城市房屋拆遷改造對(duì)居民生活影響研究

摘 要：在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，城市房屋拆遷改造是政府、企業(yè)和民眾共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。本文基于理論分析和對(duì)大連市近年來(lái)經(jīng)歷過(guò)城市房屋拆遷改造的居民進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，從多角度分析了他們?cè)诜课莶疬w前后生活方面的變化情況，以及對(duì)拆遷改造政策的評(píng)價(jià)；從有利于城市房屋拆遷改造和構(gòu)建和諧社會(huì)的視角，提出了相關(guān)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷；居民生活；大連市

中圖分類(lèi)號(hào)：F830-59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1000-176X（2008）01-0096-06

隨著我國(guó)城市改造規(guī)模的擴(kuò)大和速度的加快，涉及的被拆遷居民越來(lái)越多，由城市房屋拆遷引起的糾紛（如上訪、司法訴訟等），已經(jīng)成為近年來(lái)影響社會(huì)穩(wěn)定與和諧的重要因素。城市房屋拆遷，關(guān)系到中央宏觀調(diào)控政策的有效貫徹落實(shí)，關(guān)系到城市居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。本文以大連這個(gè)全國(guó)率先進(jìn)行大規(guī)模改造的城市為個(gè)案，對(duì)其1992—2007年間的城市拆遷活動(dòng)進(jìn)行調(diào)研，通過(guò)對(duì)經(jīng)歷過(guò)城市房屋拆遷改造居民的抽樣問(wèn)卷調(diào)查，了解他們拆遷前后的生活便利性、安全性、住區(qū)周邊的自然和人文環(huán)境、出行便利性，以及居住條件的變化情況，以此來(lái)評(píng)價(jià)大規(guī)模城市房屋拆遷改造對(duì)居民生活的影響。

一、研究綜述

西方理論界對(duì)城市房屋拆遷問(wèn)題的研究，主要限于公共利益的范圍和對(duì)政府的約束問(wèn)題。各國(guó)政府征地、居民必須動(dòng)遷是非常普遍的現(xiàn)象。各國(guó)的普遍規(guī)定是：在政府因公共利益需要而征地的情況下，居民必須為大局做出讓步，但是政府必須提出需要征地的足夠理由以及不低于市場(chǎng)價(jià)格的足夠補(bǔ)償。以崇拜個(gè)人自由和權(quán)利的美國(guó)為例，美國(guó)憲法第五修正案明確指出：“在沒(méi)有合理的賠償下，政府無(wú)權(quán)征收個(gè)人地產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)”。美國(guó)五十個(gè)州均根據(jù)此修正案建立了不同版本的“重要空間法（Eminent Domain Law）”及動(dòng)遷細(xì)節(jié)和補(bǔ)償辦法。由于補(bǔ)償是足夠的，不存在由此引起的上訪、群體事件、財(cái)富轉(zhuǎn)移問(wèn)題。即使是被馬克思稱(chēng)為“血淋淋”、“羊吃人”的發(fā)生在資本主義發(fā)展初期的“圈地運(yùn)動(dòng)”，農(nóng)民在出讓土地時(shí)也是得到了至少?gòu)难矍袄婵磥?lái)是足額的補(bǔ)償。

