上海社區商業的現狀、定位和發展模式研究

[摘要]社區商業無論是功能還是商品都有別于商業中心。社區商業是以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提高社區居民生活質量為目標的屬地型商業。建設社區商業并不僅僅是簡單地商業網點分布，而是要立足于引導社區居民新型的生活消費。隨著上海經濟的迅速發展，上海的社區建設出現了新的飛躍。而作為現代服務業組成部分的社區商業也日益凸顯其重要性，這就要求上海既有繁榮繁華的中心商業，又要有便民利民的社區商業。基于此，文章在對上海社區商業現狀和定位分析的基礎上，對上海社區商業的發展模式進行了研究，旨在促進我國城市社區商業的加快發展。

[關鍵詞]上海；社區商業；現狀；定位；發展模式

[中圖分類號]F291［文獻標識碼］ Ａ

[文章編號] 1673-0461(2008)05-0074-04

※基金項目：本文得到國家自然科學基金項目“中國公司投資行為與效率研究”（70702035）和上海市重點學科建設項目（B802）資助。

社區商業無論是功能還是商品都有別于商業中心。社區商業是以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提高社區居民生活質量為目標的屬地型商業。建設社區商業并不僅僅是簡單地商業網點分布，而是要立足于引導社區居民新型的生活消費。隨著上海經濟的迅速發展，上海的社區建設出現了新的飛躍。而作為現代服務業組成部分的社區商業日益凸顯其重要性，這就要求上海既有繁榮繁華的中心商業，又要有便民利民的社區商業。基于此，本文在對上海社區商業現狀和定位分析的基礎上，對上海社區商業的發展模式進行了研究，希望以此促進上海社區商業的加快發展。

一、上海社區商業的現狀

截至2006年底，上海常住人口約1，800萬人，其中居住半年以上的約為438萬，占全市常住人口總量的24.6％，接近1/4。2006年全市常住人口密度為2，800人/平方公里。根據目前行政區劃，上海市共分為19個區縣，下屬103個街道、108個鎮和3個鄉，以及3，437個居民委員會和1，874個村民委員會。以現有街道和鎮作為社區主要劃分單位，上海有210個以街道或鎮為規模的社區，即居住區。若以3～4個居民委員會為單位規模視為一個居民小區，上海城鎮范圍約有1，100個居民小區。[1]

從社區分布的角度看，上海中心城區（外環線內）面積約600平方公里，常住人口約1，000萬人，平均人口密度為1.63萬人/平方公里。其中，內環線以內人口密度為3.39萬人/平方公里，內中環之間為1.75萬人/平方公里，中外環之間為0.70萬人/平方公里。上海郊區（外環線外）面積約5，740平方公里，常住人口約800萬人，人口密度為0.14萬人/平方公里。[2]可見，上海中心城區人口高度集聚，郊區農村人口布局分散。內環線以內的人口密度是外環線以外的24倍。此外，上海的居民社區在形成歷史、規模、形態、人口密度、產業支撐、經濟收入和偏好等因素方面的不同，形成了社區的不同類型。發展社區商業應該根據不同類型的社區發展不同的社區商業，既要認識社區商業發展的“共性”，也要把握社區商業發展的“個性”，這是上海社區商業發展的重要前提。

20世紀90年代中期以來，上海率先推進社區商業的發展。社區商業的核心零售業態從以社區百貨店為中心、到社區購物中心和大賣場為中心，以及菜市場和食品超市為主體的生鮮食品供應體系，社區商業的形態和內涵不斷得到完善。目前，上海已經有175個社區被列入社區商業建設和改造范圍。其中，122個老社區的商業配套已經基本完成，改造后的社區商業面積約400萬平方米，主要包括大型綜合超市、生鮮食品超市、標準化菜場、各類專業專賣店和生活服務網點等，53個新建社區將自2007年起逐步列入建設計劃，預計在“十一五”期間全部完成。[3]

事實上，上海社區居民消費已突破短缺經濟時代單一物質消費的結構，對精神文化消費需求與日俱增。居民對消費需求的方式呈現“三多”，即要求辦大賣場、超市的多；要求開書店、報亭、花卉店的多；要求設娛樂、休閑場所的多。筆者認為，目前上海只有加快社區商業的發展，才能滿足社區居民的現代消費需求。而加快上海社區商業的發展，可以從以下三方面入手：

