我國房地產泡沫產生的原因及其防范

[摘要] 根據國際通用的衡量標準可以判定我國房地產已出現泡沫，根本原因在于政府監督不力導致的過度營銷和需求者的非理性導致的過度投機，鑒于泡沫給我國經濟帶來的負面影響，我國應當采用積極措施以消除房地產泡沫。

[關鍵詞] 房地產 泡沫 失衡 防范

一、對我國房地產泡沫的認定

1.房地產泡沫的定義

對房地產泡沫定義，首先得準確把握“泡沫”這個概念。在1987年版的《經濟學大辭典》中把泡沫定義為：“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力不感興趣，隨著價格的暴漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”從定義中我可以看出“泡沫”包括價格暴漲和價格暴跌的兩個動態過程

北京大學王子明認為，泡沫是一種經濟失衡現象，可以定義為某種價格水平相對于經濟基礎條件決定的理論價格的非平穩性向上偏移。比較前一個定義，該定義通過靜態量的比較來說明泡沫的特征。

綜合上述“泡沫”的兩個定義，這里把房地產泡沫定義為：由于房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎價值、脫離實際需求的支撐而持續上漲的狀態。

2.房地產泡沫的衡量

各國在研究和實踐中衡量房地產泡沫的指標一般有指標指示法、理論價格法、空置率修正法等。

指標指示法是根據某個指標的值來判斷房地產市場是否存在泡沫，國際上通用的指標包括房價上升幅度與GDP增幅之比、房價收入比。其他的指標還有商品房空置率等。根據各個比值的實際值與基準值的偏離程度來判斷一個經濟體是否存在房地產泡沫。

理論價格法是通過建立數學模型來推算出房地產理論價格（即基礎價值），然后同市場實際價格相比較來衡量是否存在房地產泡沫以及有多大程度泡沫的一種方法。一般通過收益還原法或市場均衡價格法來確定土地理論價格。

空置率修正法是以反映市場供求關系差異的物業空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經濟狀況、房地產業狀況和市場交易狀況等方而的修正，從而估算出房地產泡沫的數值。

3.我國已存在房地產泡沫

按指標指示法衡量：我國收入房價比平均為7.8∶1，上海、北京、廣州為8.7∶1，12. 4∶1、10. 1∶1，而國際合理水平是5∶1。截至2006年2月末，我國空置率為26%，而國際標準是10%。

按理論價格法衡量：中國房地產的理論價格選取近幾年的竣土房屋造價，實際價格選取近幾年商品房屋銷售價格，整理出如下表格：

數據來源：中國統計年鑒2005

從上面列出的數據可以看出，不管是采用指標指示法還是采用理論價格法得出的結論都是我國已存在房地產泡沫。

4.房地產泡沫的危害

房地產泡沫的長期存在抑制其他產業的發展。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚。社會總資金一定的情況下，必然使生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金，從而影響其他產業的正常發展。

房地產泡沫的長期存在會導致經濟結構和社會結構的失衡。土地作為高收益率資產被民眾大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，從而引發一系列供求矛盾。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

房地產泡沫破滅導致金融危機的發生。房地產市場價格在經過一段異常膨脹之后，開始下跌、進而破滅。由于房地產業價格突降，造成有房地產業務的銀行出現呆、壞賬，銀行體系運轉失靈，整個國民經濟陷于困境。

二、我國房地產泡沫產生的原因

1.政府監督不力——過度營銷

房地產市場秩序的不規范現象在新聞媒體上可謂屢見不鮮，比如排隊炒號等。而諸如水景花園、生態人居、人性化設計等概念也被炒到了極致。房地產投訴事件更成為我國居民群眾投訴上訪熱點，有人認為，房地產市場不規范是困擾當前房地產市場的八大痼疾之一。建設部副部長劉志峰還曾特別提出要重點整頓房地產開發建設中的違法違規行為、商品房銷售、土地利用、房地產廣告和中介服務中的不規范行為等。

在2003年9月20日舉行的“首屆企業競爭力年會”上，美國漢斯公司副總裁朱良先生一針見血地指出，“在中國的房地產市場，粗制濫造、不講誠信、欺詐消費者，就是最大的泡沫，而這些泡沫通常是由于國內地產商過度營銷造成的”。

房地產市場營銷秩序的不規范進一步加劇了房地產市場信息的不對稱狀態，助長了投機炒作之風，是房地產泡沫產生的重要的微觀因素。

2.需求者的非理性——過度投機

消費者是根據經驗來判斷后市，房地產開發所需資源及住房改革前極低的人均住房水平客觀上決定著住房改革后住房價格的上漲。這種上漲誘使需求者對房價的預期是繼續上漲。湖南瀟湘晨報2006年的調查發現，至少80%的人認為房價增幅還會上升，沒有自住房的人還是傾向于自購房屋，哪怕成為“房奴”。

隨著房價的高企，那些有住房的人則把買房作為一種投機方式，過度投機演繹出房價和地價的飛漲的惡性循環。由于土地資源特有的無潛在儲量性、非替代性和稀缺性，再加上房價狂漲的誘使，房地產開發商千方百計地進行土地儲備，形成土地投機，飛漲的地價又進一步促使房價的上漲，如此反復，最終房地產嚴重脫離了其實有價值而產生泡沫。

三、房地產泡沫的防范

1.建立透明的房地產信息系統，加強房地產市場監管力度

關于住宅業的統計要非常及時、詳細，每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比，以及房價上升和租房費用上升對比指數等等，這些數據不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據，也增加了民眾買房的信息量和透明度，有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。

通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過上地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

2.增加房地產投機成本，減少投機者可能獲利空間

(1)增加投機者的房地產持有成本。為遏制房地產投機增加投機者持有成本的有效手段不外乎稅收手段和金融手段。

稅收受手段可參考美國，開征不動產稅，房屋所有者擁有房地產就得繳稅。美國該類稅的稅率一般在1%到1. 5%之間，中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。這種稅收大大縮減了持房待漲者的獲利空間。

金融手段，就是設置房屋安全強制險，持房者必須購買該保險。該類險種的設置一方面可以減少因房屋失事而造成的個體和公共損失，另一方面也一定程度上減少金融系統按揭債券的風險。

(2)增加房地產投機者的交易費用。首先，控制房屋的轉手時間及流轉費用。降低房屋轉手率，正如現行新房由2年后才能買賣延期至5年才能轉手。買賣自住房所獲盈利部分可以免稅，而出售非自住房的盈利必須征所得稅。

最后，增加賣房成本。比如，美國人賣房，手續非常復雜，一般要有代理，而買賣各方的代理，一旦成交要從各自的客戶手上收走相當于房價3%左右的手續費。此外，還有過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。如此高的費用，嚴重制約了大多數人炒房。

3.創造條件，引導理性消費和理性投資

我國消費者之所以急于買房的原因在于對房價上漲速度高于收入水平上漲速度的預期，以及消費者不買房難以安身（或無以安身）的處境。鑒于此，我國一方面開發政府廉租房、發展和規范民間房屋租賃市場和二手房市場，這樣可從根本上抽空投機者投機的市場基礎。另一方面，加強投資者風險教育，通過各種可利用的渠道向投資者明示房地產市場泡沫的存在，向投資者介紹國外房地產泡沫破滅的后果，以次降低房地產虛漲的房地產購買需求。

參考文獻:

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[4]王文群等編著:《房地產經濟學》，經濟管理出版社，2003年4月第一版

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