目前，我國(guó)關(guān)于城市房屋拆遷改造的相關(guān)學(xué)術(shù)研究主要集中于拆遷糾紛的性質(zhì)、法律調(diào)整、對(duì)拆遷法規(guī)的解讀、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定和私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)等六個(gè)方面：（1）對(duì)拆遷關(guān)系、拆遷性質(zhì)的研究。主要是分析開(kāi)發(fā)商、地方政府、被拆遷居民間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，發(fā)生的糾紛是否屬于民事糾紛，拆遷補(bǔ)償中的一些認(rèn)識(shí)誤區(qū)等。歐光耀（2006）^[1]等對(duì)城市拆遷中政府角色錯(cuò)位以及行政干預(yù)等問(wèn)題進(jìn)行了分析；孫曙生、劉濤（2007）^[2]對(duì)政府參與房屋拆遷中的公共權(quán)力的限度和法律規(guī)則提出了質(zhì)疑，但是沒(méi)有深入分析政府的違規(guī)違約操作和誠(chéng)信缺失等問(wèn)題。（2）對(duì)拆遷制度的法律規(guī)范探討。這類(lèi)研究者以法學(xué)界人士居多，主要是從法學(xué)的角度探討拆遷制度的法律政策障礙、法律程序調(diào)整等問(wèn)題，但是對(duì)居民生活是否造成影響沒(méi)有研究。（3）對(duì)拆遷法規(guī)的解讀。主要是一些實(shí)際工作者對(duì)拆遷制度執(zhí)行中的問(wèn)題進(jìn)行探討。一些學(xué)者對(duì)低補(bǔ)償問(wèn)題提出了質(zhì)疑，但沒(méi)有論證拆遷補(bǔ)償?shù)睦碚摌?biāo)準(zhǔn)。（4）對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)奶接懯墙陙?lái)學(xué)術(shù)探討的一個(gè)熱點(diǎn)。龔四海（2004）^[3]用案例的方式論證了城市房屋拆遷由于補(bǔ)償不足導(dǎo)致集體農(nóng)地房屋主陷入貧困問(wèn)題；李家才（2005）^[4]對(duì)公益拆遷補(bǔ)償?shù)陀谏虡I(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)恼x性提出質(zhì)疑；何虹（2006）^[5]等人提出了擴(kuò)大我國(guó)拆遷補(bǔ)償范圍并對(duì)補(bǔ)償范圍進(jìn)行了闡釋。賀蕊莉（2006）^[6]運(yùn)用多人合作博弈理論論證了拆遷補(bǔ)償?shù)睦碚摌?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為拆遷應(yīng)該由四部分組成：一是舊房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格；二是土地所有人代理（地方政府）對(duì)被拆遷居民的違約賠償；三是尚未到期年份的土地使用費(fèi)退還；四是裝修、搬遷等相關(guān)費(fèi)用損失補(bǔ)償。這四項(xiàng)費(fèi)用之和，絕不低于同類(lèi)同地段新建商品房的市場(chǎng)交易價(jià)格。（5）保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研究。董秀芝（2006）^[6]和董彪（2007）^[7]等人提出城市房屋拆遷私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，以及城市房屋拆遷土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題，認(rèn)為土地使用權(quán)應(yīng)該給予補(bǔ)償。（6）對(duì)拆遷利益問(wèn)題的研究。王大海（2006）^[8]提出房屋拆遷應(yīng)考慮居民的利益、節(jié)約城市建設(shè)資金等。總之，目前國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)研究均沒(méi)有說(shuō)明城市居民對(duì)房屋拆遷改造的整體評(píng)價(jià)。本文試圖通過(guò)對(duì)經(jīng)歷過(guò)城市房屋拆遷改造居民問(wèn)卷調(diào)查，來(lái)分析城市房屋拆遷改造對(duì)居民的影響。

二、問(wèn)卷設(shè)計(jì)

為了全方位了解大規(guī)模城市房屋拆遷改造對(duì)居民生活造成的影響，所設(shè)計(jì)的問(wèn)卷包含了五個(gè)方面的內(nèi)容：一是調(diào)查居民對(duì)拆遷改造政策持什么樣的態(tài)度。二是居民的居住現(xiàn)狀，包括居住區(qū)、居住房屋建筑面積，購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)；上下班（學(xué)）主要交通工具和單程時(shí)間，與原居住區(qū)相比對(duì)現(xiàn)居住區(qū)的整體評(píng)價(jià)；與原居住區(qū)相比對(duì)現(xiàn)居住區(qū)各個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)（包括生活便利性、安全性、自然與人文環(huán)境、出行便利性）。三是拆遷前居民的居住情況，包括居住區(qū)、居住面積，上下班（學(xué)）的單程時(shí)間、主要交通工具；對(duì)回遷、異地安置、貨幣補(bǔ)償是否滿意，不滿意的原因；政府出臺(tái)的五類(lèi)級(jí)別補(bǔ)償劃分是否合理、怎樣補(bǔ)償更合理；哪種補(bǔ)償方式對(duì)改善居住條件更有效等。四是調(diào)查了解此類(lèi)人群未來(lái)幾年對(duì)住房的需求狀況，包括是否有購(gòu)房計(jì)劃、購(gòu)房目的、期望居住戶型、承受的價(jià)款、付款方式等。五是了解被調(diào)查人群的社會(huì)屬性，包括年齡、性別、家庭構(gòu)成、受教育程度、職位職業(yè)和家庭月總收入。

在對(duì)調(diào)查問(wèn)卷精心設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，深入到大連市內(nèi)四區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)）實(shí)地調(diào)研和考察；采取等距隨機(jī)抽樣、方便抽樣（社區(qū)攔截）、交叉控制配額（性別、年齡）抽樣相結(jié)合的方法，共發(fā)放問(wèn)卷240份，回收問(wèn)卷216份，總有效問(wèn)卷193份，總有效率為80．4%。

