超越房市的救市之爭

摘要：我國部分城市的房價收入比過高，表明房地產市場存在泡沫，要使其持續(xù)健康發(fā)展，就必須擠壓出累積的泡沫。目前房地產市場成交量低迷，正是市場步入自然調整狀態(tài)的信號，人為中斷調整只會埋下更大的隱患。房地產價格的調整可以促使房地產市場回歸理性，促進產業(yè)間的均衡發(fā)展并有利于自主創(chuàng)新。當前，我們應更加關注市場運行規(guī)則和監(jiān)管機制，而不是糾纏救市之爭。

關鍵詞：房地產市場；運行規(guī)則；監(jiān)管機制

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544(2008)06-0018-03

一、美國救市與中國救市的區(qū)別

面對美國最大的兩家住房抵押貸款融資機構房利美和房地美爆發(fā)出的次貸危機，美國展開了旗幟鮮明的救市。2008年7月11日，美國國會參議院批準了一項總額3000億美元的救市計劃，以幫助數(shù)十萬無力支付月供的購房者保留房產，同時通過加強對抵押貸款公司的監(jiān)管緩解房地產市場所受的沖擊。2008年7月13日，美國財政部決定提高對兩大房貸機構的信用額度，并承諾在必要時政府出資購買兩大房貸機構的股票并出借資金。美聯(lián)儲也表示將給予兩大機構特別融資待遇。2008年7月15日，美國總統(tǒng)表示會盡快制定出相關法律來拯救房地美和房利美。如果美國政府不出手援助，兩房的倒閉將摧毀美國的房貸市場，繼而是整個債券市場，乃至整個金融市場。因此，美國救市表面上看是在救助兩家住房抵押貸款融資機構，其實質是在挽救金融市場。

我國樓市目前遠沒到美國那種不景氣和危險的程度，2008年以來雖然全國很多城市房屋成交量大幅萎縮，但房價總體穩(wěn)定。房地產市場調整幅度較大的僅限于廣州、深圳等少數(shù)城市。特別值得提出的是，中國不會發(fā)生像美國那樣的次貸危機。這是因為，首先并非所有的商品房都是用貸款購買的。許多高收入者更愿意一次性付清房款。即使是貸款買房者，并非都是在高價位買的房，也并非都是集中在近一年內買的房。那些在2007年以前的貸款買房者，如果房價下跌30％，銀行根本無所謂，因為僅2007年房價的漲幅就不止30％，更何況銀行還有一個30％的首付。與龐大的存量住房相比，高位買房者只是少數(shù)，房價的下跌不足以對銀行的整體承受能力構成威脅。其次，房貸在整個銀行貸款業(yè)務中的比例很有限。央行2008年第一季度貨幣政策報告公布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產貸款余額為5.01萬億元，其中房地產開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的6％左右；個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的11％左右。兩者合計，也僅占整個國內銀行體系貸款總額的17％，即使不良貸款比例上升，也遠不至于威脅到金融安全。

二、是否應該救市的判斷標準

目前，我國房地產市場出現(xiàn)整體性回落，多數(shù)大城市成交量明顯萎縮，部分城市房價開始下跌。圍繞政府是否該救市爭論很大。筆者認為，這取決于樓市是否存在泡沫，或者說存在多大的泡沫。如果確屬泡沫明顯，泡沫破滅、房價大跌將是必然，政府則不應也難以阻止其下跌；如果不存在泡沫，政府就有必要采取措施防止其出現(xiàn)恐慌性、非性理下跌，以保持市場穩(wěn)定。下面具體分析目前我國房地產市場的泡沫化程度。

