淺析“假按揭”貸款的預(yù)防和控制

摘要：近年來(lái)，“假按揭”貸款案件頻繁發(fā)生，不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而且危及銀行信貸資產(chǎn)安全，對(duì)金融、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定造成不良影響。預(yù)防和控制“假按揭”貸款，需要完善信用法制，加大對(duì)住房“假按揭”的打擊力度；加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)控建設(shè)，堵塞信貸管理漏洞，建立健全貸款評(píng)估制度，突出對(duì)“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的關(guān)注與審查，并從嚴(yán)要求中介機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；政府應(yīng)加快有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為按揭貸款發(fā)展創(chuàng)造更好的市場(chǎng)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：“假按揭”貸款；特征；預(yù)防和控制

中圖分類號(hào)：F830.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3544(2008)06-0044-03

近年來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的大背景下，“假按揭”貸款案件頻繁發(fā)生，甚至成了我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的一大頑癥，不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而且危及銀行信貸資產(chǎn)安全，對(duì)金融、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定造成不良影響。當(dāng)前，在大力治理“假按揭”貸款案件的同時(shí)，在準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)“假按揭”貸款類型、特征和成因的基礎(chǔ)上探索如何對(duì)其進(jìn)行預(yù)防與控制是當(dāng)務(wù)之急和治本之策。

一、“假按揭”貸款的類型與手段

根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，“假按揭”貸款有不同分類，主要有以下幾種：一是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主觀心理狀態(tài)，可分為非法騙用型和非法占用型；二是根據(jù)假購(gòu)房人的主觀心理狀態(tài)，可分為真實(shí)簽名型和偽造簽名型；三是根據(jù)商業(yè)銀行是否知情，可分為銀行知情型和銀行不知情型；四是根據(jù)欺詐人員的組成，可分為外部型、內(nèi)部型和內(nèi)外串通型；五是根據(jù)制度是否有漏洞，可分為制度規(guī)則漏洞型和內(nèi)部管理審查失控型；六是根據(jù)“假按揭”貸款的危害后果，可分為民法規(guī)制型、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制型和刑法規(guī)制型；七是根據(jù)購(gòu)房合同載明的交易標(biāo)的類型，可分為一手房“假按揭”和二手房“假按揭”，又可分為個(gè)人住房“假按揭”和個(gè)人商業(yè)用房“假按揭”。

“假按揭”貸款采用的主要手段包括：(1)虛擬售房。開(kāi)發(fā)商與幾十戶假購(gòu)房人簽訂虛假售房合同，一人虛假購(gòu)買多套商品房，利用虛假編號(hào)進(jìn)行一房多賣等。(2)虛值售房。以超出市場(chǎng)價(jià)的高值售房，以超出市場(chǎng)價(jià)的免首付售房，售后返租的高值售房等。(3)虛增面積、虛擬大戶型售房。以虛增商品房的銷售面積、虛擬大戶型商品房進(jìn)行高值銷售等。(4)虛假首付。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人串通欺騙銀行，在購(gòu)房人實(shí)際并無(wú)交納首期購(gòu)房款的情況下，共同串謀獲得銀行按揭貸款。(5)銀商合謀。一方面，銀行機(jī)構(gòu)為規(guī)避上級(jí)行的授權(quán)管理，繞開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款管理較為嚴(yán)格的限制，利用“假按揭”貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)資金支持或幫助解決臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)困難；另一方面，開(kāi)發(fā)商利用“假按揭”貸款歸還到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

二、“假按揭”貸款的主要特征

(一)一手房“假按揭”的主要特征

1.借款人特征。(1)工作單位為擬購(gòu)買房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商母(子)公司、銷售代理商、承建商、材料供應(yīng)商或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)；(2)收人證明上的聯(lián)系人、聯(lián)系電話為開(kāi)發(fā)商或銷售代理公司工作人員、聯(lián)系電話；(3)收人很高但不能提供證叫材料，或其收入明顯高于所從事職業(yè)的平均收入水平，或?qū)λ鶑氖碌穆殬I(yè)不熟悉；(4)無(wú)正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；(5)簽名虛假或多處簽名不一致。

