我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的拐點(diǎn)探析

[摘要]我國房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)九年的快速增長，已到了發(fā)展的波峰。發(fā)展過熱的爭論和投資過快引發(fā)新的經(jīng)濟(jì)問題，實(shí)際是房地產(chǎn)周期發(fā)展規(guī)律的表現(xiàn)。房地產(chǎn)周期性發(fā)展的拐點(diǎn)將在2008年前后出現(xiàn)，未雨綢繆應(yīng)引起高度重視。

[關(guān)鍵詞]房價(jià)高漲；發(fā)展周期；波峰；拐點(diǎn)預(yù)測(cè)

[中圈分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1002－7408(2007)08－0096－02

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成為了一個(gè)謎團(tuán)。從1990年代中期的冷清，到如今的持續(xù)高漲，國家不斷出臺(tái)政策調(diào)控，房價(jià)卻持續(xù)高漲。這不僅讓老百姓看不清房地產(chǎn)市場(chǎng)的本來面目，就連一些學(xué)者也浮在—些表面現(xiàn)象上“談事”，在是否“過熱”上爭論不休。為什么冷為什么熱，熱要多久冷從何時(shí)?筆者試就此談一管之見。

一、房地產(chǎn)發(fā)展周期理論評(píng)析

1、國外房地產(chǎn)周期研究理論文獻(xiàn)。早期的房地產(chǎn)周期研究與建筑周期研究融為一體，主要集中探討房地產(chǎn)周期的影響因素。米歇爾(mitchell)認(rèn)為，建筑業(yè)的發(fā)展由于受人口增長、房屋折舊、維修及投資利潤率高低等因素的影響，因而其供求不但象工業(yè)那樣可以無限地?cái)U(kuò)大和縮減，而且龐大的建筑投資對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響更為明顯、巨大，由此形成一定的波動(dòng)。Harwood提出，經(jīng)濟(jì)變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貨款、政府政策等因素等均會(huì)引起房地產(chǎn)周期波動(dòng)，并影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)方向相反。Greblerburns指出，由于建筑成本占GNP的比例較大，因此政策決定者通常會(huì)把建筑投資選為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定工具，同時(shí)建筑周期也會(huì)受到金融政策、住宅政策的影響。

近年來，對(duì)房地產(chǎn)周期理論與波動(dòng)因素分析較為深入的美國房地產(chǎn)專家stephenA.pyhrr等人，將房地產(chǎn)周期發(fā)展分為五個(gè)階段：第一階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)擴(kuò)張局面；第二階段，房價(jià)上升，建筑成本增加，投資及投機(jī)者進(jìn)^市場(chǎng)，導(dǎo)致需求擴(kuò)大；第三階段，開發(fā)商大量興建房屋而造成供給過剩，房價(jià)下降；第四階段，房地產(chǎn)活動(dòng)開始趨緩，銷售難度增加，空置率逐漸提高到20－30％；第五階段，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)趨緩，失業(yè)率增加，房地產(chǎn)周期波動(dòng)下降。StephenA.Pyhrr在此研究的基礎(chǔ)上，于1994年出版的著作中，通過對(duì)發(fā)達(dá)國家的實(shí)證分析，證明房地產(chǎn)周期與通貨膨脹是正相關(guān)關(guān)系。

2、國內(nèi)房地產(chǎn)周期研究理論文獻(xiàn)。天津?qū)W者在“中國房地產(chǎn)發(fā)展與管理研究”報(bào)告中認(rèn)為，我國房地產(chǎn)一個(gè)周期的時(shí)間為4－5年，它是間于基欽周期(2－3年)和朱格拉周期(6－7年)的一種新周期。2003年，上海專家在“房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律研究”錁題中提出，在經(jīng)濟(jì)上升期出現(xiàn)有升有降的波流式發(fā)展，應(yīng)叫做良性波，這是一種新的定義。還有的學(xué)者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育晚歷史較短，很難判斷今后的市場(chǎng)走勢(shì)，只能用—個(gè)基準(zhǔn)周期，即5－7年作參考。

