淺談中國房地產(chǎn)市場化程度影響因素

[摘要] 中國經(jīng)濟向市場取向的深化和與國際接軌的加速，從多方面刺激了中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育。但是，我國房地產(chǎn)市場化程度相對較弱，政府宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)領域腐敗現(xiàn)象是影響市場化程度的主要因素，另外我國房地產(chǎn)市場本身的特征也影響著房地產(chǎn)市場化程度。

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 市場化 影響

一、中國房地產(chǎn)市場化程度現(xiàn)狀分析

改革開放以來，我國從計劃經(jīng)濟逐步過渡到社會主義市場經(jīng)濟時代，中國經(jīng)濟向市場取向的深化和與國際接軌的加速，從多方面刺激了中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育。房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟互相制約、互動發(fā)展：通過房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的帶動作用，一個城市可以在經(jīng)濟、環(huán)境、就業(yè)、財政等多方面受益，而城市的綜合競爭實力的提高也能夠刺激城市房地產(chǎn)的發(fā)展動力和升值潛力。那么，在房價日益高漲的今天，房地產(chǎn)市場化進程到底達到了一個怎樣的深度，是否已經(jīng)完全市場化？下面我們首先來了解一下當前房地產(chǎn)市場化程度的現(xiàn)狀。

英國著名房地產(chǎn)研究機構瓊斯蘭格拉薩利研究所（Jones Lang LaSalle Research）去年公布了全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)（Real Estate Transparency Index），該指數(shù)自1999年誕生以來，每年對全球56個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場透明度進行評估。2006年，全球房地產(chǎn)透明度最高的國家有澳大利亞、美國、新西蘭、加拿大和英國。中國房地產(chǎn)透明度排名第42位，且透明度改善情況不明顯。我們且不論此類排名的合理性和權威性如何，它至少反映出我國房地產(chǎn)市場化的程度還很低，相關法律、土地、金融、稅收、交易制度還很不健全、不規(guī)范，其中，市場信息不充分就是一個不可否認的事實。

從去年國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，市場化程度靠前的城市是深圳、廣州、上海、青島、杭州，排名靠后的城市是西安、西寧、太原、蘭州、呼和浩特。總體上，我國重點城市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場化水平在國內(nèi)處于領先地位。

那么，是什么導致了中國房地產(chǎn)市場化程度相對較弱的局面呢，本文主要從幾個大方面著手進行分析。

二、政府宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)市場化程度

房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它的發(fā)展只能走國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟道路，房地產(chǎn)市場離不開國家的宏觀調(diào)控。因為市場不能保持國民經(jīng)濟的綜合平衡和穩(wěn)定協(xié)調(diào)的發(fā)展，自由放任的市場競爭最終也必然會走向自己的反面——壟斷，而政府通過運用計劃，利用財政、貨幣、信貸、匯率、優(yōu)惠、制裁等政策措施，經(jīng)濟杠桿和法律手段可以彌補其缺陷。另外，對于組織和實現(xiàn)如市政基礎設施建設等公共產(chǎn)品，保障低收入家庭居住用房，控制貧富兩極分化等等，這些都要通過政府宏觀調(diào)控才能實現(xiàn)。特別是近年來，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過大、房地產(chǎn)價格上漲過快、房地產(chǎn)市場風險逐漸增大等問題。為了穩(wěn)定住房價格、防范金融風險、保障房地產(chǎn)市場和整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家自2003 年以來加大了對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的力度，陸續(xù)出臺了一系列政策和措施（行業(yè)管制、土地管制、信貸管制和稅收管制等相關的政策），初步遏止了房地產(chǎn)業(yè)投資過大、增長過快的局勢。