1.中國部分城市的房價收入比過高。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，房價收入比最高的地區(qū)為30，最低的地區(qū)為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。近十幾年來，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房價收入比保持在6倍多一點，比較健康，2007年攀升至7.44，增長偏快，總體上無明顯泡沫。由于我國各區(qū)域之間經濟水平和房地產市場發(fā)展程度差別較大，反映在房價收入比上亦存在較大差異。總體特征是經濟越發(fā)達、城市地位越重要，房價收入比越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。一線城市已經明顯出現(xiàn)泡沫，尤其是2007年房價漲幅較大，導致北京、深圳、廣州的房價收入比已超過13，泡沫已經相當明顯，面臨破滅的危險。而中西部地區(qū)的房價收入比總體比較合理，比如重慶只有5.25。

2.中國房價的相對價格和絕對價格都很高。上海社科院經濟景氣與預測研究室的研究結果表明：中國的房屋價格不但相對較高，而且絕對價格也不低。2008年3月份，美國的新房銷售中間價為每套22.76萬美元。美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計算，美國住房的單價大約為人民幣8000元，平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元，平方米，加上400元，平方米的裝修費用，單價在4055元/平方米左右。也就是說，目前我國住宅的平均價格大約相當于美國的51％。如果未來2～3年人民幣升值15％～20％，我國住宅價格再上漲20％，美國房價再下跌10％左右，那時我國住宅的價格將和美國全面接軌。而2007年美國人均GDP是我國的18.6倍。另外，美國的住房一般為獨立的、帶車庫的、擁有土地產權的住房(國內一般稱之為別墅)，而我國的住房一般為擁有70年產權的公寓房。如果用我國同樣的住房和美國比較，我國的住房價格和美國的住房價格差距更小。

從上述兩點看出，中國的房地產市場是存在泡沫的，要使其持續(xù)健康發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫，人為中斷調整只會埋下更大的隱患。我國的房地產市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔憂，反而應該讓我們欣慰，這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調整所帶來的負面影響永遠是最小的。

三、當前不救市的好處

1.促使房地產市場回歸理性。我國的房地產市場，投機色彩濃重，房價的非理性上漲，其實就是炒房者非理性投機的結果。當前的房地產出現(xiàn)調整，讓投機客經歷一次房價下跌的“洗禮”，才能使他們變得理性，房地產市場才能變得理性。否則，炒房就能賺錢的意識不會被打破，只會進一步助長投機行為。

2.促進產業(yè)間的均衡發(fā)展。近幾年房價的飛速上漲創(chuàng)造了不少財富神話，少數(shù)地產商和炒房客一夜暴富，一舉躍進全球各大富豪排行榜榜單。2007年中國胡潤百富榜有近一半的人從事房地產業(yè)。但全球500強企業(yè)里大部分是制造業(yè)和銀行，如通用、三菱、花旗等，房地產企業(yè)很少。房地產業(yè)的造富效應吸引了大批資金向該行業(yè)集聚，使得房地產部門過熱，而其他部門(如制造業(yè))成為過冷部門。家電制造業(yè)的海爾集團投資150億從事房地產開發(fā)就是證明。因此，當前房地產市場的調整可以引導資金的合理流向，避免銀行信貸以及民間資本向房地產業(yè)過度集中，從而促進產業(yè)間的均衡發(fā)展。

3.有利于自主創(chuàng)新。目前，中國是世界第四大經濟體，但缺乏核心技術、貼牌生產一直是中國經濟發(fā)展的缺陷。近年來，這種發(fā)展模式的弊端開始顯現(xiàn)，“珠三角”和“長三角”企業(yè)大批停產同這種發(fā)展模式密切相關。雖然國家一再強調建設創(chuàng)新型社會，但由于房地產之類資源消耗性產業(yè)的利潤水平相當高，使企業(yè)及企業(yè)家對技術創(chuàng)新并沒有多大熱情，而極度青睞資源消耗類行業(yè)。房地產涉及的50多個行業(yè)基本上都是沒有什么技術含量、屬于資源消耗性的產業(yè)。如果熱炒房地產，只能進一步加劇資源透支，扭曲整個資源配置，尤其是影響自主創(chuàng)新。