筆者認(rèn)為，世界各種經(jīng)濟(jì)學(xué)派對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)的理論概括，雖然存在著若干差異，但一些實(shí)質(zhì)性的問題是基本一致，或相同的。即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)具有規(guī)律性。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展過熱是周期性波動(dòng)的表現(xiàn)

房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象，實(shí)際是其發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)，也即周期波動(dòng)中，復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條四個(gè)時(shí)期里繁榮期的特征。我國房地產(chǎn)發(fā)展是否進(jìn)入繁榮期，也即是否過熱，可從四個(gè)方面進(jìn)行判斷。

1、供給和需求的關(guān)系。截至2006年12月份(下同)，我國空置房已達(dá)到1.3億平方米，供給是充足的。住房的總需求，尤其是有效需求也是很龐大的。所以從供給和需求的簡單對(duì)比中看不出熱的跡象。但是，由于供需雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，結(jié)果導(dǎo)致供給和需求沒有很好地實(shí)現(xiàn)均衡。于是，一方面房屋大面積積壓，另一方面又有相當(dāng)多居民持幣待購，或相對(duì)于過高的房價(jià)購買能力下降。對(duì)此，在2007年1月24日閉幕的全國建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部劉建峰副部長指出，近幾年來，城市居民生活水平和收入水平都有增長，但房價(jià)上漲更快，大大超過了收入增長的速度。如此以來，中低收入家庭以自己的收入來購買房屋的能力在逐年下降。在不少地方快速發(fā)展的房地產(chǎn)已遇到了“煩惱”，一些一線城市的供求關(guān)系正發(fā)生微妙的變化，樓市整體已出現(xiàn)供大于求。由此，筆者認(rèn)為，樓市的普漲時(shí)代在逐漸終結(jié)。

2、投資增長與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。自從1997年出現(xiàn)通貨緊縮以來，到2001年之前，我國年平均投資增長率為11.2％易，經(jīng)濟(jì)增長率保持在8％－9％之間。同改革開放以來，尤其是同1990年代初期的濟(jì)高速增長相比，屬于比較正常的速度。從2002年開始，我國固定資產(chǎn)投資增長加速，當(dāng)年固定資產(chǎn)投資增長16.9％。2003年以來，連續(xù)4年增長速度在25％左右，在國家嚴(yán)控貸款規(guī)模，嚴(yán)控建設(shè)用地的雙調(diào)控下，2006年增長仍為24％。其中，第三季度末投資有所下降，但第四季度又開始反彈。房地產(chǎn)2006年全年投資19382億元，增長21.8％，其中商品住宅投資13612億元，增長25.3％，仍處于高位運(yùn)行階段。

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，連續(xù)升高的投資增長，必然引起經(jīng)濟(jì)大起后的大落。但辨別固定資產(chǎn)投資過熱，是否來自房地產(chǎn)領(lǐng)域，要看房地產(chǎn)投資尤其是住宅投資增長速度與經(jīng)濟(jì)增長是否有同步性。如果房地產(chǎn)投資增長與固定資產(chǎn)投資相背而行，則說明不存在房地產(chǎn)投資過熱；反之，如果二者具有同步性，且均以較高比例增長，則說明房地產(chǎn)投資存在過熱。幾年來的資料表明，我國房地產(chǎn)投資，尤其是住宅的投資快于當(dāng)年GDP和固定資產(chǎn)投資的增長。

3、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例。從1998年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重在不斷增長。2002年為17.9％，2003年上升為18.3％，2006年上升為30.1％，連續(xù)8年攀升。2004年、2005年、2006年，在這三年中，雖經(jīng)國家三令五申實(shí)施多種調(diào)控手段，住宅投資增長率2006年仍達(dá)到25.3％，GDP增長達(dá)10.7％。創(chuàng)1996年以來的最高記錄，如此高的經(jīng)濟(jì)增長，已臨近房地產(chǎn)波動(dòng)發(fā)展周期中，繁榮期的峰頂。

