論房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的新興產(chǎn)業(yè)，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)失靈現(xiàn)象。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所固有的特性，文章認(rèn)為，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅的改革，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序、均衡地發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控

[中圖分類號(hào)]F810.422；F293.35［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ Ａ

[文章編號(hào)] １６７３－０４６１（２００8）０4－００87－０3

※基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（70631003）的階段性研究成果。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)，所以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的全局。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一些令人憂慮的問題：商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，房地產(chǎn)投資規(guī)模偏大，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。基于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的干預(yù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回到均衡的軌道，也就是說(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的畸形、失衡現(xiàn)象，在一定程度上是由房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所固有的特性所決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺性市場(chǎng)，一方面，人口的增長(zhǎng)和生活的改善，使得房地產(chǎn)的需求無(wú)限制的增長(zhǎng)；而另一方面，土地作為不可再生資源，使得房地產(chǎn)的供給相對(duì)有限。市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，當(dāng)有限的供給遭遇到無(wú)限的需求時(shí)，其結(jié)果必然是推高價(jià)格，更何況，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著盲目性、非理性需求，則更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮起到了推波助瀾的作用。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一方面，在“耕者有其田，居者有其屋”的傳統(tǒng)思想引導(dǎo)下，人們改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望極為迫切，往往超過(guò)自身積累及收入增長(zhǎng)能力去買“一步到位”的大房子、好房子，在不知不覺中，將“居者有其屋”變成了“居者優(yōu)其屋”，對(duì)利率、租稅、通脹與通縮等對(duì)保有房屋帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，進(jìn)而助長(zhǎng)了房地產(chǎn)需求的盲目性。另一方面，房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性，而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引發(fā)的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值、增值特性則更是進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。目前，社會(huì)上愈]愈烈的所謂指望短期“暴富”而跟風(fēng)投機(jī)“炒房”的風(fēng)氣正是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非理性化的典型例證。

由此可見，政府要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、平穩(wěn)、均衡地發(fā)展，就必須采取科學(xué)、有效、可行的措施，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假需求”，減少乃至消除房屋閑置面積增加；利用率降低；空置率上升；房?jī)r(jià)暴漲等現(xiàn)象的發(fā)生。這就要求政府不僅要采取金融手段，通過(guò)提高房貸利率和首付比例等措施來(lái)增加房地產(chǎn)的交易成本，而且還要采取稅收手段，通過(guò)改革、完善房產(chǎn)稅等方式來(lái)提高房地產(chǎn)的保有成本，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回歸理性。

目前的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其特點(diǎn)在于：

1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋。

2.房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房屋和由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房屋均免征房產(chǎn)稅，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租、出借的商品房則應(yīng)按規(guī)定征收。

3.房產(chǎn)稅區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的房屋，按照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％；對(duì)于出租的房屋，依照房屋租金收入計(jì)算繳納，稅率為12％。

從房產(chǎn)稅的這些特征不難看出，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和分配機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)格局等多方面因素的變化，房產(chǎn)稅的缺陷和弊端已日漸突出。主要有以下幾點(diǎn)：

1.稅基過(guò)窄，征收面不寬。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是在1986年制定開征的。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過(guò)“減稅讓利”措施予以刺激，所以房產(chǎn)稅的征收范圍的確立較為狹窄。個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)性房屋和國(guó)家財(cái)政撥款的事業(yè)單位自用房屋也都被排除在課稅范圍之外了。但隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以及制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，房產(chǎn)稅的征收范圍已不適應(yīng)于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況。這主要表現(xiàn)在：首先，公有房制度的改革使公有房的性質(zhì)發(fā)生了變化。公有房的產(chǎn)權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移或使用權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移，使原來(lái)的公有房已成為或變相成為現(xiàn)在的商品房，不應(yīng)再享受免稅的優(yōu)惠；其次，隨著事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會(huì)公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和企業(yè)化。由于其性質(zhì)已屬于企業(yè)，所以也就應(yīng)當(dāng)履行納稅義務(wù)；最后，住房制度的改革使房產(chǎn)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，個(gè)人購(gòu)房比重大幅度上升。對(duì)個(gè)人自用房屋完全免稅，不僅使國(guó)家放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段，違背了稅收的收入、公平和效率原則，而且也使政府喪失了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保社會(huì)、經(jīng)濟(jì)均衡穩(wěn)定發(fā)展的重要工具。

