如何運用房貸保險控制違約風險

目前，我國各大商業銀行都已經開展個人住房抵押貸款業務，對銀行來說，個人住房抵押貸款與普通抵押貸款相比，具有收益性高（貸款利率高）、安全性好（以自有物業抵押，更有保障）的優點；同時，個人住房抵押貸款業務往往能帶來相關業務（如委托代理及居民儲蓄等）的增長。因此，近年來我國商業銀行以個人住房貸款為龍頭的消費信貸業務取得了前所未有的迅猛發展，有效地刺激了住房消費，推動了住宅業的發展，同時也為商業銀行創造了巨大的經濟效益。

然而，在個人住房貸款不斷發展的同時，其風險隱患日益顯現：假供樓、假合同屢禁不止；違規發放貸款，隨意降低貸款條件；個人住房貸款不良率逐步上升，造成個人住房貸款業務的虛假繁榮，給商業銀行帶來的風險損失不斷增大。因此，商業銀行在減少貸款審批程序、方便客戶的同時，應注意有效防范違約風險。

違約風險（Default Risk）指購房者違反抵押貸款合同的約定而引起的風險。當違約發生時，按照抵押貸款合同的規定，銀行將擁有抵押品（住房）的所有權，并且可以通過處置抵押物來補償損失。但是在很多情況下，由于房價波動、交易成本等因素的影響，銀行將無法回收其貸款，從而造成銀行資產損失。我國商業銀行防范違約風險的主要措施有：嚴格審查客戶資信、控制貸款比例及期限、做好貸后管理等工作。近些年來，隨著國內保險市場的不斷發展，個人住房抵押貸款保險作為防范違約風險的重要措施之一，已經受到了商業銀行和保險公司的極大重視。

房貸保險——控制違約風險的重要措施

個人住房抵押貸款保險是由保險公司對長期有經濟能力償付貸款，但短期無足夠自有資金的購房者提供信用，加強并分散貸款機構（商業銀行）違約風險的一種業務。它是在運用住房資金過程中，為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制，緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。

近年來，隨著中國住房制度改革的不斷深化和銀行消費信貸業務的迅猛發展，個人住房抵押貸款保險開始逐步發展，它不僅可以讓眾多消費者獲得長期的風險保障，而且也有效地防范了銀行的信貸風險。對保險公司來說，由于賠付率極低，個人住房抵押貸款保險已經成為大力推廣的優質業務。但是，長遠來看，隨著住房抵押貸款業務高速增長、貸款門檻逐步降低、貸款對象從金字塔塔尖轉向塔腰，以及住房業主還款高峰期的臨近，銀行所面臨的住房抵押貸款的違約風險會日益增大，因此，保險公司所面臨的風險也會不斷增加。對保險公司而言，如何制定科學合理的保費結構及保費計算方式成為控制該項業務風險的關鍵問題。

目前，國內保險公司對房貸保險大多采用保費一次付清的支付方式，保險費率的確定也只針對這一種情況，而且其計算方式也是沿用其他險種（如財險、人壽保險）的方法。隨著市場競爭的激烈和國家有關政策的完善，保險公司勢必要開發多種房貸保險產品。要做到這一點，就必須分析房貸保險和其他保險的區別。

房貸保險與其他保險的區別

房貸保險是一個完全不同于其他類型保險的業務。首先，房貸保險的損失概率雖然較低，但損失幅度卻非常高，如上海各銀行近幾年的房貸違約率僅為6‰，但每筆違約保險公司的最低損失卻高達8萬元。其次，房貸保險損失發生時，單個風險不是完全獨立的。許多其他的保險業務，如人壽保險和汽車保險，通常假設個別的單個風險和其他風險完全獨立，但是卻很難假設房貸保險個別保單損失發生的概率能夠完全相對獨立。再次，如果和意外保險（Casualty insurance）相比，意外保險通常只涵蓋某一時間范圍，如一年，所以可以利用歷史資料來決定保費的大小。而房貸保險的保費不能用此方法確定，因為房貸保險涵蓋許多期間（如二十年），而保費通常在一開始就要確定；如果與人壽保險相比，房貸保險有明確的到期日期，并隨著到期日的臨近，因借款人違約所產生賠償的風險（Claim risk）會隨之降低。而人壽保險通常沒有確切的到期日期，并且隨著被保險人年齡的增加，保險公司賠償的風險會逐漸增加。此外，房貸保險的機制是保護貸款銀行，即貸款銀行為保險受益人，借款人無權更改受益人，也不能終止保險合同，這也和一般的保險業務不同。最后，由于房貸的提前清償率和違約率受總體經濟環境（如利率、房價、家庭收入、失業率等）的影響更大，所以相對于其他險種，房貸保險本身有很高的系統風險。