2.所購(gòu)房產(chǎn)特征。(1)事實(shí)上不存在該房產(chǎn)；(2)房?jī)r(jià)明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤(pán)；(3)精裝修樓盤(pán)的裝修部分價(jià)款明顯高于市場(chǎng)裝修價(jià)格水平；(4)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策略或優(yōu)惠措施沒(méi)有大的改變，滯銷樓盤(pán)或尾盤(pán)突然熱銷。

3.購(gòu)房行為特征。(1)一人購(gòu)買多套房產(chǎn)，或同一單位多人購(gòu)買同一樓盤(pán)。(2)《商品房買賣合同》多項(xiàng)重要內(nèi)容空白。(3)借款人不知曉購(gòu)房事實(shí)，或?qū)λ?gòu)買房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號(hào)、層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格、入住時(shí)間等基本情況不熟悉、不關(guān)心。(4)開(kāi)發(fā)商委托銀行代收首付款的，借款人不能提供進(jìn)賬單或進(jìn)賬單顯示首付款由開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式代繳；由開(kāi)發(fā)商自行收取首付款的，開(kāi)發(fā)商出具了借款人已繳納首付款的收據(jù)或發(fā)票，但賬務(wù)上沒(méi)有收到款項(xiàng)的反映。

4.貸款行為特征。(1)借款人不出面，由開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代辦所有貸款手續(xù)；(2)多個(gè)借款人集中在同一天或相近幾天內(nèi)辦理貸款，貸款金額、期限相近，貸款成數(shù)達(dá)到或接近最高成數(shù)；(3)借款人對(duì)貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對(duì)借款合同內(nèi)容無(wú)所謂或不知情；(4)借款人選擇到期一次性還本付息方式。

5.開(kāi)發(fā)商行為特征。(1)不愿存入按揭貸款保證金；(2)不愿接受資金監(jiān)管；(3)房屋竣工后，遲遲不辦理房屋所有權(quán)證或抵押登記手續(xù)；(4)將大量按揭貸款挪作他用，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢或形成爛尾。

6.貸款償還特征。(1)貸款償還日前由開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式向借款人還款賬戶內(nèi)存人與月還款數(shù)相同或相近金額的款項(xiàng)，或以現(xiàn)金方式存入，但多個(gè)借款人存款憑條上的簽名為同一人筆跡；(2)同一樓盤(pán)多個(gè)借款人同時(shí)違約，違約期數(shù)相同或相近，且非因借款人與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司或貸款銀行產(chǎn)生糾紛所致。

7.其他特征。(1)達(dá)到人住條件后，借款人所購(gòu)房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)；(2)所購(gòu)房產(chǎn)的使用人不是借款人且與借款人不存在租賃關(guān)系。

(二)二手房“假按揭”貸款的主要特征

1.借款人特征。(1)借款人為所購(gòu)房產(chǎn)交易中介的內(nèi)部員工，或與售房人為直系親屬；(2)無(wú)正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；(3)簽名虛假或多處簽名不一致。

2.所購(gòu)房產(chǎn)特征。(1)事實(shí)上該房產(chǎn)不存在；(2)售房人不能提供《房屋所有權(quán)證》或其他合法產(chǎn)權(quán)證明的原件；(3)簽訂房屋買賣合同之前借款人就已是所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)人；(4)借款人擬購(gòu)房產(chǎn)建成時(shí)間較早，成新度較低，正常市場(chǎng)上難以成交；(5)評(píng)估價(jià)格明顯偏高。