三、樣本分析

在收回的有效問(wèn)卷中，從被調(diào)查者的家庭構(gòu)成看，主要以三口之家和兩口之家為主，占有效樣本數(shù)的89．3%。從被調(diào)查者的學(xué)歷看，大專(zhuān)以上所占比例最大，為58%；其次是高中學(xué)歷，占39．4%；研究生學(xué)歷占2．6%。從被調(diào)查者的職業(yè)職位看，基本涵蓋了各階層、各職業(yè)，并且以普通職員為主體，職位越高人數(shù)越少，基本呈金字塔分布。從被訪人群的收入來(lái)看，中低收入者為多數(shù)。從被調(diào)查人群的年齡特征看，以中青年人居多，約占有效樣本的80%。從被調(diào)查者的性別看，男女比例基本持平，分別占53．3%和46．7%。總之，問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)基本能滿足抽樣調(diào)查的要求，調(diào)查樣本以大連市內(nèi)四區(qū)為基本單元，能夠滿足不同區(qū)域分層研究的要求，被調(diào)查者積極配合，增強(qiáng)了樣本的可信度；樣本能夠代表大連市不同群體的特征。

根據(jù)對(duì)有效樣本的分類(lèi)匯總，從以下幾方面進(jìn)行理性分析。

1．近半數(shù)居民支持政府的拆遷改造，九成以上居民認(rèn)為城市景觀變得漂亮

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：46．6%的居民支持政府的拆遷改造工程；約33%的居民對(duì)拆遷改造持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為對(duì)老百姓而言是弊大于利的事；20．2%的居民對(duì)政府的拆遷改造政策漠不關(guān)心和不清楚。96%的被調(diào)查居民認(rèn)為大連市的城市拆遷改造使市容變得越來(lái)越漂亮，環(huán)境也越來(lái)越好。對(duì)有效樣本匯總計(jì)算，得出居民對(duì)拆遷改造后的總體滿意度評(píng)分為65．91分

說(shuō)明居民對(duì)拆遷改造后生活各個(gè)方面是認(rèn)可的。但65．91分說(shuō)明居民對(duì)現(xiàn)居住條件還不是很滿意，以后的城市拆遷改造及建設(shè)中還需要花大力氣進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的改善和建設(shè)，并分階段、分步驟，逐步改善此類(lèi)人群的居住條件。

2．拆遷改造后房屋面積增大，居民居住區(qū)位向城市外圍推移

從拆遷改造前后居民的家庭居住面積看，居住面積普遍增大。平均家庭居住面積，由拆遷前的53．41平方米上升到拆遷改造后的73．84平方米。數(shù)據(jù)顯示，拆遷前，居民居住在建筑面積60平方米以下的所占比例最高，為40．4%；居住在61—80平方米的為15．0%；居住在80平方米以上的僅為8%左右；還有許多家庭居住在30平方米及以下的住房。拆遷改造后，居住在建筑面積61—80平方米的比例最高，占49．2%；居住在60平方米以下住房的所占比例為28．0%，盡管仍有部分家庭居住面積還很小，但這一數(shù)字比拆遷前下降了近50個(gè)百分點(diǎn)；而且居住在80平方米以上的住房的居民比拆遷前增加了14．4%。由此可見(jiàn)，城市房屋拆遷改造，使居民的居住條件得到了很大改善。

另外，拆遷改造后居民居住區(qū)位逐漸向城市外圍推移。通過(guò)對(duì)各城區(qū)居民拆遷前后居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：拆遷改造后，居民由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)搬往甘井子區(qū)的逐漸增多。有的是原居住區(qū)拆遷改造成為商業(yè)區(qū)；有的是拆遷改造后，由于房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)不起原居住區(qū)（或者其原居住區(qū)同類(lèi)地段及其周邊）的商品房，而選擇遠(yuǎn)離市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低的居住區(qū)。

3．拆遷改造前后，交通便利度變化并不明顯

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，拆遷前后上下班（學(xué)）時(shí)間無(wú)顯著變化。上下班（學(xué)）單程時(shí)間在30分鐘內(nèi)的人群中，拆遷前所占比例為74%，拆遷改造后所占比例為67%；30—45分鐘的人群，由拆遷前的16%上升到拆遷后的21%；上下班單程時(shí)間需1小時(shí)以上的人群所占比例很少，但比拆遷前下降了2%。居民出行的主要交通方式，包括公交車(chē)、輕軌、單位班車(chē)、私家車(chē)等。但是，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，乘坐公交車(chē)出行的所占比例最高，占有效樣本的65%；其次是乘坐單位班車(chē)上下班，比例為14%；其他各類(lèi)出行方式比例差別不大，私家車(chē)5%，出租車(chē)3%，輕軌、快軌4%。在調(diào)查中了解到尚有一定比例的人依靠傳統(tǒng)的交通工具上下班或者出行，其中步行的所占比例為7%，騎自行車(chē)的占2%。現(xiàn)實(shí)中，大連市的公交設(shè)施是比較完善的，隨著公交車(chē)次增多、車(chē)況變好、城市道路拓寬，盡管居民住宅區(qū)位外移，但是上下班還是非常便利的。

