美國次級債危機給我們的啟示

最近一段時期，美國次級抵押貸款違約“風暴”(即次級債危機)的上升引發了美國和其它主要經濟體系的信貸緊縮與流動性危機，迫使各主要國家中央銀行連續向市場注入大量流動性資金。美聯儲甚至于8月17日，緊急降低再貼現利率50個基本點，并延長了再貼現的融資期限。從種種現實情況來看，“從天堂到地獄”的美國次級債市場危機是否會就此根除?它又會對中國金融市場、特別是房地產市場產生哪些影響?

根源：放貸標準失去控制

2001年的“9·11”恐怖事件后，由于擔心經濟下滑，美聯儲開始了連續的降息歷程，把利率從當年9月的3％一路降到1％，為近30年的最低水平，并維持至2004年6月。在超低利率環境里，信貸市場的增長推動了美國房價的飛速上升，房地產泡沫開始出現。根據美國房地產協會(National Association of Reators)的估算，從2002年開始，房價就以每年超過10％的速度增長，到了泡沫最興盛的2005年末，房價的年度增長達到了17％左右。在前幾年美國住房市場高度繁榮時，次級貸款市場原有放貸標準失去控制，大量放貸機構為了逐利甚至不要求次級貸款借款人提供財務資質證明，一些貸款企業還推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，這就為后來次級抵押貸款市場危機埋下了隱患。

進入2007年，美國房地產市場大幅降溫，房價下跌和利率上升使很多次級抵押貸款的借款人無法按期還款，不少次級抵押貸款機構將因此陷入嚴重財務困難，甚至破產。

美國次級抵押貸款危機的全面爆發，還要從美國房地產業低靡以來的最大一宗抵押貸款機構破產案說起。今年4月2月，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融(New CenturyFinancial)申請破產保護，這種結局不僅將受到長達1年多寒冬煎熬的美國房地產市場打人了萬劫不復的深淵，也讓前途本不明朗的美國經濟罩上了一頭霧水。

美國次級抵押貸款危機爆發不無前兆。雷曼兄弟公司曾經發布一份數據報告顯示，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30％可能無法及時還貸。另據美國抵押銀行家協會最新調查報告顯示，去年第4季度，美國次級抵押貸款市場上，借款人逾期還貸占全部貸款的比例上升到了13.33％，為最近4年來的最高水平。由于次級貸款的逾期還款比例高，次級市場放貸機構面臨的風險也就越來越大，最終導致其土崩瓦解。

種種跡象表明，美國次級債危機形成的根本原因，源于對次級抵押貸款標準的放縱，并最終導致資金鏈斷裂。其過程為：喪失抵押品贖回權的借款人增多—房地產市場空置現象加劇—貸款機構低價脫手—房價進一步下跌—借款人信用問題進一步加劇—更多的抵押品無法贖回。

對于次級貸款危機，美國財政部長保爾森表示，美國需要較長時間才能消化處理。但他強調，股市的動蕩并不會失控，因為美國整體經濟仍保持健康運行。次級債危機可能是美國房地產泡沫破滅的標志，并可能引發其他一些房地產價格漲幅很大的國家的泡沫逐步破滅。

自省：警惕3大問題

截至目前，美國次級抵押貸款引起全球經濟動蕩，對中國金融市場影響并不太大。因為我國金融系統相對封閉，人民幣不能自由兌換，全球金融市場的風險，不會立即傳遞到國內。至于有人擔心的中國上千億美元的海外投資(其中包括次級房貸債券產品)的損失會有多大呢?其實，相對其他國家而言，中國持有的美國次級抵押貸款債券數量非常有限。尤其是在新世紀金融公司正式向法院申請破產前，曾經持有這些次級抵押貸款債券的中國工商銀行、建設銀行和中國銀行等已相繼發出聲明，均已將這些債券拋售出去。所以，我們直接受到的損失很小。

但盡管如此，我們也應該看到現實存在的問題，以便未雨綢繆。

放貸寬松 滋生隱患

目前，中國的房地產市場正處于上升期，所以各大銀行的很大一部分貸款收入，來源于非交易類產品中的房產抵押消費貸款。人們將房產抵押后獲取的資金或用于再次置業投資，或干脆進行其他投資。一旦中國房地產市場發生逆轉，銀行所謂的“優良資產”很可能暴露出無法想象的風險漏洞。

不自量力盲目購房

目前國內的房地產市場與美國次級債危機事發前有幾分相似，隨著房產價格的不斷攀高，部分手中資金并不充裕的消費者急于實現買房夢，想盡一切辦法，托關系、弄虛作假獲取貸款，而銀行為了完成放貸任務，也盡可能地大開方便之門，“一唱一和”幫助房貸借款人蒙混過關。

流動性過剩風險

目前中國金融市場最主要的挑戰是流動性過剩。央行連續出臺多項緊縮性貨幣政策，但是我國的房地產價格和住房抵押貸款市場，卻很像幾年前的美國，日益呈現高速增長和過度繁榮狀態。試想一下，如果越來越多的股市獲利者轉向房地產市場，加上部分海外資金推波助瀾，中國房地產市場和住房抵押貸款，將聚集越來越高的風險，一旦出現群體性呆壞賬，很可能引發巨大的危機。

借鑒：注意3種趨勢

美國次債市場危機的爆發，使得國內銀行開始重新審視自身房貸政策的管理。相信下半年，日前傳聞盛廣的“提高首付比例”、“限制二手房貸款”、“縮短房屋年齡對應的貸款年限”、“嚴格貸款人收入查核”等緊縮政策都會相繼出臺。

加強風險控制

目前，我國對抵押貸款并沒有進行優次等級分層，所以房貸存在風險可能比想象的要大很多，只不過在目前國內房地產市場依然繁榮的情況下，并未暴露而已。為了使商業銀行更好地提高信用風險管理水平，相信未來銀行業的相關監管層會對利率市場化進程方面有一個較為明確、前瞻性的考慮。通過各種市場化手段在不同產品和服務間設置不同層次的風險隔離帶，降低風險傳導性和傳導力度。

政策差異顯現

國內銀行對交易類產品像公積金、商業貸款，非交易類產品像同名轉按揭、補按揭、抵押消費貸款等，在產品類型、產品服務對象、貸款期限、成數或是利率等方面政策制定上將各有不同，以往各家銀行同一產品千人一面的尷尬局面將徹底改觀，這也就為銀行間真正意義上的競爭打開了空間。

貸款買房將更理性

在個人房貸市場日益膨脹和央行頻繁加息的大背景下，人們在貸款買房時將更加理性，比如不再盲目選擇普通還款方式，而是更為慎重地選擇更省錢的還款方式。特別是在面對各家銀行花樣繁多的還款方式，如等額本金、等額本息、雙周供、氣球貸、接力貸等，客戶會將自己的客觀經濟條件和主觀需求有機結合起來。