廣州限價房遭遇“攪局者”？

“宏觀調控是極為必要的，但我不同意‘拐點論’，國內房地產市場只是處于調整期。”

——全國政協委員、萬達集團董事長王健林參加兩會期間回應“拐點說”時說。

隨著政府相關政策法規的出臺和落實，醞釀多時的廣州限價房終于在年初登場。沒想到越接近“揭盅”的時刻，事情會越混亂。當廣州以6500元／平方米推出全國第一個限價房項目保利西子灣之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了當地某些新樓盤突然流行起來的廣告語。

盡管廣州限價房拒絕降價，但有關專家認為，限價房始終還是商品住宅中的一類產品，當其最大的撒手锏一一價格優勢已經不復存在時，在面臨銷售壓力之下，不排除降價的可能。需要指出的是，有關部門在限價房最高售價的確定上，應當更有前瞻性和靈活性。目前銷售的限價房項目，其土地出讓都是在當時樓價瘋狂上漲的階段，而當樓市形勢發生變化后，實際上留給限價房價格調整的空間已經不大。這就提醒有關部門今后在政策的制定上應更具前瞻性眼光，在事后能夠靈活變通，這樣才能有效化解限價房所面臨的尷尬局面。

大盤低價不斷來襲

隨著政府相關政策法規的出臺和落實，醞釀多時的廣州限價房終于在年初登場。據統計，廣州限價房上市項目共9個，供應套數在8000—10000套左右，總建筑面積約80多萬平方米，占全市商品住宅總預售的比例超過1／10。

據稱，今年一季度推出市場的三大限價房包括保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程，最高限價分別為6500元／平方米、6150元／平方米、6000元／平方米。

在金沙洲保利西子灣限價房政策出臺之前，周邊的商品房都在瘋狂漲價。10000元／平方米1 13000元／平方米!一個個觸目驚心的數字不斷浮出水面。按照9000元／平方米的標準來計算，限價房的定價為周邊商品房價格的70％，于是保利西子灣6500元／平方米的價格塵埃落定。但接下來，金沙洲周邊商品房價格就像多米諾骨牌一樣一個個倒下，知名開發商的樓盤也紛紛跳水降價。其中萬科四季花城還推出了一批特價房，均價在六七千元左右。中海也有6800元／平方米的特價單位，跟限價房所差無幾。

在限價房被炒得熱火朝天的同時，同一片區的商品房按捺不住，終于降價欲與限價房一較高低。1月下旬，離保利地產在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限價房項目不遠處，一個叫“時代一糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“起價每平方米4880元”的口號。而保利西子灣最高限價是每平方米6500元。

“攪局者”時代地產的廣州副總經理李丁表示，“時代一糖果”實際開盤單價定在4880—5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價房抵近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創展一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章，除了戶籍限制外，想買限價房的人跟買商品房的人，看不出明顯差別。

李丁也承認，“時代一糖果”在戶型結構以至產品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價房客戶很自然就成為他們極力爭取的對象。

面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷售負責人一再表示，限價房利潤率非常低，不會再有優惠空間。保利西子灣面臨的進退兩難境地，恰好折射出限價房項目的尷尬。早在土地公開拍賣時，政府已確定了限價房項目的利潤率，開發商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時樓面地價達到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價算，實際利潤率約在15％左右。反觀狙擊保利西子灣的“時代一糖果”地塊，實際位于金沙洲南海市里水鎮一側，去年初開發商僅以每平方米約1200元的樓面地價購入，相對而言，其回旋余地就大得多。

在限價目更為集中的廣州東郊科學城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科地產拿下其中一處限價房地塊，樓面地價達到每平方米2635元，售價限制在6000元，當時萬科地產方面就表示，項目實際利潤率已在20％以下。萬科地產項目還沒上市，與其遙遙相望的碧桂園增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠離廣州市中心的鳳凰城據說地價也相當低廉，有開發商羨慕“他們是進可攻退可守”。

廣州現有的限價房項目大多位于城市邊緣地區，直接面對鄰近縣市低地價樓盤的沖擊，而自身地價不菲的“先天不足”，又讓它們苦無還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了。”一位限價房開發商感嘆說。

據中原地產有關人士介紹，限價房供應量少，多分布在非中心區域，影響范圍有限。目前已推出的限價房地塊主要分布在非市中心、非成熟居住區域，而且總數量不多，其影響力輻射范圍有限。由于限價房所在地的樓市不太活躍，所以并未對主力區域造成明顯影響。