房貸保險是一種特殊的險種，因此，其產品創新、保費結構及費率的計算方式不能完全模仿其他險種，而必須針對房貸保險的自身特點，設計出切實可行的方案。

美國的房貸保險及保費結構

美國的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局（FHA）、退伍軍人事務部（VA）提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司（PMI）提供的房貸保險，也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。美國的住房抵押貸款保險包括抵押房屋財產險、貸款者人壽保險以及購房者履約保證保險等。

他山之石如何攻玉

實際上，我國住房抵押貸款保險與國外相比還有很大的差距，體現在以下幾方面：

首先，房貸險種亟待完善和創新。目前我國住房抵押貸款保險，主要是以抵押房屋財產保險一個險種為主，它主要保障房產遭受意外事故和自然災害毀損的風險。實際上，從銀行的角度來說，住房抵押貸款的最大風險來自于兩個方面：一是貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡，導致不能償還貸款；二是購房者因主觀或客觀原因不愿繼續償還貸款，即購房者的違約風險。顯然，目前的險種過于單一，根本不能滿足銀行和購房者規避風險的需要，因此，必須對房貸險種進行創新，如增加貸款人償還期間的附屬人壽保險以及購房者的履約保險等險種，以進一步滿足市場的需要。

其次，必須調整保費結構及保費計算方式。美國的保險機構往往會根據客戶的具體情況（如貸款金額、貸款期限、LTV）來制定相應的保費結構（包括保費支付方式、費率大小、提前還款時的處理等），因此，房貸保險的風險更易控制，保險機構的權益更有保障。相反，我國保險公司目前大多采用單一的保費結構，即對所有客戶全部要求躉繳保費、提前還款時不退保費，這種方式一方面不利于合理控制保險業務的風險，另一方面不能使客戶根據自己的實際情況選擇合適的保險方案，對市場開拓不利。因此，從長遠來看，我國房貸保險的保費結構必將由單一化向多元化過渡。具體來說，保費的支付方式應當有躉繳保費和年繳保費兩種；當借款人提前償還貸款時，又有保費退回和保費不退回兩種選擇，兩兩組合就有四種保費結構，在這四種保費結構下，再分別開發適合客戶的保費計算方式。

再次，商業銀行應積極參與房貸保險的設計及創新。目前，商業銀行為維護自身權益和控制風險，一般會要求貸款人購買房貸保險，但銀行很少會參與到房貸保險的產品設計及創新中，只能被動接受保險公司的提供的房貸產品。實際上，作為最了解住房抵押貸款的參與者和房貸保險的受益人，為進一步控制違約風險，銀行有足夠的動力參與其中；而保險公司出于市場營銷及產品創新的考慮，也應主動聯手商業銀行，設計適合我國實際的房貸產品。

最后，國家應建立政府主導、多方參與的住房抵押貸款保險體制。目前我國房貸保險的主要主體是保險公司，保險公司的商業化運作決定了它們的主要客戶是有一定經濟實力的購房者，很多中低收入的購房者因種種原因不能享受到住房抵押貸款擔保及保險。我們應借鑒美國的做法，在商業保險和住房公積金擔保之外，建立以政府為主導的房貸保險，這種保險應帶有明顯的社會福利性質，主要面向中低收入階層提供房貸保險服務，在保險期限、保險費率、保險險種等方面給與一定的靈活度，以更好地服務于各階層的民眾。

（作者單位：西安交通大學管理學院）