4．生活便利度評(píng)價(jià)因各區(qū)域和各居民社會(huì)屬性的不同而存在差異

調(diào)查顯示，居民對(duì)生活便利度較為滿意，總評(píng)分為63．31分。對(duì)生活便利度非常滿意的比例為9．3%，比較滿意的占36．8%，評(píng)價(jià)一般的占36．3%，比較不滿意的占有效樣本數(shù)的9．3%，非常不滿意的占8．3%。從各個(gè)城區(qū)的評(píng)價(jià)來(lái)看，甘井子區(qū)是惟一一個(gè)生活方便性評(píng)價(jià)沒(méi)有達(dá)到60分的區(qū)域。而其他區(qū)域生活方便性評(píng)價(jià)都比較高，沙河口區(qū)評(píng)價(jià)最高，達(dá)到68．60分；其次是中山區(qū)和西崗區(qū)，分別為65．76分和64．62分。

從居民的社會(huì)屬性看，年齡在50歲以上的中老年人群、受教育程度相對(duì)較低的初、高中學(xué)歷人群、家庭月收入在3 000元以下的居民，對(duì)生活便利度評(píng)價(jià)低。而高學(xué)歷、中青年、有穩(wěn)定的事業(yè)、職位高的人對(duì)生活便利度評(píng)價(jià)高。

5．居民對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境和人文環(huán)境評(píng)價(jià)各不相同

居民對(duì)其現(xiàn)居住區(qū)的自然環(huán)境基本滿意，總體評(píng)分為63．93分，但各個(gè)區(qū)域的滿意程度存在顯著差異。中山區(qū)的居民對(duì)其居住區(qū)的自然環(huán)境最為滿意，評(píng)價(jià)得分74．55分；甘井子區(qū)的居民滿意度最低，僅為53．15分；沙河口和西崗區(qū)分別為64．39和69．23分。由此可見(jiàn)，自然環(huán)境的舒適度隨著遠(yuǎn)離中心城區(qū)而降低。

從被訪者的年齡看，年齡大的人群對(duì)自然環(huán)境評(píng)價(jià)高。60歲以上的人群評(píng)價(jià)得分最高，接近70分；31—40歲的人群評(píng)價(jià)最低，僅為55．93分； 41—50歲的人群，評(píng)價(jià)為59．93分。從性別上看，對(duì)自然環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)男性略高于女性，分別為62．66分和61．17分。從家庭構(gòu)成來(lái)看，單身和兩口之家的評(píng)價(jià)最高，分別為63．95分和63．26分；評(píng)價(jià)最低的是四口之家為60．67分。體現(xiàn)了隨家庭人口的增多而評(píng)價(jià)得分逐漸遞減的趨勢(shì)，但是到五口之家略有上升。從學(xué)歷層次看，高學(xué)歷群體評(píng)價(jià)得分高于低學(xué)歷群體。從收入水平來(lái)看，家庭月收入越高的人群對(duì)自然環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)也高，反之則相反。

在調(diào)查過(guò)程中我們也發(fā)現(xiàn)，這些對(duì)自然環(huán)境評(píng)價(jià)低的人群大多居住在城市的外圍區(qū)域；或者是比較舊的小區(qū)，有的小區(qū)正在面臨改造，還有的是居住在平房等。許多人從事的是工業(yè)企業(yè)，屬于普通工人；還有的是下崗失業(yè)。從社會(huì)現(xiàn)實(shí)來(lái)看，居住在環(huán)境好的區(qū)域和小區(qū)的居民大多是高學(xué)歷、從事穩(wěn)定的職業(yè)、收入也高，并且大多是中青年，正處于事業(yè)高峰。一方面，由于個(gè)人事業(yè)發(fā)展處于上升階段，更看重發(fā)展機(jī)遇，對(duì)自然環(huán)境的要求不高；另一方面，年紀(jì)輕、收入高，可選擇性強(qiáng)，也影響到他們對(duì)自然環(huán)境的評(píng)價(jià)，而低收入、低學(xué)歷的中老年人群作為弱勢(shì)群體，對(duì)居住地的選擇性差，所以評(píng)價(jià)較低。

人文環(huán)境的總體評(píng)價(jià)得分僅為56．67分。各個(gè)區(qū)域受訪者對(duì)人文環(huán)境的評(píng)價(jià)有一定的差異，中山區(qū)得分最高，甘井子區(qū)最低，分別為66．97分和50．11分；沙河口區(qū)和西崗區(qū)的得分也都處于及格線以下，分別為56．07和58．46分。從學(xué)歷層次看，學(xué)歷高的人群對(duì)人文環(huán)境評(píng)價(jià)也高。研究生學(xué)歷的人群評(píng)價(jià)分值最高，為65．19分；而初中學(xué)歷的人群評(píng)價(jià)最低，僅為57．45分；高中學(xué)歷的評(píng)價(jià)得分為59．26分，大專(zhuān)和大學(xué)學(xué)歷的評(píng)價(jià)為62．5分。從家庭月收入水平來(lái)看，各個(gè)家庭由于收入不同而對(duì)其居住區(qū)的人文環(huán)境評(píng)價(jià)各不相同。家庭收入越高，對(duì)其居住區(qū)的人文環(huán)境滿意度也越高。