事實上，限價房價格實惠但不便宜，影響程度有限。以將要推出的保利西子灣為例，價格6500元／平方米，比起旁邊商品房中海金沙灣、金域藍灣7500元／平方米的起價，優勢并不十分明顯。雖然限價房對購買資格的界定比較寬松，但其轉讓的限制較多，例如5年內不得出租和轉讓；5年后出丑或轉讓，須按市場價格與購買價格藝間差價的70％補地價。這一限制，將至少使房屋的實際價值減少1000元／m2，也降低了部分購買者的積極性。另外，許多符合購買條件的市民認為限價房居住環境不成熟、價格優惠幅度不大等，因而放棄了申請。

“低價迷霧”暗藏玄機

最近，廣州市不少樓盤打著房價低于限價房樓價的旗號推出市場，吸引了大批準購房市民的視線。因此，有市民和業界人士發出疑問，為何廣州限價房房價比商品房還高?

對此，業內人士認為，正是由于有限價房的“威懾力”，才使得發展商給商品房定價時有所考慮。然而，一些開發商并不同意限價房已拉低廣州樓價的官方說法。據時代地產一位高層透露，去年12月時代地產的內部會議上給“時代一糖果”敲定的售價是低價開盤，更多是一種針對限價房的競爭性銷售策略而已。

留意最近的報紙廣告和手機短信就會發現，各種各樣打著“低價”賣點的樓盤促銷信息已經滲入了大多數廣州人的生活，這和兩三個月前發展商不到開售時絕不公布價格的做法，簡直是兩副面孔。“房價暴跌”、“樓市跳水”、“房流感來了”、“拐點”等字眼以新聞報道、手機短信、網站轉載等形式輪番轟炸著人們的眼球和大腦神經，可事實真的是這樣的嗎?老百姓真的已經能夠買到“平、正、靚”的房子了嗎?

樓市觀望情緒漸濃，房子賣不出去，開發商們已經逐漸意識到“降價才是唯一的出路。”識時務者為俊杰，如何巧妙地利用“降價”作為促銷手段，把購買者吸引到售樓部才是硬道理。但至于降多少、怎么降卻完全由開發商一手掌握，于是有了先升后降、明降暗升、打折、送家電禮包、特價單位、裝修套餐等等幾種真假難辨的降價方式，但“平、正、靚”的房子還是像“鏡中月”、“水中花”一樣看得見，摸不著。

事實上，有低價的單位推出卻不等于你能買到。調查發現，絕大多數“低價信息”都只不過是“煙幕彈”而己，只要到現場咨詢，你就會發現那種把你吸引來的便宜單位早就“賣掉了”，剩下的單位無一例外都比“非常便宜的單位”每平方米至少貴2000-3000多元。又或者，那種“便宜的單位”只是極少數低樓層朝向差的毛坯單位，好一點的單位價格依然不菲。

例如，廣州白云區某樓盤利用手機短信推出66萬元／套的特價房，這個總價比開盤的時候低了將近四五十萬。到現場咨詢，售樓小姐亮出底牌，“對不起，你來晚了，只有兩套，早賣完了。你不妨考慮一下十四樓的單位，總價七十六萬，比起原來的八十九萬已經便宜很多啦。”在此輪“降價風”中，打折是最普遍的手段，“9折”、“雙重9.7折”等字眼滿天飛，但必須看到的是，這些折后價與之前相比卻有明顯上升。比如富力銀禧花園雖然優惠了近90萬元，但折后均價約為1.6萬元，比前期產品高了2000元／平方米左右，而富力城的一口價單位，也比前一批組團高出1200元／平方米左右。

另外折扣最大的翠擁華庭·鋒尚，在國慶期間公開發售時，折扣更高達8.5折，現在已經升到8.7折，呈現出上升的趨勢。越秀區的東堤水岸在9.9折之后，價格也比開盤提升了2000元／平方米，達到1.7萬元／平方米。但也有一些樓盤是真正優惠，如力迅原筑，目前折后價9000元／平方米，比開盤時便宜了1000元／平方米。

最近這種紛紛拋頭露面的低價手段，已經在一定程度上挫傷了買家的感情和發展商自身的聲譽。一方面，開出來的低價會讓很多尚未入市的市民以為樓價開始下跌，之后還會繼續下跌，反而按兵不動；另一方面，在之前買了樓的市民，則會認為自己被開發商“忽悠”了，經濟蒙受了損失，感情被嚴重傷害了。

