房市漸欲迷人眼

看上去美麗的泡泡停留的時間很短暫，一陣微風、一次光照，就足可讓泡泡化為烏有。泡沫經濟，虛假繁榮，意喻大體如此。

現實之“惑”

兩年前，大學生婧，還是個無憂無慮的女孩。和閨蜜逛街、看電影，把北京的名勝玩了個遍，談一場不痛不癢的戀愛。就像很多城市里長大的80后，沒有壓力，沒有煩憂，盡情地享受青春。兩年后的今天，婧在杭州“生活”，換了三份工，還在努力找自己的方向。現在她未扣除住房公積金的工資是每月1800元，為了工作方便，不得已在杭州市區租了套老房子，15平，月租500元。這個房子沒有“家”的名分，巴掌大點，只能用來吃很簡單的晚飯和睡眠。每月除了基本生活費，還要買兩件喜歡的靚衫，偶爾也要和朋友約會一下，七七八八扣除一番，成了名副其實的“月光公主”。

這個城市的物價卻是一天都沒有安分過，過去的一年里，豬肉漲、蔬菜漲、牛奶漲、白糖漲、水果漲…還有更牽動人心的房價，也在漲。“都說百分之二十的業余生活決定一個人的生活品質，我生活在有‘上有天堂，下有蘇杭’之美譽的杭州，生活品質卻成了奢侈品。”婧無奈的說。剛畢業時，面對新生活的新鮮和“無畏”化作頻頻發作的失落感。當然，像這樣生活在“物欲困擾”下的孩子太多了，婧只是其中最普通的一個。

比“房奴”更痛苦的，是什么?連“房奴”都不是。同是身處杭州的Susan，結婚之后和愛人、寶寶、公公、婆婆五人仍蝸居在四、五十平米的狹小空間內。2005年，看中了一套單位附近的房子，均價4800元／平，這是個是尚可以承受的價格。可當時杭州整個房地產市場表現萎靡，消費者大多處于觀望狀態。沒想到這一等，等來的卻是房價的飛速上漲，2007年更是上漲得離譜。轉塘、九堡這些以前杭州郊區的房子價格飆升到近萬元，濱江區每平米一萬元以下的房子已經難覓蹤跡。更為搞笑得是2007年7月9日，寧波雅戈爾置業有限公司以樓面地價15712元／平米的價格，總價14.76億元拿下原杭州商學院的地塊之后，周邊的樓盤平白無故“刷”地往上漲了六千元每平方米。

但，房子終歸是要買的。寶寶一天天長大，非常希望他能擁有一個獨立的兒童房，我也希望能早點擁有自己的書房。“山水與人文的韻致，古典與現代的競放，杭州，一座天天傳遞著幸福感動的品質之城。”這是2007年杭州榮獲全國最具幸福感城市的頒獎詞。與之發出不和諧之音的是很多人感覺不到這種幸福，生活的無形壓力壓得我經常透不過氣來，幾年前，對生活充滿了希望，周末閑逛西湖的清雅生活一去不返了。

前車之“痛”

中國房地產市場到底有沒有泡沫，有多少泡沫，這個問題真的是很難精確衡量。房產泡沫破裂的前車之鑒不少，這里頭最典型的就要算日本了，當時的情形，唯有用“慘烈”二字來形容。

日本的盛世記憶要退回到整整20年前，那是最揚眉吐氣的歲月。二戰中，被美國燃燒彈夷為平地的東京，戰后四十年問，在一片廢墟上，崛起了世界第二大經濟強國。彼時，日本的經濟發展一直穩定向上，土地價格從未下跌。介紹日本發展經驗的書擠滿了書店，連一貫驕傲的美國人也開始向日本學習，很多國家都暗自以日本經濟的崛起為例，探索經濟發展的最佳路徑……繁榮在1991年前后達到頂峰，尤以房價最為赤裸裸。東京的房價升至歷史高位——相當于1985年的2倍多，日本人視土地為神話，認為地產業會一直上揚，即使休息，也是短暫的；認為房地產是最安全穩當的投資，甚至勝于黃金，這個信念很強大。普通民眾投資情緒高昂，就連老太太們都拿出了全部的退休金投入股市熔爐。

