政府退出房地產“利益鏈”才能降房價

房價持續上漲，已經多年成為社會關注熱點。2005年以來，有關房地產調控的各種措施頻繁出臺，全國上下關于房地產業的話題更是紛爭迭起、分歧大于共識。兩會期間，“抓緊建立住房保障體系”首次寫入政府工作報告，建設部也更名為“住房與城鄉建設部”，主要行使住房保障職能。在2008年政府工作的基本思路中，也專門對“建立住房保障體系，要堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業”進行了論述。但是，如何才能實現“居者有其屋”的夢想?中國房地產業該如何調整?政府對此應有何作為?是值得我們認真討論的問題。

對目前樓市的基本判斷

2003年，在“非典”后促進經濟增長為“第一要務”的宗旨以及房地產開發商聯合反對宏觀調控的共同作用下，由建設部起草的國務院18號文件逆轉了旨在調控房地產投資過熱的央行121號文件，2004年，中國悄悄揭幕了后來震撼全球的房價連年大幅上漲的火爆局面。

根據國際房價一家庭收入比3-5倍的合理水平判斷，目前全國大中城市城鎮房價普遍虛高3-5倍。泡沫化極其嚴重，注定房價上漲不可持續。目前在北京市，以一套90平方米的住宅，單價1.5萬，2007年底城市家庭平均收入6.16萬元，則房價一收入比為21.9，遠遠超過了國際平均水平。

居民普遍感覺房價過高，是通過房屋支出得到體現的。在我國的大中城市，大量的購房者房屋支出已經嚴重侵蝕了他們在衣、食、行、醫療等方面的消費支出，嚴重影響了人民生活水平。相對而言，房屋投機者則不關注房價水平高低。而只關注價格走勢。

值得注意的是，中國的房價是在中國教育、社會保障非常不完善的情況下的水平，如果依照發達國家已經相當完善的社會保障水平，則我國居民承受的房屋支出負擔，相對于國外居民就更高了。因此，房價回落、引發金融風暴和經濟危機的可能性很大。

房價過高的原因何在?

房價過高的原因何在呢?我認為主要有兩個：一是供給上的地方政府和房地產開發商的壟斷性，對居民在公有制土地中的權利漠視，政府嚴厲禁止任何非營利機構開發住宅，老百姓被迫從任意控盤的房地產開發商手中購買房屋，成為房價上漲的內在動因；另一方面，國家政策特別是信貸政策缺乏對住房需求，特別是投機性購房缺乏必要約束，導致一些以營利為目的的大量投資客的進入，他們以房屋囤積為基本手段，以低買高賣獲得暴利為目的，一步步推高了房價。

今年3月8日。10名政協委員聯名提案，認為房價過高是因為政府課稅過重，如何看待這個問題呢?固然，稅費過高是影響房屋成本的一個因素，但我認為這并不是根本的原因。因為不管房地產稅費有多高，開發商一樣可以獲得暴利——重要的是他們擁有成本——價格聯動的體制護航。

為什么成本上漲價格自然就水漲船高而不是出現企業虧損呢?關鍵還是在于行業的壟斷形成的暴利。例如按照現行政策，許多老百姓失去了像古往今來的人都擁有的一個權利，就是以成本價獲得住房。諸如自建房、集資建房等方式存在，不允許未經地方政府和開發商盤剝的任何新建房屋進入市場。而存在于房地產市場的所謂的需要呵護的住房“需求”，實際上絕大部分屬于炒房需求，由此導致房屋被反復交易，價格節節提高，國家基于經濟增長和防止金融危機的考慮，對房價回落則避而不談，幾乎所有的政策都在力避房價回落的可能。

在房價上漲的過程中，政府的角色實際上是一個土地交易“掮客”，一個和開發商沒有多大區別的投機機構。他們以國家征用方式從農民手中獲得土地，以土地資源短缺為借口高價拍賣土地獲取暴利，但最后這些負擔都由理論上擁有土地所有權的全體人民承擔了。

從這個意義上看，目前房價虛高是政府和開發商合謀的結果。他們不僅在明面上成為上下游的產業鏈，在私下里政府官員多靠房地產開發牟利。這已經成為公認的事實。

除了開發商暴利、各項稅費的原因，我認為土地拍賣制度是導致房價居高不下的一個重要原因。按照現有土地制度。通過土地拍賣造成樓面地價節節升高，形成明顯的城市“地價重構”，這是我發現的一個概念。就是政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個城市地價的標桿，導致整個地價體系的重構，真正受益的是已經囤有大量土地的房地產開發商，和擁有大量房屋的炒房者，最后受害的還是本地的老百姓。所以我去年5月對廣州市長張廣寧說，千萬不要再拍賣一塊土地給開發商了，要把這些土地用來建經濟適用房，房價很快就平抑下去了。

樓市出現拐點了嗎?