四、房地產市場應關注市場運行規(guī)則和監(jiān)管機制

市場的核心是一種機制，而不是交易的行為、場所或者結果。市場有沒有效率，不在于市場的大小、位置的好壞、參與人數(shù)的多少，而在于是否有良好的市場運行規(guī)則和監(jiān)管機制。所以，救市正確的關注點應該是市場運行規(guī)則和監(jiān)管機制，而不是房價、成交量等市場交易的結果。

(一)救市場價格或交易量只會徒勞

房價和成交量是房地產市場運行的結果，是買賣雙方在各種規(guī)則約束下博弈產生的。這個結果無論是否正常，是否符合人們的需要，都不能從結果本身進行干預。如果房價和成交量異常波動，必須從產生這種結果的機制上尋找原因，并研究相應的解決辦法。

事實證明，直接干預房價的政策都是徒勞的，甚至是有害的。2005年以來，面對快速上漲的房價，中央出臺了一系列的調控價格措施，希望控制住房價。然而，市場的反應是房價越調越高，更可怕的是成交量也隨著價格的飛漲而迅速放大，完全違背了價升量跌、價跌量升的基本市場規(guī)律。同樣，現(xiàn)在希望出臺扼制房價下跌的政策也不會達到預期的目的。以房價為目標的調控政策不僅不能達到預期目的，更為嚴重的是破壞了市場運行機制，讓房地產市場變得不可預測，行為異常，完全失控。

眾所周知，價格是調節(jié)資源配置的杠桿，均衡的價格有利于實現(xiàn)資源的最佳配置。任何人為的抬高或者拉低房價都會降低房地產市場資源配置的效率，進而降低整個國民經濟運行的效率，不僅對房地產行業(yè)不利，還會危害整個國民經濟的健康發(fā)展。什么樣的房價才是合理的，這不是由政府決定的，也不是由開發(fā)商、購房者或者專家學者決定的，而是在健康的市場規(guī)則下由市場交易自動形成的。我們能做的不是直接調控房價，而是建立有利于形成均衡房價的、科學的房地產市場規(guī)則。政府對自己的作為必須有明確的界線，即致力于中低收入者的住房保障和房地產市場的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

(二)建立科學、穩(wěn)定的制度，才是真正的救市

進入2008年，中國房地產市場遇到了近十年來沒有遇到過的各種現(xiàn)象：“紅五月”沒有如期而至，絕大多數(shù)城市房地產交易量都出現(xiàn)大幅萎縮，華南部分城市的房價出現(xiàn)較大幅度的下降，很多城市出現(xiàn)土地流拍和開發(fā)商退地現(xiàn)象，深圳開始出現(xiàn)“斷供”，等等。這使得一直在風調雨順的環(huán)境中成長的中國開發(fā)商有點不適應了；使得一直認為“買房就賺了，沒買房就虧了”的中國老百姓也有點迷惑了。在此情況下，救市的爭論只及表面現(xiàn)象，而不及房地產市場的深層問題。

自1998年房改開始，中國房地產就開始探索市場化運作道路。經過10年的努力，雖然取得了較大成就，但是房地產市場的基礎制度并沒有完全建立和有效運作起來，土地供應制度、保障房制度、商品房供應制度、融資制度等都亟待完善。必須明確房地產市場的各項基礎制度，然后保持這些制度20～30年基本不變，這才能使開發(fā)商、購房者等市場主體對房地產市場發(fā)展形成長期穩(wěn)定的預期，才會減少短期行為和非理性行為。

在房地產市場的基本制度確定之后，政府有關部門必須嚴格執(zhí)行，并能夠在市場失靈的情況下，根據(jù)當時和當?shù)氐姆康禺a市場形勢和宏觀經濟形勢，出臺導向一致的各項調控政策。這樣才能使所有市場主體在短時間內形成統(tǒng)一的市場預期，采取與政策導向一致的行為，從而保證調控的有效性和及時性，及時規(guī)避市場失靈對房地產穩(wěn)定發(fā)展的危害。

責任編輯：郄彥平 校對：李 丹