喧囂的土地

老呂的博客

2007年7月30日

和幾個(gè)老總在南山上喝了一下午的茶。說好了不談拍賣會(huì)的事，但他們的手機(jī)都沒停止過震動(dòng)。

那絕對(duì)是一個(gè)群雄逐鹿的戰(zhàn)場(chǎng)。我甚至能通過脈搏跳動(dòng)的頻率。感覺到拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的你死我活。

想到放在拍賣桌上的那塊地，我的心就會(huì)絞痛。可建樓面面積103萬平方米，既臨江，又與渝中半島隔江相望，還背靠觀音橋步行街。重慶還能找出這樣的地塊嗎?難了!

其實(shí)，早在7月7日出讓公告發(fā)布之前，我就已經(jīng)盯上了它。土地是開發(fā)商的“命門”，如果再拿不到地，用不了多久，我將無米下鍋。而我身邊的這幾位老總，處境和我差不多。

26日下午5點(diǎn)是公告限定申請(qǐng)人提交資料的最后時(shí)間，其實(shí)下午3點(diǎn)我就已經(jīng)摸清了主要申請(qǐng)人的底細(xì)，但權(quán)衡后的結(jié)果卻是，放棄競(jìng)標(biāo)是我唯一的選擇。

我能躲開這次拍賣會(huì)，但我能躲開沒有土地的困境嗎?

山上云霧繚繞，喝著茶，我始終看不清前方。

地就是房地產(chǎn)開發(fā)商的命。就在老呂躲在南山上喝茶的時(shí)候，距離他并不遠(yuǎn)的拍賣會(huì)上，不斷刷新的“天價(jià)”正在上演激烈的“地王”爭(zhēng)霸賽。

拍賣會(huì)原定于上午10時(shí)30分舉行。9時(shí)，拍賣大廳一開門，幾家等候的開發(fā)企業(yè)代表涌入；9時(shí)15分，本地地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)的代表進(jìn)入大廳；9時(shí)30分，所有參與競(jìng)拍企業(yè)代表到齊。地產(chǎn)巨頭高層紛紛出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，落座后，有的神情凝重，有的無語(yǔ)沉思，有的與身邊的工作人員小聲討論。

上午10時(shí)30分，拍賣時(shí)問到。然而，首席拍賣師卻拿起話筒，“此次拍賣暫時(shí)延期，具體時(shí)間另行通知”。

現(xiàn)場(chǎng)頓時(shí)一片質(zhì)疑聲，尤其是港資企業(yè)的代表。

1個(gè)小時(shí)后，拍賣方緊急召開記者會(huì)。原來，對(duì)規(guī)程錙銖必較的港商的加入，讓習(xí)慣于事后補(bǔ)充細(xì)節(jié)的內(nèi)地政府不得不慎重，而就在此次拍賣前，拍賣方突然發(fā)現(xiàn)一些細(xì)節(jié)沒有準(zhǔn)備充分，因此決定延期。

下午2時(shí)整，拍賣繼續(xù)。

拍賣師登上拍賣臺(tái)。講述拍賣紀(jì)律和要求后，宣布起拍底價(jià)為12.5億元，每次加價(jià)1千萬元。

“12.6億!”拍賣師話音剛落，17號(hào)就舉牌了。

“12.8億有沒有?”“12.8億18號(hào)”拍賣師剛報(bào)完價(jià)，18號(hào)就舉牌了。

一路競(jìng)價(jià)，一路舉牌，不到3分鐘的時(shí)間，價(jià)格已經(jīng)飆升到了13.3億。

“13.8億!”18號(hào)還沒有等拍賣師報(bào)出13.4億的數(shù)字，就直接把價(jià)格提高了0.5億，看來勢(shì)在必得。

每次加1千萬，都會(huì)有幾家企業(yè)同時(shí)舉牌。而拍賣師在復(fù)述報(bào)價(jià)時(shí)，因時(shí)間太緊已經(jīng)數(shù)次出現(xiàn)口誤。“下面我每次加價(jià)2千萬，14億有沒有?”拍賣師已經(jīng)被現(xiàn)場(chǎng)高漲的氣氛感染了，也許每次加價(jià)2千萬。舉牌會(huì)有所緩慢。