3.購(gòu)房行為特征。(1)借款人不知曉購(gòu)房事實(shí)，或?qū)λ?gòu)買房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號(hào)、層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格等基本情況不熟悉、不關(guān)心；(2)購(gòu)房合同多項(xiàng)重要內(nèi)容空白；(3)借款人未按規(guī)定將首付款交到指定賬戶，而是由售房人直接收取但難以證明借款人已支付首付款。

4.貸款行為特征。(1)借款人不出面，所有貸款手續(xù)委托房地產(chǎn)交易中介、某一機(jī)構(gòu)或某個(gè)人代辦；(2)借款人一次或分次以現(xiàn)金方式提取貸款或以轉(zhuǎn)賬方式將貸款轉(zhuǎn)入另外一個(gè)與購(gòu)房行為不相關(guān)的賬戶。

三、“假按揭”貸款產(chǎn)生的原因

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面的原因

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有建設(shè)資金不足。這是“假按揭”貸款產(chǎn)生的最主要的直接原因。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為私有經(jīng)濟(jì)或混合經(jīng)濟(jì)，自有資金不足、有地?zé)o資金的現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位為著力于商業(yè)運(yùn)作的管理型企業(yè)，運(yùn)營(yíng)資金是其次的。在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自有資金或自有資金很少，不足以進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，“假按揭”貸款成為開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款和建筑承包商墊款以外的一大重要資金來(lái)源。其中，發(fā)生于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)早期、直接以非法占有為目的的“假按揭”貸款，構(gòu)成貸款詐騙罪，不法開(kāi)發(fā)商往往將“假按揭”貸款用于揮霍或攜款潛逃。此外，更多的是不以非法占有為直接目的，而非法騙取、占用銀行貸款的違法違規(guī)行為，這通常發(fā)生在隨著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，后續(xù)建設(shè)資金嚴(yán)重不足，形成爛尾樓或樓盤(pán)滯銷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到期等情況，開(kāi)發(fā)商往往將“假按揭”貸款用于償還到期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或彌補(bǔ)建設(shè)資金之不足。在后一種情況下，若“假按揭”貸款最終未能得到償付，開(kāi)發(fā)商意欲將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，則“假按揭”貸款的性質(zhì)由非法騙取轉(zhuǎn)向非法占有。

2.部分不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用“假按揭”貸款獲得額外經(jīng)營(yíng)資金用以謀取其他不法利益，如將“假按揭”貸款用于主業(yè)以外的冒險(xiǎn)性商業(yè)運(yùn)作等。若開(kāi)發(fā)商能從中獲利，就歸還“假按揭”貸款，否則商業(yè)銀行將承擔(dān)其中的損失。這種放縱風(fēng)險(xiǎn)損失、并將風(fēng)險(xiǎn)損失通過(guò)欺騙的方式轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行的違法行為，兼有了非法騙有和非法占有雙重故意。

(二)“假按揭”購(gòu)房人方面的原因

“假按揭”購(gòu)房人通常是開(kāi)發(fā)商的利益關(guān)系人，如開(kāi)發(fā)商的股東、員工、親朋好友等，也有的是下崗人員、無(wú)業(yè)人員，其參與“假按揭”的主要目的是獲取錢(qián)財(cái)、工作或幫助開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難關(guān)。

(三)貸款銀行方面的原因

商業(yè)銀行內(nèi)控不健全為“假按揭”貸款的產(chǎn)生提供了條件。部分銀行機(jī)構(gòu)信貸管理制度流于形式，貸款審查重合法合規(guī)性，輕真實(shí)性；律師審查僅被視作一種程序，發(fā)放按揭貸款只需出具律師審查報(bào)告即可，而不管報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性；貸后對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款資金使用缺乏有效監(jiān)督，貸款封閉使用、專款專用制度未能落到實(shí)處；內(nèi)部管理混亂，員工職業(yè)道德素質(zhì)低，為內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款提供了可乘之機(jī)。