1.明確社區商業的功能定位和布局。目前，上海社區商業尚缺乏明確的功能定位。在布局方面，往往注重于局部數個點上的布局，各街道之間的統籌協調、互補相容不夠。不少地區既有社區商業配套不足，也存在過度配套的問題。隨著城市建設和舊區改造的不斷推進，一些人口導入區內居住人口迅速增加，社區商業配套設施還跟不上，但在部分較成熟的大型居住區域內，以大型綜合超市為代表的商業設施往往扎堆開設，競爭激烈，給社區交通、環境和中小商戶帶來不利影響。

2.豐富社區商業業態。社區商業應根據功能定位和人口規模的不同，布局不同的商業業態，包括社區購物中心、超市、便利店、生鮮食品超市、書報亭、醫藥店、餐飲店、維修店、洗染店等，以滿足社區居民的各類消費需求。

3.提升社區商業檔次。近幾年上海經濟快速發展，人民生活水平明顯提高，已初步進入小康社會的消費水平，居民對消費的需求已經不限于商品的品種和價格。品牌消費、服務型消費和消費環境等因素越來越受到消費者的重視。但是，目前一些社區的購物環境、服務質量和業態配置，尚不能完全滿足居民對休閑、娛樂及生活服務等綜合消費的需求，亟需提升社區商業檔次，滿足不同層次的消費需求。

二、上海社區商業的功能定位

社區商業在城市商業中處于基礎地位，是社區建設的有機組成部分，是面向社區居民提供便利性和綜合性服務的主體系統，是拉動服務消費的基本力量，也是社區建設的有機組成部分。社區商業經營面積要與主要服務人口相適應；滿足人們生活與消費方式變化的需求，調整商業業態，完備服務功能，發展服務消費；根據上海社區的實際情況，優化社區商業的空間形態，大力發展功能齊全、業態先進、規模適當的社區商業中心；利用網絡、電話等手段，拓展服務范圍，創新服務方式；社區商業中心要與社區交通組織、景觀組織相協調；引導在社區周邊設立新型街市。

上海新建社區應按5%～10%的比例預留商業面積，并以社區商業中心為主要形態；鼓勵發展社區購物中心、中小型超市、便利店、生鮮食品超市、新型街市、餐飲、洗衣、家庭服務、維修和再生資源回收等服務網點；積極發展社區電子商務；限制發展農貿市場、消費品專業市場以及污染環境、影響居民生活的商業，居民購物出行距離不超過1，000米。

由于上海人口構成中不僅有大量本地市民，還有來自全國、全世界各地的人員。不同的收入差距構成了居民消費的多層次，既有工薪族中低等收入水平，也有相當一部分具有很高收入和消費能力的人群。由此，上海社區商業應至少定位在以下三個功能：

1.購物功能。以社區內不同消費層次居民為目標對象，居民不出社區，基本生活所需商品和服務都能步行10分鐘即能買到，達到購物方便、生活便捷。

2.服務功能。適應現代居民生活節奏加快和閑暇時間增加的消費特點，為社區居民提供各種商業服務。如商品維修、送貨上門、洗染、彩擴、家政家教服務等。同時，商業外部環境與周邊住宅小區相協調，交通設施、停車場地、綠化與之相配套。

3.休閑功能。現代社區不僅是消費中心，也是休閑中心。社區商業應為社區不同消費層次居民提供休閑、文化、健身、娛樂活動，可設有茶坊、舞廳、健身房、書店、花卉店等。

三、上海社區商業的發展模式

在上述功能定位的前提下，上海社區商業的發展亟需豐富業態和提升檔次。而社區商業的發展模式正是針對上海社區商業的業態和檔次進行研究的。下文將對此進行詳細論述。

總體而言，上海社區商業的發展應呈扇型輻射、網狀結構，逐步緩解中心城區壓力。鼓勵發展融合各種新型業態和各種服務功能于一體的現代社區商業。社區商業的業態配置應該結合所在社區的人口規模，具體如表1。

