南京：“小陽春”真的來了

在全國樓市籠罩在一片未散盡的迷霧中時，我們生活的城市——南京，又會是怎樣一番景象呢?

2007年，南京樓市中各個樓盤所創造的銷售神話仿若還在眼前，新盤緊俏、開盤即“售罄”、二手房市場高熱不減、“搶房戰”、“零點開盤”，2007的南京樓市，誕生了許多聞所未聞的新名詞。2008年，春節剛過，南京樓市卻突然來了個“急剎車”，新房源陸續上市，打折促銷，尤以江北樓市最為驚心一一橋北樓盤旭日上城，由房均價5200元每平方米，到現在4500元特價房，直降700元每平米，此外，天潤城也表示將加入優惠的行列。

然而，據資料顯示，南京市住宅市場卻在以平均成交單價每年500元／平方米的速度增長，從2000年到06年除了01年住宅均價有微小下降外，其他年份均直線上升。 購房者的安居大計，究竟是等待再等待，還是要跟著感覺“勇敢”地走呢?

2007，“買”“賣”不難

根據對南京網上房地產的數據統計，2007年，全市共成交商品住宅90796套，較2006年增長8825套，增幅10.8％。其中，江南八區減少3982套，降幅10.5％，新三區(江寧、浦口、六合)增長12807套，增幅29.0％。雖然自9月底房貸新政出臺以來，10—12月份南京市住宅成交持續萎縮，11月份和12月份的同比降幅分別達到27％和39％，但是由于2007年全年住宅市場的持續火爆，因此，2007年全年的成交量仍較2006年增長了10.8％。

全年成交量的增長，從一個側面也說明，南京樓市的需求總量依然旺盛，至少，剛性需求在一定時期內尚在。

“六合”2007年，就全市板塊成交來看，“六合”無疑是最大的贏家。全年成交量增長達114％，居全市第一(成交套數8580套)，僅次于“江寧”、“浦口”和“河西”。“六合”的異軍突起，主要源于其房源的充足以及超低的價格優勢，在城區及周邊房源供應不足的制約下，市場自然流向了“六合”。然而，這個大好消息對于“六合”地區來說，卻是喜憂參半的，交通、周邊配套設施，都是后一段時間內“六合”可持續發展的新課題。

“城中”寸土寸金的城中板塊在2007年取得了成交套數增長58％的驕人成績，小戶型項目受到市民熱切的關注，而2003年前后因為拆遷等原因延遲開發的項目，如凱潤金城、長江路九號、玄武英郡、木馬公寓等在2007年也集中上市了，拿到了較好的銷售試卷。未來，城中板塊的土地資源將日益縮減，價格成為最為關注的焦點。

“江寧” 江寧板塊日漸完善，人氣漸漲，2007年實現了28％的增長。作為南京目前分量最重、最具吸引力的城郊板塊，其地位已不可動搖。在政府“疏散老城人口”的政策號召下，江寧仍在加速發展的進程中。方山一一九龍湖嶄露頭角、地鐵一號南延線挺進大學城工作已悄然啟動，江寧的未來值得期待。

“城北” 雖然2007年，城北板塊14％的成交增長雖然并不矚目，但總體成交量穩居全市第五，成為主城開發的新熱點。隨著舊城改造、污染企業遷移，以及品牌樓盤企業的進駐，城北板塊蓄勢待發，未來3-5年內很值得購房者關注。

“江北” 用虎頭蛇尾來形容2007年的江北板塊，且不為過。22717套的成交套數、13％的增長幅度，對于交通劣勢明顯的浦口板塊來說應該是個不錯的成績，尤其是前十月銷售增長勢頭迅猛，引起各大相關媒體的深度關注。然而，2007年最后幾月，江北房價優勢遭遇“滑鐵盧”，成為南京銷售下滑最嚴重的板塊。

“仙林” 仙林板塊的成交量在2007年也出現了一定程度的下滑，原因很簡單，公寓項目陸續進入尾聲，例如亞東城、東方天郡等，在售的低密度項目，單套面積大，套數相對較少，以套數來衡量成交量自然吃虧。隨著2007年大體量公寓項目用地的供應，未來仙林的公寓市場同樣值得期待。