6．居民對(duì)其居住區(qū)的安全性評(píng)價(jià)

安全性是安居樂(lè)業(yè)的前提條件和基礎(chǔ)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年1月公布的“2006年全國(guó)群眾安全感調(diào)查主要數(shù)據(jù)”顯示，老百姓最為關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題之一就是治安問(wèn)題，并且這種關(guān)注在持續(xù)上升^[11]。通過(guò)對(duì)大連市經(jīng)歷過(guò)城市房屋拆遷改造居民的調(diào)查，也是希望了解這部分居民拆遷改造前后其居住區(qū)周邊的安全狀況，包括交通安全、治安狀況等。

通過(guò)對(duì)有效樣本進(jìn)行分類(lèi)匯總，筆者發(fā)現(xiàn)各個(gè)城區(qū)的居民對(duì)其現(xiàn)居住區(qū)安全性評(píng)價(jià)都很高，但隨遠(yuǎn)離市區(qū)而逐漸降低。從家庭構(gòu)成看，單身的人群對(duì)安全性評(píng)價(jià)最高，為65．23分，而五口之家的人群對(duì)居住區(qū)周邊的安全度評(píng)價(jià)最低，為61．09分；兩口之家的居民對(duì)安全度評(píng)價(jià)得分為63．83分，三口之家為63．36分。由此可以看出，安全性滿意度的評(píng)價(jià)與家庭人口數(shù)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。從學(xué)歷層次看，學(xué)歷高的人群對(duì)其居住區(qū)安全性評(píng)價(jià)高于低學(xué)歷人群的評(píng)價(jià)。初中及以下學(xué)歷的人群評(píng)價(jià)得分最低，為60．03分；而擁有研究生學(xué)歷的人群對(duì)其居住區(qū)及周邊安全性滿意度最高，評(píng)價(jià)得分為66．36分。從現(xiàn)實(shí)看，高學(xué)歷人群工作中的職位相對(duì)較高、職業(yè)穩(wěn)定、收入相對(duì)也比較高，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，有能力購(gòu)買(mǎi)高檔、安全的小區(qū)；而學(xué)歷低、職業(yè)不穩(wěn)定、收入低的家庭，經(jīng)濟(jì)承受能力弱，再加上部分家庭人口多、負(fù)擔(dān)重，生活壓力大。還有的居住在城市的外圍區(qū)域或者是居住在條件相對(duì)較差的小區(qū)。而城市外圍的治安狀況、交通安全等都低于城市的中心區(qū)域，所以這類(lèi)人群對(duì)安全度的評(píng)價(jià)低也是必然。

7．對(duì)拆遷補(bǔ)償政策及改善居住條件方式的認(rèn)識(shí)

統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，在房屋拆遷改造中給予貨幣補(bǔ)償?shù)乃急壤罡撸瑸?5%；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的所占比例為25%（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換分回遷和異地安置），其中回遷的所占比例為9%；異地安置的占16%。在對(duì)這些結(jié)果細(xì)分發(fā)現(xiàn)，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的在2001年以前所占比例最多，而2001年以后給予被拆遷人貨幣補(bǔ)償占據(jù)主導(dǎo)地位。盡管房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)都是貨幣補(bǔ)償，但居民都期望能夠給予實(shí)物補(bǔ)償。主要原因是，自2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，對(duì)被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償無(wú)論是總價(jià)款還是單位面積價(jià)格遠(yuǎn)不夠再購(gòu)買(mǎi)新房的總價(jià)或者單價(jià)。尤其是那些原本居住在繁華商業(yè)區(qū)的居民經(jīng)歷拆遷后很可能被迫搬遷到交通、日常生活等相對(duì)不便利的區(qū)域或者城市的外圍，至于城市中的弱勢(shì)群體，甚至有可能成為“邊緣化”人群。所以，居民都希望獲得房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