結合城市的具體情況，上海社區商業應有兩種發展模式：即居住區商業模式和街坊型商業模式。

1.居住區商業模式。它是以街道共享型的、以居民居住地到商業區域垂直距離步行約10分鐘為半徑，覆蓋整個街道的“消費圈”。其必備性的業態主要是以社區購物中心為主，連接連鎖超市、菜場、酒樓、藥店、美容美發廳、維修站、郵局、銀行等。對其指導性的業態是引入專賣店、咖啡館、酒吧、休閑浴室、網吧、商務中心、花店、影視娛樂場所、健身中心等。

居住區商業模式的核心是社區購物中心（community shopping mall），也就是說，社區購物中心是居住區商業模式下的社區商業中心。購物中心始端于20世紀六、七十年代歐美發達國家，并非是一種獨立的零售企業，而是以百貨業、大型超市為龍頭，配以上百家專賣店、餐飲、休閑、娛樂、銀行等相關服務業態，在以相對集中設施內聚合而成的商業綜合體。根據國際購物中心協會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、廣域型購物中心。社區購物中心在面積、服務人口、商店數目等方面都界于區域型購物中心和鄰里型購物中心之間。它具有適應綜合消費的功能，各種消費形式如精品時尚百貨、專賣店、特色店、餐飲、娛樂交錯林立，吃、穿、用、玩、樂一應俱全；而且具有時尚導向作用。匯集國內外主流品牌、前衛消費，領導消費新潮流，對消費流行起指導與示范作用。目前，世界各國著名城市都在社區周邊建立了社區購物中心。例如，美國社區購物中心的形態以單層樓為主，營業面積在9，000～36，000平方米，服務人口2萬至10萬。社區購物中心實施團組式開發，融合各種新型商業業態，實施集約化經營，管理成本低，商業帶動效應強，容易凝聚人氣。結合上海社區的具體情況，上海建立社區購物中心時應體現兩個特點：

（1）大規模，能容納綜合消費需求。地下1～2層為停車場，地面為精品百貨、專賣店、餐飲、娛樂、影劇場、休閑、健身中心……周邊開辟不同寬度的公共配套綠地及中心廣場，錯落有致地布局，以適應人們物質、精神、購物的自然生態和多樣化的消費需求。

（2）高品位，開創現代消費新生活。上海社區購物中心要創造三個一流：一流的購物環境。應體現21世紀現代都市人時尚消費意識；一流的商品和服務品牌。導入國內外著名品牌的商品和服務，進一步提升上海商業的層次；一流的商業技術。以現代計算機信息技術、物流技術以及食品衛生、環保技術打造社區的標志性商業。

上海社區購物中心選址的基本原則，一是要人流相對密集的大型社區（10萬人以上）周圍，平均日客流約1.5萬人次以上；二是交通樞紐，各種交通方式俱全。如公交車站、地鐵出入口、長途及旅游車站；三是在道路主干道的附近，以利于商品的物流配送。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發。

為此建議社區購物中心的建設，可結合上海市政的改造。社區購物中心應具有較大體量、集聚各類居家商品、主副食品、冷凍食品、生鮮食品等，便于居民“一站式”消費的特點，又能休閑和餐飲、又能帶孩子在兒童天地娛樂。這種多樣化的商品和服務能滿足不同層次的消費需求，是一種典型的居家補充型消費形式。為此，上海社區商業購物中心在業態結構分布上要體現三個層次：

（1）龍頭店占較大比例。購物中心龍頭店可以導入以大賣場為主，占總面積的55%。

（2）各種個性化專賣店配合支持。五花八門的國內外精品專賣店數十家，一般可占總面積20%。

（3）多種多樣的服務配套，如維修、彩擴沖印、風味小吃、特色餐飲、洗衣店、銀行、咖啡館、茶坊、書店、郵局、藥房、小型影劇院、舞廳等，占25%（如圖1）。

2.街坊型商業模式。街坊型商業模式是建在居住小區內的、以居民居住地到商店垂直距離步行約5分鐘的半徑的便民商業。其必備性的業態是24小時便利店、餐飲店（早點、夜宵、快餐）、洗燙店、理發店、棋牌茶室。它的指導性業態有書報亭、咖啡室、寵物花卉寄養、音像租賃等。

