要高，利率高了以后，購房的人就少了，銀行的收益必然會減少。所以關于359號文件，國家一定要出臺相關的細則，對這個問題有一個清楚的界定，把房地產市場作為一個公共政策的問題，讓銀行體現政府的公共政策，這樣的情況下，我們的房地產市場就能很好的發展。最近，我就將向相關部門提這樣的建議。

記者：面對我國復雜的房地產局面，我們下一步的房地產發展方向、房地產模式、運行機制應該是怎樣的？國家的房地產宏觀調控應該如何進行？

易憲容：就24號文件來講，已經考慮到了我們絕大多數居民購房的問題，但是這個文件不夠，假定我們解決10%的城市低收入民眾住房問題，通過廉租房的方式，如果我們85%的人沒有能力買房的時候，我們另外75%的民眾如何保證他們的住房需求？24號文件出了以后，我提出了一個基本概念，叫住房保障體系不是低收入民眾的專利，應該是全社會的。如果都是廉租戶行嗎？不行。我的一個基本看法就是建立一個新的房地產發展模式，通過一個好的方式來界定我們住房市場。我的看法是，我們住房市場來講應該是三個層次的定位，第一個層次完全由政府來管，政府出錢解決10%的民眾住房問題的市場，這部分是沒有收入能力、殘疾人等等。第二個市場是20%的人通過房地產市場去購買，20%的高收入民眾通過市場購買，在這個市場中，住房既是投資品，也是消費品。剩下70%的人買住房只有做消費者，不能做投資，這部分人因為他的收入水平，他的承受狀況不一樣，政府可以通過貨幣化補貼、信貸優惠、稅收優惠等等政策幫助他們進入房地產市場。在這樣的情況下，我們的房地產核心的問題，就是如何讓絕大多數人有支付房價的能力。我們現在最根本的問題就是要制訂我們的住宅法，住宅法的第一句話就是住房市場生產的產品，是生產安全、舒適、絕大多數民眾有能力購買的住房，90%的民眾可以在自己努力下進入房地產市場。政府圍繞這樣的宗旨，來設定我們雙方一系列政策，比如我們的利率政策，我們的信貸政策。一般來說，在市場經濟中，投資回報率是平均的，你要做投資，不能有優惠。比如我們民間信貸利率是20%，而銀行利率是10%，你從銀行借到錢就有收益，這不合理。只有投資歸投資，消費歸消費，把這些市場界定清楚。在這樣的情況下，房地產市場才會真正回歸理性。