(四)中介機(jī)構(gòu)方面的原因

律師事務(wù)所、評(píng)估公司等中介機(jī)構(gòu)責(zé)任弱化，對(duì)客戶的資格審查、評(píng)估，只注重合法合規(guī)性，忽視真實(shí)性，未能對(duì)按揭貸款起到應(yīng)有的專業(yè)保障作用。律師事務(wù)所往往把出具法律審查報(bào)告簡(jiǎn)化成填寫(xiě)格式性條款的工作，忽視其中的真實(shí)性。評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)應(yīng)客戶要求虛增評(píng)估價(jià)值，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)差距巨大的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。銀行缺乏對(duì)律師事務(wù)所、評(píng)估公司等中介機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)督和約束，中介機(jī)構(gòu)的介入反倒成為銀行員工減少主觀風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的理南。一旦發(fā)生糾紛，銀行通常也，不會(huì)追究中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任，“假按揭”現(xiàn)象并未因中介機(jī)構(gòu)的介入而減少。

(五)政府方面的原因

1.房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)管理混亂，管理工作存在漏洞，為“一房多賣”提供了便利。

2.法制建設(shè)滯后，對(duì)“假按揭”貸款行為打擊不力。刑法中對(duì)貸款詐騙罪的非法占有目的的模糊認(rèn)定是導(dǎo)致按揭欺詐產(chǎn)生的制度死角。現(xiàn)行《刑法》要求貸款詐騙須“以非法占有為目的”，但“非法占有目的”難以判定，且涉及“假按揭”的開(kāi)發(fā)商和假購(gòu)房人一般并不具有通常意義上的“非法占有目的”，從而難以通過(guò)法律手段有效打擊“假按揭”行為，甚至姑息養(yǎng)奸。尤其是面對(duì)數(shù)量較多的被告時(shí)，司法機(jī)關(guān)往往以“穩(wěn)定大于一切”、“保護(hù)弱勢(shì)群體”為由，片面維護(hù)假購(gòu)房人的權(quán)利，致使無(wú)法對(duì)假購(gòu)房人施以合法的失信懲戒。

3.社會(huì)征信體系建設(shè)滯后，社會(huì)信用環(huán)境較差。社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，舊的道德觀念被打破，新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道德觀念尚未建立，社會(huì)信用環(huán)境較差，同時(shí)我國(guó)企業(yè)、個(gè)人征信體系尚未建立健全，商業(yè)銀行缺乏有效渠道了解、判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商和按揭購(gòu)房者的資信，這成為當(dāng)前住房按揭業(yè)務(wù)發(fā)展的一大障礙。

四、“假按揭”貸款的預(yù)防與控制

1.完善信用法制，加大對(duì)住房“假按揭”的打擊力度。一是增設(shè)“虛假陳述獲取貸款罪”，凡通過(guò)采取欺騙方法獲取貸款或欺詐性挪用貸款致使銀行貸款遭受重大損失的行為，均構(gòu)成“虛假陳述獲取貸款罪”。二是將“貸款詐騙罪”的犯罪主體擴(kuò)大至單位，以利于對(duì)單位的貸款詐騙行為進(jìn)行打擊。三是增設(shè)“背棄信用罪”，加大對(duì)失信者的懲罰力度。四是完善按揭法制，明確“假按揭”的法律含義。建議引入香港的公義式按揭制度，將購(gòu)房人所購(gòu)樓花的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至銀行名下，出現(xiàn)“假按揭”時(shí)銀行可直接處置按揭房產(chǎn)，減少銀行處置“假按揭”的訴訟費(fèi)用和時(shí)間成本。