“6號(hào)14億!”依然是拍賣師話音剛落，企業(yè)就舉牌了。

瘋狂的角逐!隨著價(jià)格的直線推漲，一撥撥企業(yè)如被亂踏的野花，層層出局。當(dāng)價(jià)格上升到40億之后，終于只剩下2號(hào)和8號(hào)之間的相互舉牌較勁。現(xiàn)場(chǎng)的氣氛幾乎凝固，除了拍賣師的聲音，再也沒有任何雜音。

40.2億、40.4億……41.6億，8號(hào)依舊迅速反擊。當(dāng)拍賣師念出“41.6億第一次”后，2號(hào)舉牌了，41.8億!“有沒有加價(jià)?”拍賣師的語(yǔ)調(diào)都已經(jīng)顫抖。

沒有應(yīng)答。“41.8億第一次、41.8億第二次、41.8億第三次。”

“成交!”拍賣錘聲響起。全場(chǎng)掌聲雷動(dòng)。

晚上，老呂已經(jīng)清楚了拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，“幸好我沒去競(jìng)標(biāo)。”那晚，是老呂今年睡得最早的一次。

風(fēng)暴來臨

2007年8月2日

這幾天，走到哪人們都在談?wù)撓愀坌藕图瘓F(tuán)中標(biāo)的事。

我平日喜好把老潘、王石、馮侖人等提拎出來洗刷，舌燦如花，也刻薄如骨，但大家愛聽，于是圈子里一有大飯局都會(huì)邀我坐陣。

但這兩天任何飯局我都沒參加。我突然不想說了。

老呂是踏著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的浪頭在1998年前后一腳踩到這個(gè)行業(yè)里來的。他一塊地一塊地地倒騰，在圈子里漸漸立穩(wěn)了腳跟。

老呂的命運(yùn)，從2001年土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)行之后，開始變得撲朔迷離又深不可測(cè)。地方政府成為了土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者，“土地出讓程序缺乏監(jiān)督，有的地方不按規(guī)定或不及時(shí)公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息：或者在出讓中假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)；領(lǐng)導(dǎo)干部打招呼、批條子，就可以插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。”隨著腰包以他不可想象的速度鼓起來時(shí)，老呂和大部分房地產(chǎn)商一起，被輿論推到了“奸商”的隊(duì)伍里。

2004年8月31日，老呂印象中“遲早會(huì)來”的那一天真正到來。這一天，所有經(jīng)營(yíng)性用地一律公開競(jìng)價(jià)出讓，“各地不得再以歷史遺留問題為由進(jìn)行協(xié)議出讓”，此外，各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，信托投資公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也被要求從嚴(yán)操作。從那天起，沿襲了數(shù)十年的土地出讓制度徹底顛覆，房地產(chǎn)規(guī)則因此重建。“管嚴(yán)土地，看緊信貸”，國(guó)家以毫不手軟的姿態(tài)緊收“地根”和“銀根”，精準(zhǔn)地扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金。

“60％～70％的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是靠銀行貸款運(yùn)行的。”更嚴(yán)厲的是。國(guó)家從那天起“暫停新增建設(shè)用地審批半年”，老呂記得清楚，那一天他爬到南華寺虔誠(chéng)地上了一炷香。

但老呂和他的伙伴們“無地為繼”的命運(yùn)并沒有改變。

國(guó)家收緊“地根”“銀根”，一方面令土地開發(fā)商舉步維艱，但另一方面，卻又抑制了商品房供應(yīng)量的增加，事實(shí)上起到了推動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)的作用。

