巨孩癥：中國房地產內分泌紊亂

自萬科“捐款門”事件后，整個房地產行業被放到社會輿論的放大鏡下，一些企業的社會責任感再次被國人質疑。就連業內評論人士也大多評價：在本次抗震救災中，中國房地產企業的表現，可以說讓地產界丟盡了臉面。

截至5月底的不完全統計據報道，在所有行業的現金捐款中，房地產行業排行倒數第二，排倒數第一的是僅僅提供藥品支援的醫藥行業。而這兩大行業，在公眾印象中均屬暴利行業。

近五年間，中國房地產行業爆炸性增長，行業規模已達2萬億元，已經催生近千億規模的公司。但這種超常規發展，不可能實現生理與心理同步早熟，一旦失衡必然呈現企業內分泌系統紊亂。

超大市場與巨型公司

中國未來一定會出現巨型的城市。國家的土地政策已出現兩個明顯的變化，不出5年就可以看出這種變化所產生的巨大影響。第一個跡象是，農村的土地正在以各種各樣的方式急劇轉化為城市的建設用地。今天北京的5環外已蓋起高樓，正在向6環蔓延。第二個跡象是，政府已經開始考慮取消并在逐步破除一系列提高容積率的政策壁壘。就連北京市這樣限高最嚴格的城市，也出現了大量高密度的樓群。

由此，未來10年，中國的房地產一定會出現巨型市場。中國巨型城市的興起必然導致房地產市場將出現急劇擴容。有專家預言，中國的房地產市場會增長到10萬億元的容量，這看似驚人，實則并未高估。在過去的10年里，房地產行業成長了10倍。以現有的2萬億元規模，未來10年這個行業能成長5倍，就從2萬億達到10萬億元。究其根本，驅動中國房地產行業強勁成長的兩大發展動力是，第一來自于人口的大規模遷徙，第二來自于中國土地流轉制度的改變。

中國房地產的市場現在只是“曙光規模”，到那時才算是“天亮的規模”。

隨著市場容量的擴充，中國最頂級的房地產公司至少達到4000億元的規模。這只是保守的估計，因為到那時排名第一的公司即使達到這個驚人規模，也只占到4%的份額。就目前而言，在中國房地產市場上，已有公司接近4%的市場份額，它只要不犯錯誤，只要和中國市場共成長，它就有可能達到4000億元的規模。

就中國目前各行業發展態勢的綜合比較，只有金融、電信、能源、房地產這四大市場領域，能夠產生這樣的巨型公司。而前三大領域基本為國家壟斷，很難產生市場化的巨人。在如此廣闊的市場前景中，在發展前景下，因為中國的房地產企業相對其它行業企業還不成熟，還較稚嫩。

中國房地產市場的廣闊前景，為房地產企業創造了超常發育的歷史機遇，但誰能成為未來的“大王”，絕不取決于現有的硬件，而是取決于軟件。因為超常發育，需要生理與心理共成長。

大規模地高周轉高盈利

如何評價現有房地產公司競爭的定位和競爭的態勢，需采用三個緯度的最新分析方法：第一緯度是看這個公司項目操作的速度，這取決于這個公司是否想高周轉；第二緯度看這個公司做項目的利潤率賺不賺錢；第三緯度看這個公司的規模。

在高周轉高盈利的象限里，只有兩家公司規模都在百億以上，這兩家分別是中海與合生。富力曾經表現非常突出，但近兩年因為一個戰略決定，導致它回歸到一個平庸水平上，使之變為低周轉高盈利型公司。

在低周轉高盈利的象限里，有一家大公司的項目操作速度很慢，近10年間只干了兩個項目，但累計利潤可達200億元。

在高周轉低盈利的象限里，典型的是萬科和浙江綠城，其項目周轉速度日益加快，但盈利日趨下降。

在低周轉低盈利的象限里存在著大批公司，最典型的一個是金地，另一個是華潤，又慢又大又薄利不掙錢。

近幾年，在中國房地產出現一個趨勢，越來越多的公司越來越看重持有型房地產項目，這個戰略抉擇使得資產過快重型化，導致周轉率快速下降。另一個趨勢是，越來越多的公司采取多業態區域聚焦策略，在多個城市爭奪大項目，以此快速擴張規模。

若想高周轉且高盈利，第一要素取決于高級人才高效能。而大規模且高周轉且高盈利，其前提是跨區域多業態，其要素是高人才高效能，其根本是同心同德。價值觀統一與文化整合力成為決定性因素。

領跑者成為領罵者

在中國的快速消費品領域，增長率正在直線下滑，雖然規模在漲，但增長速度逐年遞減。在中國的汽車行業，令人驚嘆地保持了數年的30%增長率上，但現在也已下滑到20%強。

中國的房地產行業是在震蕩當中增速，其增速曲線呈現鋸齒型，平均的周期是3年。

中國房地產可以從一年4%增長率一下蹦到年增長率50%。如此大起大伏的波動，導致中國房地產企業過于看重抗周期風險能力，這是由這個行業規律所決定的，每隔兩三年就有一次大機會，同樣也會出現血流成河的行業現象。

作為中國房地產行業的領跑者萬科，如今成了“領罵者”。這一現象足以令同行警覺與深思。

王石在年初以“拐點論”，被業內斥為“殺人者”。

只不過萬科眼前的殺傷力還不足夠強，也因為房地產商2007年的日子太好過了，大家都有些余糧夠活幾個月。那倒下的是實在不濟的。但從今年晚些時候，只要房地產基本面不出現意想不到的反彈，一定會有一大批的房地產商倒下。

萬科若想把自己養成巨型公司，不僅要成為“殺人者”，還要成為“嗜血者”，在行業道義上萬科自然而然不占上風。如今又釀成“捐款門”事件，在公眾心目中和社會輿論前，形象敗壞到有史以來最低點。這種軟損失將形成強破壞力。

縱觀中國企業的成長規律，很多的企業在做到100億元的規模時，將應運而生幾個突出問題：一是高層團隊要變；二是業務戰略要變；三是因團隊重組與戰略轉型帶來文化混沌，價值觀模糊，行為規范失常。而中國房地產業中的前10位公司正處于這一處境，其現有文化與價值體系已不能支撐下一個10年。

從目前房地產的態勢看，企業規模越大，越有殺傷力。因此，跑在前列的公司紛紛在搭建巨型公司的骨架，但其神經與血液構成的內循環機能卻在滋生著各種腫瘤，由此形成價值體系混亂的亞文化錯綜的現象。對外沒有一致一貫的形象定位，企業規模與公眾口碑不成正比；對內沒有統一的行為規范，老文化與新理念難以融合。

業內公認，萬科的品牌力與文化力最強，但依然鑄成大錯。這說明，中國房地產業普遍心智不成熟。生理發育過快，心理相對幼稚，典型的“巨孩癥”。