淺談我國房地產宏觀調控目標

[摘要] 近年來，針對房地產領域存在的問題，國家連續出臺了一系列的宏觀調控政策，但是房地產價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數的漲幅，房價調控再次成為人們關注的熱點。本文從房價調控的目標出發，針對以上情況，對房地產調控中出現的一些問題進行了分析。

[關鍵詞] 房價調控目標宏觀調控

房價問題一直牽扯著廣大老百姓的心，也正因為如此，政府才接連不斷采取調控措施，目的是遏制房價不斷上漲的勢頭，從前年的“國八條”到去年的“國六條”，從提高房貸按揭首付的比例到開征二手房交易的營業稅及所得稅，再到控制戶型的比例以及限制外資進入中國房市，近年來，政府為了穩定房價，出拳越來越頻，力度越來越大。然而，盡管有力措施接二連三，各級政府要讓老百姓買得起房的口號信誓旦旦，但調控效果卻微乎其微，有的地方房價甚至不降反升。有數據顯示，2005 年1月～4月，全國商品住宅平均價格同比又分別增長11.9%和12.9%。而在去年國六條國十五條出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數城市的商品房價格仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平。象徐州、大連、廈門等很多城市房價的兩波漲幅，一次發生在“國八條”后，一次發生在“國六條”后。由此可以看出，每一個穩定房價的新政，事實上形成了房價的新一輪上漲。國家連續的宏觀調控政策不但沒有根本遏制住房地產價格的上漲，反而在某些方面進一步助長了房地產價格未來升值的預期。房價上漲的速度已經超過了國民經濟和居民收入增長的速度，引發了政府對房價調控的思考。到目前為止，房地產調控政策的結果不甚理想。當前房地產領域最突出的問題是什么，如何著手解決，成為社會關注的焦點。本文試從房價調控的目標出發，談談對房價調控的認識。

一、房價成為調控的目標

房價上漲過快是當前房地產領域最突出的問題，房價為什么會不斷上升？不同的人有不同的答案，有的人認為是開發商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是。可人們明知開發商通過炒作而哄抬價格、明知自己難堪重負，為什么還有超前消費？這是因為房價越調控越漲的事實，強化了人們的預期，如果現在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結底，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。總的來說，最近幾年以來的房價快速上漲是長、短期因素共同作用的結果，短期因素起關鍵作用。由于決定房價的長期性因素在短期內是比較穩定的，不會發生劇烈變動，所以一些短期因素是導致房價劇烈波動的主要原因。在徐州，去年二季度的住宅均價比上季度上漲12.67%，同比則上漲21.83%。在大連，去年上半年房價有四個月連續以15%以上的速度增長。在青島，去年上半年市內商品住房交易均價同比增加26.95%，6月份平均價格同比漲幅高達34.49%……徐州甚至上演了買房者通宵排隊的場面。而這就發生在國家新一輪房地產宏觀調控的高潮之中。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”，怎樣對其進行調控、其調控的目標是什么，這些都是必須關注的問題。一般來說，宏觀調控就是政府對經濟總量的控制，并通過這種總量控制來穩定整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說，經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業的發展等。

二、穩定房價不等于降低房產的絕對價位

房產絕對價位高低不能說明其合理與否，由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現狀，并非合理的價格。評判房價合理與否，不能僅僅看其價位的高低，只有把房價與居民的收入比較，與其價值核心比較，與其動態變化比較;只能與其房價的內涵，與住房的質量以及環境比較，在比較中方能鑒別。可見，從某種程度上說，房價的可比性比較差，而且隨著近年來，住房成本的上漲，也促成了房價上漲的原因之一，因為由供求關系決定的房價不可能低于住房的成本價。

三、房價調控不等于調控住房需求

不論是政府的加息，還是提高消費性住房貸款利率，從某種程度上說，都是針對住房需求的，而住房價格是住房供需關系的結果。房價調控要高度關注房地產市場的供求變化，特別要經常注意房價的變化，包括商品房預售價格、二手房交易價格以及租金價格的變化。在許多國家房價過高的最有力證據在于房價與房租的過度偏離。我國也應設立一系列包括租售比在內的樓市監控預警指標，及時、全面地向社會發布準確信息，以實現供求總量的基本平衡，供求結構合理。避免房價陷入漲價—預期—再漲價的惡性循環。銀行應針對不同的購房種類和數量實行不同的貸款利率，如降低普通住房貸款利率，提高高檔房的貸款利率，提高個人購買第二套住房在內的多套住房的首付款比例和利率等。因此，政府對房地產市場的宏觀調控，主要是調整房地產市場的供求關系，而不應該把供給與需求分開。

四、總結

住房是人們不可缺少的基本生活資料，住房問題是一個重大的社會經濟問題，這個問題解決的好壞，直接關系著一個國家的穩定和經濟的發展。住房市場不僅需要依靠市場調節計劃，而且需要計劃調控。房價是住房市場的核心，一直以來就是人們普遍關注的焦點。其價格的高低，以及上漲的幅度與人們的生活息息相關，怎樣調控，也成為各國政府面臨的課題。近年來，我國住房價格的迅速上漲，既有客觀的原因，也有人為的因素，房價上漲的幅度已經遠遠高于其他各類物價指數的漲幅，調控房價再度成為政府思考的問題。從根本上講，政府壟斷土地供應本身就不符合市場規律。但這種局面在相當長的時期內不太可能改變。不過，在目前這種體制下，政府仍然可以有所作為，關鍵在于它舍不舍得放棄土地帶來的豐厚收益。但是調控房價不是一朝一夕的問題，房地產市場會隨著國家的合理調控而健康運行。

本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。