那是一種怎樣的水深火熱!全國(guó)房?jī)r(jià)以爆炸式的速度狂增，房地產(chǎn)巨頭們整日烽火連天，不時(shí)誕生的“地王”的收官天價(jià)更是振聾發(fā)聵，可老呂眼睛看到的，卻是自己中小型企業(yè)的兄弟們每年沒有參加“年檢”的數(shù)量也在直線增加，“沒有參加年檢，就意味著自動(dòng)退市。”2005年的地產(chǎn)界都震蕩著“有錢者生，得地者贏，無錢無地者死”，那些還來不及成長(zhǎng)，和那些一味靠關(guān)系生存的小型企業(yè)被最先出局。剩下的開發(fā)商們就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，就將被淘汰，而如果去拿地，就必須忍受地價(jià)上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也從那時(shí)起，老呂養(yǎng)成了喝茶的習(xí)慣，他發(fā)覺，這茶的滋味，怎么這么像自己心里的滋味?

“對(duì)于像我這樣還有一些土地的中小企業(yè)來說，2004年之后的三年，將是我們最后的狂歡。”老呂清楚，那些倒下的兄弟們的今天，或許就是自己的明天。

老呂掰著手指說，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，刺激了住房消費(fèi)：城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)也帶動(dòng)了商品房需求：加之現(xiàn)在投資和投機(jī)性購(gòu)房需求加大，這些，都將中國(guó)的房?jī)r(jià)一次又一次地推到了風(fēng)口浪尖。房屋需求急速增大，而國(guó)家的宏觀調(diào)控卻壓制土地供給，于是，土地市場(chǎng)的供求不平衡，不可避免地將無數(shù)中小房地產(chǎn)商逼入了沼澤地。

巨頭們的游戲

2007年9月24日

上午參加了一個(gè)拍賣會(huì)，渝北區(qū)的兩塊土地，沒多大，位于近郊區(qū)，真沒想到這樣的“彈丸之地”，每一宗竟引來了22位競(jìng)買者。我舉了幾次牌，但最后在瘋狂的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前不得不放棄。

第一宗地起拍價(jià)為820萬元，每次加價(jià)幅度為20萬元。當(dāng)拍賣師喊出820萬元開始加價(jià)的第一聲后，舉牌者就應(yīng)聲而舉、前赴后繼，甚至拍賣師對(duì)某一價(jià)位還沒有重復(fù)時(shí)，價(jià)格就已飆漲到了1380萬元，“1380萬一次，1380萬兩次”，沒等喊出下一句，競(jìng)買者又相繼加價(jià)4次，最后成交價(jià)1440萬元!

第二宗地起拍價(jià)為1000萬元，每次加價(jià)幅度為50萬元，其競(jìng)買的激烈程度比上一宗有過之而無不及，當(dāng)拍賣師宣布2750萬元成交時(shí)，幾乎所有競(jìng)買者都眼睛發(fā)直。在場(chǎng)的所有人心里都有一筆賬：以目前的渝北房地產(chǎn)市場(chǎng)水平，本土開發(fā)商操作這種價(jià)格的地塊，要獲得實(shí)際利潤(rùn)無異于“上九天攬?jiān)隆薄?/p>

后來得知，這兩塊地的得主都是深圳過來的。散會(huì)時(shí)，一兄弟說，“我看不懂房地產(chǎn)了!”

在拍賣會(huì)之前，曾有兩位地產(chǎn)商老板找到老呂，商量合作拿地，“當(dāng)時(shí)他們有兩個(gè)方案，一個(gè)是我們?nèi)齻€(gè)聯(lián)手拿地，拍到再說；另一個(gè)是我們和一個(gè)主力商家合作，聯(lián)合拍下來后為商家量身定做。”老呂說，只有在大家都活不下去的時(shí)候，中小地產(chǎn)商才會(huì)選擇這種合縱連橫的辦法。但最后，老呂還是選擇單干，“我覺得這塊地還沒到炙手可熱的份上，而且，我覺得自己有能力獨(dú)自吞下，而與別人分食將后患無窮。”