在給予貨幣補(bǔ)償?shù)木用裰校?3%的人表示不滿意。原因在于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)過(guò)低，與大連市的房?jī)r(jià)不成比例；只有17%的人認(rèn)為給予的貨幣補(bǔ)償基本合理。對(duì)這些認(rèn)為基本合理的人群進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，他們一般是在2001年以前拆遷改造給予的貨幣補(bǔ)償，按當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，這樣的補(bǔ)償基本能夠買(mǎi)得起同類(lèi)地段、同類(lèi)商品房。而目前的補(bǔ)償遠(yuǎn)低于同類(lèi)地段同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格。例如，沙河口區(qū)和平廣場(chǎng)附近2006年10月拆遷時(shí)，給予被拆遷居民的補(bǔ)償價(jià)格為5 100元/平方米，而當(dāng)時(shí)此區(qū)域周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)10 000元/平方米，即使遠(yuǎn)離市中心的偏遠(yuǎn)地區(qū)，諸如泉水、泡崖一帶當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲到5 000元/平方米以上。給予這樣的補(bǔ)償，顯然過(guò)低，其他區(qū)的補(bǔ)償也顯得過(guò)低。雖然政府出臺(tái)的五類(lèi)區(qū)域劃分補(bǔ)償是保護(hù)價(jià)格，但是在這個(gè)價(jià)格的限定下，開(kāi)發(fā)商很可能以此為依據(jù)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這樣就使得居民在拆遷改造過(guò)程中只能處于弱勢(shì)地位。

關(guān)于怎樣補(bǔ)償會(huì)更加合理，我們?cè)O(shè)置了一個(gè)開(kāi)放性的問(wèn)題。因?yàn)閭€(gè)人的認(rèn)知以及感受、想法不同，答案各異。主要有以下幾種答案：認(rèn)為應(yīng)該按拆遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)恼加行?wèn)卷的33．2%；認(rèn)為應(yīng)該按拆遷后新建商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)償?shù)恼?2．4%；認(rèn)為應(yīng)該按拆遷后其新購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格補(bǔ)償?shù)恼?．8%；部分被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該按同類(lèi)地段、同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，占有效樣本數(shù)的3．6%；還有個(gè)別被訪人群在拆遷前是產(chǎn)權(quán)房，而拆遷搬遷后，給予異地安置，但至今仍然沒(méi)有解決房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他們心中的愿望是有關(guān)部門(mén)能夠?yàn)槠浣鉀Q房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，這類(lèi)人群很少，但是所反映的問(wèn)題應(yīng)該值得重視。還有近25%的人沒(méi)想過(guò)怎樣補(bǔ)償才會(huì)更加合理；4．7%的人期望拆遷改造后給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，要么回遷，要么給予同類(lèi)地區(qū)、同類(lèi)地段、同類(lèi)房屋的安置。

在哪種方式對(duì)于改善居民居住條件最有效的問(wèn)題上，答案顯著差異。24%的人認(rèn)為，政府的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于改善居民的居住條件很有效，尤其是對(duì)于弱勢(shì)群體而言；45%的居民認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)商品房對(duì)改善居住條件最有效；只有5%的人認(rèn)為，居民聯(lián)合建房能夠改善居住條件；3%的居民認(rèn)為，政府的廉租住房能夠改善百姓的居住條件。6%的人認(rèn)為這些都不能改善居住條件，只有政府下大力氣控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，讓百姓能夠買(mǎi)得起房子才是最有效的方法。還有多于15%的人群認(rèn)為，應(yīng)該采取多種措施解決住房問(wèn)題。

8．居民未來(lái)住房需求情況預(yù)測(cè)

問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，99%的被訪人群認(rèn)為大連的房?jī)r(jià)處于極高的價(jià)格水平，只有1%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)一般。盡管居民認(rèn)為大連的房?jī)r(jià)非常高，但對(duì)于未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，74%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高；認(rèn)為可能下降和肯定下降的居民僅占5%，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)維持現(xiàn)狀的居民占14%，不能確定的占7%。

在是否有購(gòu)房計(jì)劃的問(wèn)題上，30%的人表示有購(gòu)房意愿，其他70%的人目前沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃。在有購(gòu)房計(jì)劃的人群中，33%的人是為了改善居住條件，41%的人為了子女上學(xué)或者為子女結(jié)婚而購(gòu)房，還有11%的居民為老人購(gòu)買(mǎi)住房，7%的居民為投資而購(gòu)房。在期望購(gòu)房的面積上，11．5%的人打算購(gòu)買(mǎi)建筑面積為60平方米的房子，32．8%的居民期望購(gòu)買(mǎi)60—80平方米之間的住房，期望購(gòu)買(mǎi)81—100平方米的住房所占比重最大，占45．9%。低于10%的人期望購(gòu)買(mǎi)100—120平方米的住房，還有3．3%的居民打算購(gòu)買(mǎi)面積在120平方米以上的房子。在愿意承受的價(jià)位上，20%以上的人群愿意承受房?jī)r(jià)在20萬(wàn)元以內(nèi)的住房；41．5%的人能夠承受21—30萬(wàn)元之間的住房；近30%的人期望支付總價(jià)款在31—40萬(wàn)元之間的住房；期望住房總價(jià)在41—50萬(wàn)元的占3．6%；僅有1．6%的人愿意或者能夠承受總價(jià)在60萬(wàn)元以上的住房；另有5．7%的低收入人群只能承受10萬(wàn)元以下的房子。在付款方式上，不同社會(huì)屬性的人群也不相同。近25%的人群傾向于采取一次性付款，26%的人群打算采取分期付款的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房。13%的人采用商業(yè)貸款來(lái)買(mǎi)房，33%的人傾向于用公積金貸款買(mǎi)房，還有5%的人打算組合貸款買(mǎi)房。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，許多有住房的低收入人群也有買(mǎi)房投資的想法，投資買(mǎi)房成為一種潮流。通過(guò)對(duì)沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃人群的統(tǒng)計(jì)分析，70%的居民因經(jīng)濟(jì)條件有限而無(wú)力再購(gòu)買(mǎi)房屋；27%的人基本滿足拆遷改造后的居住現(xiàn)狀；2%的人群由于多種原因，沒(méi)有購(gòu)房打算。