4、消費(fèi)和投資的關(guān)系。中國長期存在投資率過高而清費(fèi)率偏低的問題，亦即經(jīng)濟(jì)增長靠投資推動(dòng)，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長形成了障礙。這種經(jīng)濟(jì)增長方式雖引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，并力圖扭轉(zhuǎn)，但近年來投資增長率不但沒有降下來，反而不斷上升。持續(xù)過快的經(jīng)濟(jì)增長，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供給要素，極易引發(fā)通貨膨脹，這是人們不樂意看到但也無奈的事情。據(jù)媒體報(bào)道，我國零售商品物價(jià)指數(shù)近年連續(xù)上漲。中國證券報(bào)2007年3月28日?qǐng)?bào)道，2月物價(jià)指數(shù)比1月提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。3月將比2月繼續(xù)提高，將近3％。另據(jù)中國人民銀行不久前公布的全國50個(gè)城市鎮(zhèn)儲(chǔ)蓄戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民物價(jià)滿意指數(shù)為1999年以來的歷史最低水平，而居民儲(chǔ)蓄的增幅，則在10多年來首次下降。

回顧上世紀(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)從1978年后開始復(fù)蘇。到1984年達(dá)到峰頂，再到1988年跌到了谷底，一起一伏，有10年左右的時(shí)期。再從1988年逐漸復(fù)蘇加速，1993年再次達(dá)到峰頂，到1996年又一次跌入谷底，這次周期時(shí)間達(dá)8年；1997年開始復(fù)蘇，從谷底逐漸加速，時(shí)至如今，上升期已有9年。從古至今。不論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是自然輪回，月總有圓缺，天總有陰晴，但均呈波浪式的周期性運(yùn)行。房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)一樣，不可能只升不降，過高的發(fā)展速度不可能持續(xù)很久。

三、警惕：我國房地產(chǎn)發(fā)展波峰拐點(diǎn)的到來

近年，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高，但透過這些表面現(xiàn)象，國內(nèi)外不少有識(shí)之士已認(rèn)識(shí)到，中國經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)在近期有個(gè)下滑的調(diào)整期，即發(fā)展拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

1、中國房地產(chǎn)發(fā)展速度會(huì)下降。美聯(lián)社近期的報(bào)道認(rèn)為，中國2006年高達(dá)10.7％的經(jīng)濟(jì)增長速度已經(jīng)是頂峰，2007年的經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)期會(huì)稍低于9％。

國際房地產(chǎn)聯(lián)盟主席列維特指出，過去17年里，中國出現(xiàn)了多次泡沫，這使得部分城市房屋的租金加維修費(fèi)，比巴黎、倫敦或者新加坡還要高出50％。在某些大城市的中央商務(wù)區(qū)，店鋪每平方米的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了紐約第五大街的水平，目前中國的情況和20世紀(jì)的柏林很相似。當(dāng)時(shí)，作為新的市場(chǎng)，很多投資者到柏林買房子，導(dǎo)致房價(jià)快速上漲。但現(xiàn)在柏林房價(jià)已比高峰時(shí)下降了50％，甚至90％。他估計(jì)，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能接近波峰，價(jià)格已超過了財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。這位權(quán)威人士的忠言雖然逆耳。但不可小視。他的話語雖不及格林期潘對(duì)全球股市的振撼力，但作為國際房地產(chǎn)聯(lián)盟主席，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的分析，也可謂一語中的。

2、中國房地產(chǎn)存在泡沫危機(jī)，下滑的拐點(diǎn)已臨近。早在2002年12月，美國摩根士丹利出臺(tái)一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國可能爆發(fā)新一輪房地房泡沫危機(jī)。10年前中國房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)通脹率，大量投機(jī)行為令資金無法收回，導(dǎo)致銀行壞賬激增，這種危機(jī)正再次顯現(xiàn)。同期，美國《華爾街日?qǐng)?bào)》也稱中國大興基建項(xiàng)目，連同人世帶來的外國投資熱潮，可能會(huì)使20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。