老呂分析，這個(gè)“彈丸之地”不足以引起本地大企業(yè)的興趣，自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無非是一些中小企業(yè)，而在這個(gè)層次的圈子里，自己是有實(shí)力的。但他沒想到，之前的兩位老總已經(jīng)找到了新的合作伙伴，卻將他作為最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在提交資料期限的那幾天，老呂無論走到哪，不遠(yuǎn)處總有個(gè)小伙子跟著，當(dāng)他把小伙子攔下時(shí)，對(duì)方直言不諱，“我就是那邊老總派來跟著你的，一旦你撤出，我們馬上將出價(jià)下調(diào)幾百萬。”老呂于是和他們玩起了“貓捉老鼠”的游戲，進(jìn)進(jìn)出出“土地使用權(quán)和礦權(quán)交易中心”數(shù)次，并放言不參加拍賣，卻在提交資料截止時(shí)間的前一刻遞上了自己的資料。

對(duì)方被老呂的“煙霧彈”弄得手忙腳亂，當(dāng)?shù)弥蠀螀⒓痈?jìng)標(biāo)時(shí)，修改競(jìng)價(jià)已經(jīng)來不及了。但最后，老呂還是輸了，他沒有料到同行們的瘋狂，更沒想到，外來者竟然如此迅速地入侵了這座城市，甚至連這個(gè)“彈丸之地”都不放過。

當(dāng)北京、上海、廣州這些一線城市的“地王”一次又一次地刷新記錄時(shí)，更多的地產(chǎn)商開始將視線投向二線城市。重慶，這個(gè)西南重鎮(zhèn)，更以其獨(dú)特的魅力撩撥著那些貪婪求地的眼睛。

老呂的博客中有這樣一個(gè)時(shí)間表：2007年3月初，香港華潤(rùn)以17億高價(jià)拿下建設(shè)廠地塊；5月11日，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)兩家地產(chǎn)公司以24.53億元投得南岸區(qū)楊家山；7月30日，香港信合置業(yè)尖沙咀置業(yè)集團(tuán)以41億搶得重慶新“地王”；8月3日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以2513億元的天價(jià)分別摘得位于渝中區(qū)和九坡區(qū)黃金區(qū)域的兩幅地塊，成交價(jià)高出拍賣底價(jià)16億元……此外，本年度大事，國(guó)內(nèi)女首富楊惠妍旗下的碧桂園進(jìn)入重慶“圈地”，兩個(gè)項(xiàng)目分別位于長(zhǎng)壽桃花溪和大坪島。

而在這份時(shí)間表的背后，便是一場(chǎng)場(chǎng)本地巨頭與外來大鱷的硝煙大戰(zhàn)。

其實(shí)，早在2005年就有一線城市的地產(chǎn)商陸續(xù)到二線城市開發(fā)買地，“那時(shí)本土企業(yè)都不大把外地人放在心上，有些外地商在拍賣會(huì)上就被本土企業(yè)圍剿了：大家聯(lián)合把價(jià)錢抬上去，最后時(shí)刻撤出。讓外地企業(yè)上套買單，這樣其土地成本一下子高出一大截，活不長(zhǎng)久的。”而有些外來企業(yè)則是被當(dāng)?shù)氐耐恋刎溩拥摹昂鲇啤苯o整垮的，“一個(gè)外來的地產(chǎn)商，同一塊地竟被不同的幾撥人帶去看，有一次有人帶他去看的是已經(jīng)‘招拍掛’的地，而且，去到那地方，還把地塊指錯(cuò)了：原本修路的地。后來沒錢，線路改了，這些地會(huì)被一些人拿到轉(zhuǎn)手，雖然出讓價(jià)格很低，但要求的容積率很低，開發(fā)價(jià)值不大。于是這些人就會(huì)瞄準(zhǔn)異地開發(fā)商，說有辦法幫助提高容積率，其實(shí)基本不可能，而且即便能改容積率還是要補(bǔ)錢進(jìn)去，所以即使真弄到手，已經(jīng)繞了個(gè)大圈，往往貼進(jìn)去的錢都?jí)蛸I塊好地了。”

無數(shù)的“前車之鑒”后，現(xiàn)在，外地的地產(chǎn)商已經(jīng)成熟許多，他們不再聽信任何承諾，而寧愿選擇自己親手翻遍希望買下的地皮上的每一個(gè)垃圾桶。