2.加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)控建設(shè)，堵塞信貸管理漏洞。一要建立健全貸款評(píng)估制度，包括對(duì)購(gòu)房者個(gè)人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信評(píng)估和對(duì)作為抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，特別是要嚴(yán)格對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力狀況、房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景、借款人資信和身份的真實(shí)性的審查與評(píng)估，要堅(jiān)持和借款人的面談、面簽制度，以保證借款合同的真實(shí)性。二要從嚴(yán)要求中介機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。要選擇有信譽(yù)、責(zé)任感強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)評(píng)估人員的資格、評(píng)估程序、評(píng)估方法乃至評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式做出明確規(guī)定。在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中應(yīng)明確要求律師事務(wù)所對(duì)其審核的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并要求律師事務(wù)所向保險(xiǎn)公司投保責(zé)任險(xiǎn)。三要突出對(duì)“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的關(guān)注與審查，重點(diǎn)核實(shí)購(gòu)房人尤其是與開(kāi)發(fā)商利益相關(guān)者的首付款的真實(shí)性、按揭房產(chǎn)的大戶型面積及價(jià)值、開(kāi)發(fā)商自有資金是否真實(shí)進(jìn)入銀行監(jiān)控賬戶、供樓款資金的去向以及購(gòu)房時(shí)間和合同時(shí)間是否集中等。四要嚴(yán)格責(zé)任制，對(duì)“假按揭”所涉責(zé)任人員要嚴(yán)肅處理，對(duì)觸犯《金融違法行為處罰辦法》和《刑法》的行為要堅(jiān)決追究，決不手軟。

3.政府應(yīng)加快有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為按揭貸款發(fā)展創(chuàng)造更好的市場(chǎng)環(huán)境。一要加強(qiáng)對(duì)按揭房地產(chǎn)的預(yù)登記管理，避免重復(fù)登記。二要加強(qiáng)有關(guān)信息披露。房管部門(mén)應(yīng)就房地產(chǎn)公司的基本情況，資信、資質(zhì)情況，項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、是否取得預(yù)售許可證及證號(hào)、交易鑒證、抵押備案等情況在網(wǎng)上公開(kāi)披露，使有關(guān)方面可無(wú)償便捷地查詢有關(guān)房地產(chǎn)信息。三要加快建立健全社會(huì)征信制度，揚(yáng)誠(chéng)信者之善，鞭失信者之惡。

4.建立按揭貸款持續(xù)監(jiān)管機(jī)制。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)建立專門(mén)針對(duì)“假按揭”貸款的持續(xù)性監(jiān)管機(jī)制，構(gòu)建按揭貸款非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，收集開(kāi)發(fā)商資信、關(guān)聯(lián)人、樓盤(pán)、銀行提供按揭情況等資料，跟蹤分析各機(jī)構(gòu)按揭貸款動(dòng)向，積極為現(xiàn)場(chǎng)檢查做好信息儲(chǔ)備，應(yīng)以每年不少于一次的頻率，對(duì)所有經(jīng)辦此業(yè)務(wù)的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)同時(shí)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢查，增強(qiáng)震懾力，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商配合監(jiān)管的意識(shí)，并確保進(jìn)行持續(xù)跟蹤檢查，為外部延伸檢查打開(kāi)方便之門(mén)。

5.加快建立健全有關(guān)中介機(jī)構(gòu)，為住房融資市場(chǎng)提供有效保障。借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)律師事務(wù)所、專業(yè)建筑監(jiān)理公司等機(jī)構(gòu)參與住房按揭貸款的市場(chǎng)運(yùn)作，明確律師事務(wù)所對(duì)借款人資格的合法、合規(guī)性和真實(shí)性的審查責(zé)任；引入監(jiān)理公司的審查制度，監(jiān)督房地產(chǎn)貸款封閉運(yùn)作、專款專用，防止貸款挪用。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)。貸款保證保險(xiǎn)是以信用關(guān)系為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，既有履約擔(dān)保功能，又有信用保險(xiǎn)功能，可有效地保護(hù)債權(quán)銀行的利益。在發(fā)生借款人違約行為時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)債權(quán)銀行進(jìn)行賠付。

責(zé)任編輯：郄彥平 校對(duì)：龍會(huì)芳