在居住型商業模式發展的基礎上，上海應適時地向街坊型商業模式滲透。應根據居民不同收入水平、居住不同價位的住房、不同消費水平和消費習慣，在不同居住點建設具有不同特點的商業設施。在商業布局上主要有以下三種不同的形式供參考。[4]

（1）“會所式”居住點商業。對消費水平相對較高的樓盤內的社區，主要通過“會所”，使餐飲、咖啡、酒吧、便利店、餐館、娛樂、健身等服務相對集中在會所式的商業群落內。其中購物占30%，餐飲占40%，服務占30％。可見，“會所”是該模式下的社區商業中心（如圖2）。

（2）“多點式”的居住點商業。商業網點鑲嵌在居民住宅之中，設有便利店、餐飲、維修等，其中購物占50%，餐飲占30%，服務占20%。這種形式一般在中檔的樓盤中開展（如圖3）。

（3）“沿街式”的居住點商業。這主要是針對老城區。由于上海老城區較多，老城區受原有樓房設施的局限，只能依賴馬路兩側的沿街商業網點，滿足居民的日常生活需要。購物占60%，餐飲占20%，維修等服務占20%（如圖4）。

以上述兩種模式發展上海的社區商業，可以豐富上海社區商業的業態，提升社區商業的檔次，加快上海社區商業的發展，充分發揮社區商業在基礎性商業中的引領作用，使上海的現代服務業邁上一個新的臺階。

結 語

目前，中國的經濟結構、產業結構正處于戰略性調整的重要歷史時期。黨的十七大報告強調要加快轉變經濟發展方式，加快發展現代服務業。而作為現代服務業的重要組成部分，城市社區商業的重要性正日益凸顯。

城市社區商業是城市商業的基礎，是滿足居民綜合消費的重要載體。當前，我國城市商業日益繁榮，城市中心商業區的建設已經達到較高水平。但是，伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區建設的飛速發展以及消費需求和消費結構發生的顯著變化，居民對社區商業的需求日益增加。目前我國大部分城市社區商業設施不足、網點布局不合理、服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質量的需求。加快發展我國城市社區商業，是滿足居民消費，改變城市面貌，擴大勞動就業，提升我國城市商業現代化和綜合競爭力，發展現代服務業的迫切要求。我國應爭取利用3～5年時間，在全國人口過百萬的166個城市中，初步完成社區商業建設和改造工作，形成滿足基本生活消費需求的社區服務網絡。在消費水平較高的社區，要在滿足基本生活需求的基礎上，形成商業布局較合理、服務功能較齊備、服務質量和管理水平較高的社區商業綜合服務體系。

本文以我國的經濟中心城市上海為例，通過對上海社區商業的現狀、功能定位和發展模式的研究，提出了發展上海社區商業的兩類主要模式，并對這兩類主要模式的業態、布局等進行了重點研究，希望以此拋磚引玉，促進我國城市社區商業的加快發展。

[參考文獻]

[1]上海統計局.上海統計年鑒2006[Z].北京：中國統計出版社，2006.

[2]上海統計局.上海統計年鑒2006[Z]. 北京：中國統計出版社，2006.

[3]金 偉.上海社區商業發展的現狀、瓶頸與[EB/OL].http://www.shanghai100.cn/view.asp?id=575（上海百貨網），2007-4-2.

[4]《南京市玄武區商貿流通產業戰略發展規劃》課題組.南京市玄武區商貿流通產業戰略發展規劃[Z].2003-10.

A Study on the Status-quo， Position and Developing Models of Shanghai Community Business

He Jun

(Institute of Finance Economics， Shanghai University of Finance and Economics， Shanghai 200433，China）

Abstract：Compared with business center from functions to commodities， community business is quite different. Community business regards certain living area as carrier， and considers convenience and happiness as the goals for the community people. Building community business is not only an issue of business locations， but also an issue of business orientation. With the rapid development of Shanghai， Shanghai is urgent to build community business. Based on this， the thesis focuses on the status-quo， position and developing models of community business in Shanghai.

Key words：Shanghai；community business；status-quo；position；developing models

（責任編輯：張改蘭）