對于開發商來說，拿出一兩套低價單位來吸引客戶的手法，雖然短期內的確可能吸引到大量客戶到場，卻有可能令自己的聲譽受損。從長遠來看，“低價迷霧”也很容易“玩出火”，可能讓樓市逐漸陷入一種混亂：大家都不知道到底哪個價格是真的，哪個價格是假的，從而導致“狼來了”的結果，就算真的有高性價比的單位推出，廣大市民可能已經拒絕再次光顧了。因此，在樓市觀望氣氛依然濃厚的情況下，發展商用以打動客戶的手段，應該是貨真價實的質量和更真誠的態度。

限價房有可能降價

面對廣州樓市或明或暗的降價迷霧，廣州首個限價房一一保利西子灣方面宣布，西子灣利潤率十分低，不會有降價可能。

同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，限價房是新鮮事物，有點類似于新股發行，新股入市的價格都比較低，所以引來人們的瘋搶。但限價房也像股票一樣，也會有行情的波動，隨著房價走勢的不斷變化，也不排除限價房的價格有調整的可能。

中原地產項目部總經理黃韜表示，限價房屬于商品住宅中的一類產品，由于銷售模式和對象存在部分重合性，其在推盤階段肯定會面臨普通商品房的激烈競爭。由于申購條件較為苛刻，購買限價房的只能是自住型買家，而商品房可以滿足市民包括自住、投資在內的多類需求，相比更加靈活機動。

根據《限價商品住宅銷售管理辦法》內容，廣州市將按地塊公開出讓時同一區域、同一地段的同類型商品房價格70％的標準，確定限價房最高銷售價格。黃韜指出，廣州限價房土地出讓時正處在樓價瘋狂上漲階段，其最高限價確定的預判前提是區域房價的只升不降，而當周邊樓盤價格開始向下調整之時，限價房的優勢將逐漸散失，可以預見，隨著價格被迫近乃至更低，限價房在銷售過程中將面臨相當大的壓力，被商品房拖進降價促銷的境地并非沒有可能。

據悉，今年九大限價房的供應套數在8000-10000套左右，約80多萬平方米。有專家預測，今年是樓市的調整期，如此大量的限價房上市，銷售可能面臨風險，不排除限價房降價的可能。

限價房在今年樓市調整中同樣面臨風險，盡管它限制了最高賣價，但對于最低價政府并沒有限制，因此，限價房同樣受到市場規律的左右，在貨源集中而購買力又不強的時期，同樣需要降低價格應對。一位不愿透露姓名的限價房開發商也表示，政府延緩限價房推售時間以及對一些項目的成本控制太死，甚至連裝修標準都定好了，發展商的利潤空間會受到很大程度的牽制。限價房政策的實質，是在政府經營土地獲利、開發商商業利潤以及滿足市民住房保障之間找到一個平衡點。所以，要想讓限價房政策執行不變味，需要防止政策推行的隨意性，制定一個有章可循的價格生成機制。這種價格機制的起點，就是限價房房價該如何限制和確定。

顯然，國家統一限價房定價肯定是行不通的，畢竟各地經濟發展差異較大。而現在比較機械地規定比周圍商品房價格低10％－20％也不科學，因為限價房的品質低于商品房，基本不可比，而且即使低10％－20％，中低收入者似乎仍然不能承受。因此，更合理的定價不僅要參考商品房價，也要參照目標購買群體的收入水平，突出限價房的住房保障性質，進一步降低限價房的價格。房價產生機制確定后，由政府根據目前房地產項目的開發成本，確定土地限價，在保證開發商有錢可賺的同時限制其利潤率，同時政府也獲得更合理的土地收入。

限價房政策是政府有限、合理干預市場的產物，但如何真正做到有限和合理，并非易事。因為，政府一方面要響應民眾呼聲，降低房價；另一方面，各地的土地出讓收入已在地方政府收入中舉足輕重。無疑，這是對政府公共管理的更高層次要求，也是一門操作的藝術。

目前《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》明確了限價房購買者的條件，并鼓勵符合條件的夫妻以雙方名義優先購買。據了解，購買者必須同時符合四個條件：1廣州市城鎮戶籍人口；2本人在廣州市區沒有獨立套型住宅自有產權登記記錄：3男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；4個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。其中，廣州市戶口讓不少外來人員擋在了限價房門外。

有關專家表示，從目前的趨勢來看，限價房的購買條件今后肯定會調整，可能取消“限戶口”，目前沒有機會選購西子灣的買家大可不必擔心。黃韜則認為，限價房“如果量大了，銷售不出去，肯定會放寬購買條件”。