鑒于市場規律和宏觀調控的雙重作用驅動房市反轉的態勢越來越明晰，目前有一個所謂樓市已到拐點的說法。應當如何進行判斷呢?如果理解為上漲勢頭的變化，可以說在全國都已經出現；但如果理解為反轉，則在南方城市已經出現“拐點”，而在北京這樣的城市，房屋價格還在溫吞水般上漲。

然而，最近一種要求放松調控的聲音又開始出現。這種以南方雪災、出口減少等可能影響經濟發展的呼聲，幾乎復制了2003年各方面的大爭論，房地產調控再次面臨流產的危險。當然這有通貨膨脹的因素，但考慮到房價虛高過多，如此盤旋不落還是令人非常吃驚。

作為中央行政管理部門的住房和城鄉建設部領導，則竭力強調要避免房價大幅度回落，甚至特別忌諱人們討論“拐點”問題；國稅總局負責人發言否定了近兩年出臺物業稅的可能性；房屋信貸的明緊暗松等，都使得房價回落受到阻截。但這樣做的后果是消費物價指數難以控制，甚至完全失控。

2003年以來，房價逐年大幅度上漲，導致企業普遍炒地、全民參與炒房，形成惡劣的全國投機氛圍，房屋成為投機者牟利的工具，而絕大多數的老百姓陷入買不起房的困境，還要為此承擔由此而來的通貨膨脹的后果，生活愈加困難。目前國家有關部門認為通貨膨脹是糧食等農副產品價格上漲引起的，這種觀點非常荒謬。實際上，房價上漲就屬于典型的通貨膨脹標志!這是一個非常重要的理論問題。這是因為，通貨膨脹的本質在于貨幣貶值。

作為高房價派生的一個新生事物，小產權房問題引起人們的激烈爭議。在我看來，小產權房政策難產的原因，是因為小產權房沒有讓政府獲利，沒讓政府得到“買路錢”，所以不能放行。我們知道美國紐約市的土地大部分就屬于各個私人主體，所以集體所有制的土地為什么就不能建設城市呢?由于小產權房突破了地方政府和開發商的包圍，成為他們的真正對手，所以被他們以行政手段禁止。

當然，違反城鄉規劃亂建的房屋，應該不在我的辯護之列。

政府該如何保障

民眾住房問題

溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出，將“抓緊建立住房保障體系”。我認為關鍵是不能光說不做，要看到各地保障房的比例還非常低。一方面，要剔除所謂“保障性住房”中的偽劣成分，例如限價房、小戶型商品房，將他們放入商品房行列；另一方面，要讓保障性住房，即經濟適用房和廉租房占到全部房屋供給的80％以上。

作為中央，要充分認識到房地產過度發展對國民經濟社會發展帶來的深重危害，要將經濟調整到擺脫房地產發展的路子上。

政府一定要堅決退出房地產利益鏈，支持發展基于非盈利目的設立的各種開發機構，支持居民自建活動，堅決打擊房地產投機活動，把住房市場調節部分控制在不危害國民經濟和人民生活的范圍內。

要做到“居者有其屋”，目前要在土地制度、房屋建設開發制度、住房保障制度等方面做根本性突破，甚至對原有政策推倒重來。

中國的農村是全世界房地產市場最健康的地方，最貧窮的人也有房住。只是由于過于貧窮缺乏必要的基礎設施，城市的土地國有制應該向農村土地集體所有制學習；另一個需要我們學習的，就是新加坡的住房政策，每一個城市都可以學習新加坡模式。

最后，對于普通的老百姓，我希望他們在住房消費上應當盡可能理性一些。判斷一個家庭的生活水平。可以從衣食住行生老病死等多個方面體現，不能把自己的幸福綁在住房一個方面，這絕不是一個理性的選擇。如果選擇購買住房，應首先設法向政府申請保障性住房；對于暫時不具備申請條件的，在當前房價泡沫化的情況下，減少住房消費，或者通過租賃房屋實現居住目的，等待房價的理性回歸。