于是，本土企業(yè)之間，本土企業(yè)與-外來企業(yè)之間便展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)由此被推到半空，而高地價(jià)增加了商品房成本，客觀上抬高了房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)上漲。又增加了開發(fā)商以高價(jià)拿地的能力，又進(jìn)一步推升地價(jià)。于是，在這個(gè)循環(huán)鏈條上，中小地產(chǎn)商被一輪一輪地?cái)赜隈R下，土地市場(chǎng)漸漸成為巨頭們的競(jìng)技場(chǎng)，土地交易也漸漸成為巨頭的游戲。

喧囂的城市

2007年9月29日

去了趟四川興文，以前那些一同在地產(chǎn)界里創(chuàng)業(yè)的兄弟們終于又聚在一起了，但他們現(xiàn)在都已經(jīng)成了“煤老板”。這里煤炭資源豐富，去年年初他們就陸續(xù)轉(zhuǎn)行投資煤炭行業(yè)了。

我手里已經(jīng)沒有土地了，最后一個(gè)項(xiàng)目也快完成，而一次次的拍賣會(huì)都空手而回。但今天的飯局上我沒有訴一句苦，他們也沒提。都是過來人，有種滋味，是不用說的。

臨走時(shí)，強(qiáng)哥在車窗旁拍了拍我肩膀，說了句“兄弟，我這有個(gè)項(xiàng)目正找合作伙伴，你要有興趣，說一聲就是。”然后走了。

我挺感動(dòng)。

拍賣會(huì)上，硝煙在老呂的四周升起，現(xiàn)場(chǎng)熱氣蒸騰，隨著不斷攀爬的報(bào)價(jià)，老呂卻跌至冰窖。當(dāng)宣布散會(huì)時(shí)，鄰座的兄弟剛站起來，就突然癱軟下去，望著呼嘯而去的救護(hù)車，老呂愣了很久……

以前聽說過一線城市的“大腕”有在你死我活的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中暈倒的，老呂沒料到這么快就發(fā)生在了自己的身邊，“那一刻我突然震驚，如果再拍不到地，將是死路一條!”那一天，老呂前所未有地清醒，他覺得自己不能再死守拍賣會(huì)，把命懸在土地上了。

現(xiàn)在老呂一邊盯著土地，另一邊開始思考“多元化”。年過不惑的他變得穩(wěn)重而保守，“左邊是本地巨頭，右邊是外地大腕，前面是高額地價(jià)，一看就知道我該往哪走。”每次在拍賣會(huì)，他覺得自己面對(duì)的似乎是一群賭徒，“本土的買家以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情為依據(jù)進(jìn)行競(jìng)買，而異地的買家卻是以未來的市場(chǎng)行情為依據(jù)進(jìn)行競(jìng)買。深圳一炒房者通過網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買重慶某樓盤一套房子后，置業(yè)顧問告訴他說：‘恭喜你，你的房子在今年底每平方米就會(huì)增值500元。’這位炒房者卻說：‘不用恭喜了，我的目標(biāo)不是每平方米增值500元，而是增值5000元，到那時(shí)再恭喜我吧。”

老呂說，現(xiàn)在的拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)都和以往不同了，以前最前面一兩排是很少有人坐的，因?yàn)樵酵笤侥芸v覽全局，而如今，前面已經(jīng)坐滿了各種口音的競(jìng)拍者，“他們根本就不察言觀色!”而在這個(gè)連過程都已不再重要的游戲里，一些有地沒錢的被兼并出局，沒地沒錢的倉(cāng)皇逃離。

2007年國(guó)慶，各地裝修公司都在為今年的最后一個(gè)家裝黃金周而熱鬧忙碌著，不遠(yuǎn)處，無數(shù)從一線城市轉(zhuǎn)身的地產(chǎn)商，奔跑在通往二級(jí)城市的路上，重慶的棧道上已經(jīng)塵煙滾滾。