美國《華爾街日?qǐng)?bào)》2006年4月26日又載文指出。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵著巨大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)泡沫及其破裂將是中國銀行體系危機(jī)的導(dǎo)火索。文章分析認(rèn)為，銀行是中國資本的主要來源，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。

日本《東京新聞》近日披露：“日本內(nèi)閣一份報(bào)告稱”中國有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。報(bào)稱，由于大量外資持續(xù)流入中國，國內(nèi)流通的人民幣急劇增多，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過剩流動(dòng)的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。

3、謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，中國和全世界一樣，都面臨著房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。他舉例說，日本在上世紀(jì)80－9年代房地產(chǎn)價(jià)格上漲了近—倍，被視為房地產(chǎn)泡沫的典型。過去10年間，美國、澳大利亞和英國的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅比日本那個(gè)時(shí)候高的多。他斷言“假如全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，對(duì)中華地區(qū)尤其是中國會(huì)有什么影響呢：答案是要比“2001年美國科技股泡沫破裂造成的沖擊大的多!”

中央銀行2006年12月發(fā)布的《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》，首次以專欄形式對(duì)房價(jià)下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警。高盛公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠最近也表示，在熱錢涌入與地方政府推動(dòng)兩大因素的作用下，中國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)脫離其真實(shí)價(jià)格，未來兩三年將進(jìn)入調(diào)整期，泡沫可能破滅。

國內(nèi)外專家的分析和媒體的報(bào)道并非危言聳聽。近年全國房地產(chǎn)投資的確增長過快。2006年國家對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資熱再次實(shí)施調(diào)控措施，可根本問題并未解決，2007年1－4月，部分城市房價(jià)上漲幅度還在增加。銀行房地產(chǎn)信貸不良資產(chǎn)已居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫破滅了，銀行在很大程度上將陷入金融危機(jī)中，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重地影響。為此，央行繼2007年3月17日宣布提高商業(yè)銀行存貸利率的基礎(chǔ)上，在5月19日再次提高存貸款利率，以回避金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，連年上漲的房價(jià)，就其總體看，上漲幅度已開始回落，資料顯示，我國房價(jià)2004年上漲9.7％，2005年上漲7.6％，2006年上漲5.5％，2007年房價(jià)的上漲幅度還將繼續(xù)回落，這說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在逼近繁榮期的拐點(diǎn)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)周期發(fā)展拐點(diǎn)的出現(xiàn)時(shí)間，在不同的地區(qū)會(huì)有差異。東部的北京、上海、廣州、深圳和旅游城市杭州，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，拐點(diǎn)出現(xiàn)也會(huì)早些。如此分析預(yù)測(cè)，已得到證實(shí)。據(jù)上海市社科院研究的報(bào)告指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，未來幾年上海商品住宅將出現(xiàn)供大于求的局面。2006年上海市的其他消費(fèi)品價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)，唯獨(dú)房價(jià)下跌0.5％。預(yù)計(jì)未來3年。上海新建住房供大于求的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。而其他一線城市的拐點(diǎn)將在2008年出現(xiàn)，處于二、三線的其他省會(huì)城市和地區(qū)性的中心城市，拐點(diǎn)的出現(xiàn)將晚2－3年。但無論如何要清楚地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)在近年有—個(gè)周期性下滑的調(diào)整期，這是規(guī)律。

因此，我們更應(yīng)保持清醒頭腦，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律性，認(rèn)真分析房地產(chǎn)發(fā)展的階段性。只有這樣，才能防止房地產(chǎn)業(yè)在繁榮期后出現(xiàn)的下滑，做好“削峰”和“填谷”的準(zhǔn)備，以防患予未然。謹(jǐn)防二、三線城市的過熱，調(diào)控一線城市在發(fā)展拐點(diǎn)出現(xiàn)后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長創(chuàng)造良好條件。