在房產泡沫爆裂之前，日本政府采取了過度寬松的金融政策，國民也陶醉在財富增長的美夢里。房地產泡沫的可怕在于，炒作的資本其實主要都是依靠銀行貸款，泡沫越高，銀行的風險就越大，整個金融體系就非常危險。而當時的日本正在施行金融自由化改革，銀行與銀行間的競爭日益激烈，另一方面，政府大幅降低利率以擴大內需，使得貸款空前容易。房地產價格持續攀升，這一切又第一時間反映在股市中，進而扭曲股市。一夜暴富的神話此起彼伏，1989年12月，東京股市創下3萬9千點新高，地產股股價高得驚人。1990年，日本土地資產總額達2400萬億日元，是美國土地資產總額的4倍，而日本的國土面積只有美國一個州的大小。

然而，頂峰過去之后卻迎來了萬丈深淵，這是所有人都始料未及的。從1991年9月起，日本地價開始下跌，從此一發不可收拾，房地產業進入長達十多年的寒冬，地價下滑三分之二。所有用土地抵押貸款的人發現土地已毫無價值，企業資產縮水，而根本性的土地價格的持續下跌，又使雪球越滾越大。

“拐點”之亂

中國今天的房地產市場，很容易讓人聯想到日本當年的房地產泡沫：上百萬人從事買賣房地產，國民收入與房價的巨大落差幾乎可以刷新世界紀錄。就是當年日本房市泡沫期間，人們購房也不會超過10年積蓄，而在我國一些大中城市，一套90平方米的商品房，老百姓需要近20倍的年收入才能購回，于是，人們不得不做“房奴”；對于限量的經濟適用房，不得不抬上被子、木椅去排號站隊，幾天幾夜后，依然可能“空排”。

這些現象不普遍，但現實存在著。

和日本房地產泡沫有所區別的是，中國現在是局部房地產過熱，集中反映在沿海城市和經濟發達的中心城市，所以危險性還不致于像日本那樣一損俱損。其次，日本戰后的經濟發展是在一個比較高的基礎之上的，泡沫成分較大。而中國改革開放二十年是在一個相對較低的基礎上，現在中國仍然是一個發展中國家，這個時候對房地產的剛性需求是確鑿的。

無需過分恐慌，但也不可無一日清醒。

中國政府從2005年起就實行了眾多的宏觀調控措施，也收到了良好成效。但相比較與房市泡沫的產生表象來看，政府的調控績效正被一點點地吞沒。人民幣面臨著升值壓力，2008年3月20日，人民幣對美元匯率繼續上漲，中間價報7.0512，較上日上漲136個基點。這不僅僅是市民游香港更便宜的好消息，同時也存在一種潛在危機。

2008年房地產業終年盤點，一定會出現一個名詞一一“拐點論”。萬科董事局主席王石拋出語出四座的“拐點論”后，便身體力行，領跌姿態決然：春節后，萬科在北京的三個樓盤開始進行優惠促銷，其中萬科中糧假日風景打出口號：“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的優惠。”上海降了、廣東降了、成都、北京，南京都開始降了。盡管北京的開發商一向自詡市場剛性需求強大，但出于多年“學習萬科好榜樣”的慣性思維，也抗不住了，2008年年前年后，竟有40余個在售樓盤加入了打折促銷的行列。王石先生此時又建議大家三四年以后買房，覺得珠三角的房價已經出現了拐點。此言引發很多爭鳴，其中比較突出的是華遠的任志強，他說“拐點不會出現。”

一味的談“拐點”是沒有意義的，什么叫拐點?可以理解為原本上漲的房價，降了；也可以理解為去年漲15％，今年漲8％，增幅小了。同時，拐點在集中幾個城市出現，還是全國性的?深圳、廣州房價動搖、下挫，是不是就意味著珠三角房價的下挫，甚至是全國房價下跌?這是不同的概念。以點蓋全地忽略了房地產市場“地域性強”的特殊性。