2.計(jì)稅依據(jù)不合理。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，既不能反映級(jí)差收入，又不能體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值，所以，這一規(guī)定實(shí)際上是一種靜態(tài)的限制，導(dǎo)致房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而正常的增長(zhǎng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)余值是以過(guò)去的經(jīng)濟(jì)狀況和制度安排為依據(jù)確定的，計(jì)算出來(lái)的結(jié)果不可能與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的約束條件相統(tǒng)一。換句話說(shuō)，房產(chǎn)余值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨之上漲。這就意味著，目前對(duì)于房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值增值部分，由于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控機(jī)制，政府也就不能充分參與房地產(chǎn)價(jià)值增值的分配，而只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。所以，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍沿用房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，既違背了稅收的公平原則，也不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。至于房產(chǎn)稅對(duì)出租房屋以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，則更是缺乏科學(xué)性。首先，同一個(gè)房產(chǎn)稅，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不僅不夠規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，而且也人為地為偷、避稅提供了“土壤”。其次，房屋租金收入在征收了營(yíng)業(yè)稅后，再課征房產(chǎn)稅，存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”的原則。最后，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的兩種計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定容易導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟(jì)行為差異而承擔(dān)不同的稅負(fù)，背離了稅收的公平原則。

3.稅率單一，缺乏彈性。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用的是單一、固定的比例稅率，是由中央政府統(tǒng)一制定，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行的，沒有顧及區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟(jì)、生活差異，也沒有考慮納稅人貧富的差距和負(fù)擔(dān)能力的差距，更沒有區(qū)分房屋的用途，所以，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率，剛性有余，而彈性不足，也正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)行的房產(chǎn)稅既無(wú)法調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又不能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控，同時(shí)還違背了稅收的合理負(fù)擔(dān)原則。

很顯然，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的缺陷和弊端在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行合理化起到了逆向調(diào)節(jié)作用，對(duì)社會(huì)公平也產(chǎn)生了背離干擾效應(yīng)。因此，要使房產(chǎn)稅適應(yīng)、符合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)格局和總體制度安排以及社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本要求，就必須對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行進(jìn)一步的改革和完善。具體來(lái)講，主要有三個(gè)方面：

1.拓寬稅基，擴(kuò)大征收范圍，清理稅收優(yōu)惠。充分發(fā)揮房產(chǎn)稅組織收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，公平社會(huì)財(cái)富的作用。原則上，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)除行使國(guó)家行政管理職能的政府機(jī)關(guān)和軍隊(duì)的自用房屋以外的所有房屋課征。但有兩點(diǎn)要特別關(guān)注。首先，在對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)課征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)及時(shí)引入“第一居所”概念。第一居所是指納稅人主要居住的房屋。它與自用房屋的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用房屋，但其主要居住的一處房屋就是第一居所。在房產(chǎn)稅的改革、完善中可以引入這一概念，對(duì)第一居所給予免稅優(yōu)惠，而對(duì)其他居所則予以征稅，并可采用較高稅率，提高房屋保有成本。“第一居所”概念有利于政府針對(duì)房屋的消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求的不同而制定差別的稅收政策，進(jìn)而保護(hù)消費(fèi)性需求，抑制投機(jī)性需求。其次，現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅，只是對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這一規(guī)定成了一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇，“捂房”“炒樓”的“尚方寶劍”。在房產(chǎn)稅的改革、完善中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限（例如房地產(chǎn)開發(fā)商取得售房許可證后三年內(nèi)），超時(shí)一律征稅。這樣，對(duì)空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費(fèi)，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，迫使房屋所有者把剩余房屋推上市場(chǎng)。如此一來(lái)，便可達(dá)到既降低虛假需求的“旺火”，又增加有效供給的“甘霖”這一“一箭雙雕”之目的。