宏觀調(diào)控的介入對房地產(chǎn)市場影響之大是毋庸置疑的。時間來到2007年，隨著國家宏觀調(diào)控政策如“國八條”、“國六條”、“土地增值稅”、“營業(yè)稅”、“土地政策”、“加息政策”等的相繼落，實對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響：房價調(diào)控效果初步顯現(xiàn)、房價快速上漲的勢頭得到初步遏制、住房投資結構出現(xiàn)積極變化、房地產(chǎn)投機因素明顯減少。 2006年全國完成房地產(chǎn)投資19382億元，同比上漲21.8%，其中完成住宅商品投資同比增長25.3%，經(jīng)濟適用房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降14.4%轉為增長32.7%。2006年11月全國完成住宅施工面積13.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積為2.51億平方米，同比增長8.9%。商品住宅銷售面積4.16億平方米，同比增長12.6%。由此可見，經(jīng)濟適應房占所建住宅的比例逐步上升，宏觀調(diào)控政策的作用逐漸發(fā)揮作用。

在國家宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，價格漲勢趨緩。2006年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上年同期下降2.1個百分點。新建商品房住宅價格上漲6.4%，漲幅比上年同期下降兩個百分點。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施不僅規(guī)范了房地產(chǎn)從業(yè)人員的從業(yè)行為，還引導了廣大居民的正確消費行為。

三、房地產(chǎn)領域腐敗影響市場化程度

當前，房地產(chǎn)開發(fā)領域存在著大量腐敗現(xiàn)象。近來關于貪官的上百篇報道，幾乎每個貪官都與房地產(chǎn)領域腐敗有關。一批與土地案件、房地產(chǎn)開發(fā)項目相關連的省市級干部落馬，重量級高官陳良宇、李金寶、劉志華、杜世成即是。比如，土地市場大量存在假招標、假掛牌、假拍賣、真協(xié)議；市場交易中工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，價格會直線飆升，而土地用途變更的權力掌握在土地規(guī)劃領導小組手中，但實際決定權又往往由分管領導說了算。又如，因目前規(guī)劃部門的自由裁量權太大，隨意變更規(guī)劃，如控制性詳細規(guī)劃的變更，一個中等項目容積率提高零點幾個百分點，就會增加數(shù)千萬元的收入；神奇的手，可謂點“石”成金。房地產(chǎn)腐敗高發(fā)的重要原因，首先與房地產(chǎn)領域的制度缺陷有關；其次是懲罰機制的缺位。在很多情況下，開發(fā)商尋租于主管部門，部門就能基本上滿足開發(fā)商的要求；貪官用權力托市，與開發(fā)商一拍即合，結成利益共同體；不法開發(fā)商達到了目的，腐敗分子也得到了好處。

房地產(chǎn)領域的腐敗現(xiàn)象嚴重地影響了房地產(chǎn)市場化程度。政府官員的中飽私囊，使得房價的成本包含了太多的腐敗成分；權力的不正當行使，導致房地產(chǎn)市場競爭不能做到公開、公正、公平；官商的相互勾結，為投機者創(chuàng)造更多機會，使得“窮人無房住，富人多房空”，貧富兩極分化將越加明顯。總之，房地產(chǎn)領域的腐敗將給經(jīng)濟發(fā)展、社會秩序、住房消費結構等各方面帶來嚴重的災害。

四、房地產(chǎn)市場本身的特征影響房地產(chǎn)市場化

1.房地產(chǎn)市場是權益交易市場影響市場化程度

由于房地產(chǎn)的不可移動性，因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權益.交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(包括占有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權.不同權益的交易，形成市場上不同性質(zhì)的交易行為.而房地產(chǎn)各種權益的交易均要通過相關政府部門來辦理有關手續(xù)，破壞了自由交易的原則。

2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場影響市場化程度

由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主，例如市場調(diào)查、目標市場、產(chǎn)品定位、銷售策略的確定等都應結合房地產(chǎn)所在地市場進行，地域的局限性導致了房地產(chǎn)價格的多層次性和管理的多制度性。

3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場影響市場化程度

房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素，則各項房地產(chǎn)商品各不相同，但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的，所以，房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。