“河西”河西板塊的成交量在2007年出現了大幅度的下滑，原因同樣在于供應不足，2003-2004年前后大批量出讓的奧體地塊已經接近尾聲，2006年前后出讓的奧體地塊，一方面供應量不足，另一方面也沒有進入集中供應期。與此同時，河西北部和中部由于基本開發完畢，在售項目不足，也造成了河西成交量的下滑。雖然成交量有所下滑，但是河西的市場認可度和受追捧程度已經超過了城東，房價同樣也超越了城東，成為僅次于老城的房價最高的區域。隨著配套設施的逐步成熟，河西未來的發展前景一片光明，市場地位也將更加穩固。

“城南” 受供應不足影響，城南板塊的成交量在2007年的下降幅度排名全市第一。未來城南的發展，主要取決于中華門一安德門一小行一鐵心橋沿線的舊城改造以及板橋新城的開發。

2008，“調整”之年

記者在河西某樓盤售樓處隨機訪問了一些有購房意向的普通市民。他們受到江北樓盤價格滯漲的影響，觀望情緒濃厚，更有市民將關注的目光投向4月10日即將舉行的“春交會”上。據悉，英倫·愛丁堡、思圍、城開御園等購房者關注的新樓盤將在此次“春交會”上揭開神秘的面紗。

經歷了2007年年末至今年年初的樓市寒流，南京的開發商們紛紛對傳統的“金三銀四”寄語厚望。溫暖的“三月”已經到來，開發商是否也迎來了銷售的黃金季節呢?

據調查，1、2月份南京住宅市場實際上是進一步萎縮的。2月份，南京市所有板塊均呈下跌之勢，其中，江寧板塊降幅最大。春節前后樓市下滑已經成為眾所周知的業內“慣例”，年關、政策環境，甚至今年五十年罕見的雪災都成了“下跌”的理由。而隨著一季度樓盤供應量的增大，加上天氣轉暖，政策緩和(維修基金繳納調整和公積金上限調整)，有關樓市“解凍”的期望值漸漸高漲。

從整體供給情況看，目前全市八大板塊共有300多個在售項目，40個新開發樓盤，以及150余幅待開發地塊。2008年南京還將總共上市商品住宅1061.7萬平方米、10.05萬套；相比去年890萬平方米、7.82萬套的上市量有大幅提高，其中住宅面積增加20％，住宅套數增加28％。在1061萬平方米的房源上市后，總體的樓市供求比將在1.1-1.2之間。

對于2008年南京房價的基本態勢，我們連線采訪了招商地產營銷總監孫海先生，他表示，推遲開發進度導致新增供應減少，開發商捂盤等均導致了房價的上漲；同時，南京住房需求的爆發，宏觀調控壓抑下的需求的釋放，推動了房價的上漲。目前南京的需求和全國大部分地區一樣，主要是來自于兩個方面：一個是年輕人的婚房需求，另一個方面也就是近段時間涌現的投資客，主要是以長期投資為主，收租的模式，也有一些短期投資套利的投資客，2008年市場需求量有可能因為此因素而上升，但整體市場相對“溫和”。

2008年，隨著地鐵2號線西延、3號線將開建，其周邊沿線房價將上漲。“未來幾年的南京市房價看不到有下調的可能。”孫海表示。主城內部分在2007年一再“捂盤惜售”的高檔房今年開盤銷售的價格據稱相當高，但市場的接盤能力卻有限，純粹的酒店式公寓等高價房投資肯定受到遏制。“除了主城之外，江北由于上市體量比較大，2007年的價格上漲過快，2008年局部的調整也不可避免。城南的板橋新城建設已經啟動，隨著輕軌的改造完成，該區域將形成與主城的無縫連接。房價將會有所上揚。”

南京樓市小貼士：

公積金貸款額度提高

在1月24日舉行的南京住房公積金歸集工作總結大會公開表示，將逐步提高南京公積金貸款額度，以擴大受益范圍。同時，根據公積金繳存比例的變化，曾一度禁貸的萬元樓盤、二次使用公積金貸款也有可能松動。

4月1日開始執行《南京市維修資金管理辦法》

今后所有商品住宅都統一按照是否配備電梯來交存維修資金。即一配備電梯房屋按房屋建筑面積120元／平方米交存(經濟適用住房按每平方米90元交存)；不配備電梯房屋按房屋建筑面積75元／平方米交存(經濟適用住房按每平方米50元交存)。

高檔房標準上調

自1月1日起，江南八區、江寧、江北高檔房標準分別調整為：9900元／m2、6000元／m2、49 00元／m2。