總之，經(jīng)歷過(guò)城市房屋拆遷改造的居民普遍認(rèn)為大連市的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，與家庭收入不成比例，而且未來(lái)幾年只有很少的一部分人有購(gòu)房打算。這些計(jì)劃買(mǎi)房的人一般都是高學(xué)歷、職位相對(duì)較高、涵蓋各個(gè)行業(yè)、家庭收入相對(duì)高的人群。 

9．居民最為不滿意的問(wèn)題是暴力拆遷和政府誠(chéng)信缺失

調(diào)查中了解到，部分居民經(jīng)歷過(guò)暴力拆遷和違法拆遷，這些是居民最為不滿的。在拆遷過(guò)程中，如果居民搬得慢或者部分困難人群不愿意搬走，拆遷部門(mén)就會(huì)動(dòng)用暴力手段。另外，拆遷改造過(guò)程中可能存在政府失信的問(wèn)題。部分居民向筆者訴說(shuō)當(dāng)初拆遷時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)許諾給予什么樣的條件，但一旦搬走就再?zèng)]有人兌現(xiàn)或很少、很難兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。如果這些事屬實(shí)的話，說(shuō)明政府部門(mén)存在誠(chéng)信缺失和違法行政的問(wèn)題。總之，暴力拆遷和違法拆遷與社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)和法制社會(huì)是格格不入的，值得深思。

四、結(jié)論與建議 

基于以上分析，筆者得出如下結(jié)論：（1）大連城市房屋拆遷改造使城市景觀得到很大改善。（2）自然環(huán)境、人文環(huán)境、安全性、生活便利性、出行便利性等對(duì)居民的影響因居住區(qū)域、居民社會(huì)屬性的不同而顯著差異。總體來(lái)說(shuō)，中青年、高學(xué)歷、高職位、職業(yè)穩(wěn)定的人群受城市房屋拆遷改造的影響不明顯。相反，年齡大、學(xué)歷低、職位低、職業(yè)不穩(wěn)定或者下崗失業(yè)人員，拆遷改造后受到的影響較大，尤其是對(duì)困難家庭、弱勢(shì)群體的影響程度更大。（3）居民最為關(guān)心的是拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，居民普遍認(rèn)為拆遷補(bǔ)償過(guò)低，拆遷補(bǔ)償機(jī)制不盡合理。

鑒于此，筆者提出如下建議：

1．在城市房屋拆遷改造過(guò)程中，政府要明確自身的角色和職能

首先，政府應(yīng)該是城市功能定位、城市建設(shè)和發(fā)展的宏觀規(guī)劃者，是城市拆遷改造的政策制定者，不應(yīng)該過(guò)多參與到城市房屋拆遷過(guò)程中。其次，政府要監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拆遷改造行為，對(duì)于違法行為應(yīng)該進(jìn)行約束和監(jiān)督，并且要依法處理。尤其是對(duì)許多開(kāi)發(fā)商在拆遷改造中出現(xiàn)的暴力行為，應(yīng)該予以堅(jiān)決的法律制裁，否則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害法律的尊嚴(yán)、損毀黨和政府在人民心中的形象。再次，政府在拆遷改造過(guò)程中要明確自己的職能。拆遷改造的前提是能夠改善被拆遷人目前的居住現(xiàn)狀，而不能以損害這些被拆遷人的利益而發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)，所以政府要明確自身的職能。我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到“造福于民”的口號(hào)，但是在現(xiàn)實(shí)中往往被偷換概念，城市房屋拆遷改造中也是如此。許多被拆遷人拆遷改造后可能被迫搬遷到比原居住區(qū)差的區(qū)域居住，或者因拆遷后的補(bǔ)償買(mǎi)不起房，而使生活質(zhì)量惡化。對(duì)于弱勢(shì)群體而言，拆遷改造可能更是一種“災(zāi)難”，使他們?cè)矩毨У纳钭兊酶迂毨АＫ裕哟蠼?jīng)濟(jì)適用房和政府廉租住房的保障力度，對(duì)于困難家庭，政府要多給予關(guān)照。