2.統(tǒng)一、規(guī)范計(jì)稅依據(jù)，建立、健全房產(chǎn)登記、評(píng)估制度，強(qiáng)化房產(chǎn)稅的征收管理，以達(dá)到公平稅負(fù)、充分征收的目的。從國(guó)際房產(chǎn)稅發(fā)展的趨勢(shì)看，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并據(jù)評(píng)估值征收房產(chǎn)稅已經(jīng)成為世界主要國(guó)家的共識(shí)。因此，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一、規(guī)范為房屋的市場(chǎng)價(jià)值，改變目前既有從量計(jì)征又有從價(jià)計(jì)征的雙重征收方法的局面，統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照房產(chǎn)評(píng)估值征稅必然要求根據(jù)市場(chǎng)情況運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估。目前世界公認(rèn)的評(píng)估方法主要有三種:成本法、市場(chǎng)比較法和收益法。三種評(píng)估方法各有一定的適用范圍.地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。房屋的市場(chǎng)價(jià)值反映了房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值。它不僅包括房產(chǎn)的級(jí)差收益，還包括房屋的時(shí)間價(jià)值，因而更具科學(xué)性、合理性。此舉，不僅可以克服現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的缺陷和弊端，而且可以客觀地反映納稅人的房產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)稅能力，還可以有效地避免重復(fù)征稅，同時(shí)，又能推動(dòng)房產(chǎn)稅收入隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

3.賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，建立、采用地區(qū)差別比例稅率。房產(chǎn)稅雖然屬于地方稅種，但應(yīng)與中央政府的宏觀調(diào)控政策保持一致。在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)。對(duì)于稅基具有相對(duì)獨(dú)立性和明顯地域性的房產(chǎn)稅，在統(tǒng)一基本房產(chǎn)稅收政策的前提下，可以下放部分稅政管理權(quán)限。如中央只負(fù)責(zé)制定房產(chǎn)稅的基本法、規(guī)定各個(gè)稅收要素，而將制定實(shí)施辦法、評(píng)估規(guī)則，調(diào)整稅率(計(jì)稅價(jià)值比例)、評(píng)估周期幅度，選擇減免稅區(qū)域等權(quán)限賦予地方。這不僅有利于維護(hù)中央大的稅政統(tǒng)一，還有利于各地根據(jù)本地實(shí)際情況靈活處理稅收問題，從而促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)的健康快速發(fā)展。鑒于我國(guó)目前客觀存在的區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟(jì)差別和人口差異，中央政府在房產(chǎn)稅稅率的制定上，應(yīng)建立、采用地區(qū)差別比例稅率，以保持必要的彈性和靈活性。各地政府可依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實(shí)際用途，確定不同的房產(chǎn)稅稅率。由于不同的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的收益是不同的，所能承受稅負(fù)的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場(chǎng)類型的房地產(chǎn)收益較高，承受稅負(fù)的能力較大，而住宅類型的房地產(chǎn)收益 較低，所能承受稅負(fù)的能力自然較小。因此根據(jù)不同房地產(chǎn)的類型設(shè)置不同稅率符合稅收“量能征收”原則。除了可以利用稅率調(diào)節(jié)稅收收入外，還可以利用計(jì)稅價(jià)值比例調(diào)節(jié)。它類似現(xiàn)行房產(chǎn)稅中的“減除比例”，相當(dāng)于給納稅人一定的折扣優(yōu)惠，使納稅人能夠以相對(duì)較平和的心態(tài)接受房產(chǎn)稅改革。賦予地方政府一定的調(diào)整權(quán)限，在規(guī)定的調(diào)整幅度內(nèi)地方政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)亩惵屎陀?jì)稅價(jià)值比例，從而在調(diào)節(jié)房產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生級(jí)差收入的同時(shí)，又能夠根據(jù)實(shí)際用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房產(chǎn)實(shí)施調(diào)控。這樣既保證了中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的權(quán)力，又有利于地方政府因地制宜地制定切實(shí)可行，行之有效的措施。

綜上所述，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅的改革和完善，可以有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氣氛，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序、均衡地發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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The Controlling Effects of House Property Tax Reform to Real Estate Market

Fang Zhong1，Mei Yuhua2

（1.School of Management of Hefei University of technology，Hefei 230009，China; 2.Hefei Local Tax Bureau，Hefei 230001，China）

Abstract：Real estate is a newly emerging industry in our country; however the current real estate market appears out of control. This article， based on the inherent characteristic of the real estate market， points out that the real estate market can be effectively controlled through the reform of house property tax， which can bring about a fine environment for the sustainable， sound， orderly and balanced development of the real estate market.

Key words：house property tax reform; real estate market; control

（責(zé)任編輯：張積慧）