2．完善拆遷立法和拆遷補(bǔ)償政策

第一，遵照被拆遷人的意愿，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。許多人認(rèn)為，應(yīng)該“按照當(dāng)初拆遷時(shí)，其居住房屋的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償”；還有人認(rèn)為，應(yīng)該按同類(lèi)地段、同類(lèi)商品房的價(jià)格補(bǔ)償……而不應(yīng)該政府規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為政府部門(mén)應(yīng)該召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，或者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體向社會(huì)各界廣泛征求意見(jiàn)，了解百姓的心聲，滿足百姓的要求，根據(jù)百姓的意愿制定政策。

第二，對(duì)現(xiàn)行的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在保證被拆遷房屋現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，兼顧被拆遷居民的利益。鑒于土地升值空間較大，升值較快，大連市在全國(guó)范圍內(nèi)更是引領(lǐng)房?jī)r(jià)的焦點(diǎn)城市，政府在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)考慮到被拆遷土地未來(lái)的升值潛力，以及由此帶來(lái)的地上建筑物的溢價(jià)。

第三，對(duì)于因拆遷改造造成的各類(lèi)損失應(yīng)該給予補(bǔ)償。調(diào)查訪問(wèn)中，許多居民反映其家里僅僅裝修完才兩個(gè)月也要面臨拆遷，但是只給了住房面積的補(bǔ)償，房屋裝修花費(fèi)卻沒(méi)有補(bǔ)償。還有的居民認(rèn)為，其現(xiàn)居住地距離工作單位非常近，但是拆遷后被安置到非常遠(yuǎn)的地方，交通費(fèi)用以及乘車(chē)花費(fèi)時(shí)間的損失，也應(yīng)該給予補(bǔ)償……對(duì)于獲得房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換中異地安置的居民，還應(yīng)考慮因拆遷給被拆遷人造成隱性成本增加的問(wèn)題。由于多數(shù)被拆遷居民被異地安置到偏遠(yuǎn)地段或生活基礎(chǔ)設(shè)施不健全的新建小區(qū)，他們的交通、購(gòu)物、子女入學(xué)等問(wèn)題的成本定會(huì)增加，這些都加重了被拆遷人的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人適當(dāng)補(bǔ)償。同樣對(duì)于給予貨幣補(bǔ)償?shù)娜巳阂矐?yīng)該考慮這些因素。

第四，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)未到期的剩余產(chǎn)權(quán)應(yīng)該追加補(bǔ)償。在目前房?jī)r(jià)不斷攀升的情況下，被拆遷人每拖延一段時(shí)間（甚至幾天），其房屋都會(huì)有很大的增值空間，所以拖延拆遷有可能獲得高一些的補(bǔ)償，這也是被拆遷人和拆遷人之間對(duì)立的原因之一。而且被訪人群中部分人要求對(duì)于自己未到期的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該給予補(bǔ)償。但是至于怎樣補(bǔ)償，補(bǔ)償多少尚需要深入探討。

3．加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，增加公共產(chǎn)品的供給

城市房屋拆遷改造對(duì)被拆遷人而言肯定是有很大影響的，所以，加快城市的發(fā)展步伐、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度和增加公共產(chǎn)品的供給是關(guān)鍵，只有各項(xiàng)設(shè)施都非常完善，才會(huì)減小拆遷改造帶來(lái)的影響。教育、醫(yī)療、購(gòu)物及出行是影響居民生活的主要方面，政府各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)同合作，對(duì)于已建成的小區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)盡快完善其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)于尚未動(dòng)工的項(xiàng)目，則應(yīng)當(dāng)做好規(guī)劃，保證小區(qū)軟件和硬件環(huán)境的性能。

總之，城市房屋拆遷改造應(yīng)該在保證被拆遷人原有生活質(zhì)量不受到影響的前提下，力爭(zhēng)有所提高。這才是城市房

屋拆遷改造、城市發(fā)展的根本目的所在。

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Research of the Residents Influence in the Process 

of Urban Housing Relocation

——A Case in Dalian City

ZHANG Jun-tao，LIU Jian-guo

(Public Adminstration Department in Dongbei University of Finance and Economic，Dalian Liaoning，116025 China)



Abstract:In the process of urban construction and development，urban housing relocation is a common concerned hot issue among government，enterprises and people．This paper，based on the theoretic analysis and the survey of Dalian citys residents who have experienced urban housing relocation in recent years，analyze the changes of residents life between before and after in their housing relocation from many factors，and analyze theirs evaluations about the policy of Urban Housing Relocation．Finally，we put forward the related countermeasure proposal helping from the relocation of urban housing and building harmonious societys perspectives．

Key words:Urban housing relocation; Residents life; Dalian city

（責(zé)任編輯：孟 耀）

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。”