城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)保護的法律現(xiàn)狀及對策

摘要：城市房屋拆遷對實現(xiàn)城市規(guī)劃目標，推進城市環(huán)境面貌更新，合理利用城市土地資源，改善城市居民生活條件起到了積極作用。但我國城市房屋拆遷中仍然存在許多比較突出的問題，主要表現(xiàn)在拆遷安置法規(guī)尚不健全、拆遷補償標準較低等幾個方面，特別應(yīng)更多關(guān)注城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)益的法律保護，完善城市房屋拆遷制度和相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，以確保城市化建設(shè)順利進行和和諧社會的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；私人權(quán)益；財產(chǎn)保護

中圖分類號：DF523.9文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）06－0112－02

城市房屋拆遷是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個必然現(xiàn)象，伴隨著城市建設(shè)迅猛發(fā)展，拆遷糾紛也越來越多，這些問題不僅嚴重侵害城市居民的合法權(quán)益，引發(fā)群眾大量上訪，而且影響社會穩(wěn)定，也造成一些地區(qū)和行業(yè)的過度投資。近年來不斷出現(xiàn)的拆遷矛盾和拆遷糾紛已經(jīng)表明，拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權(quán)利等多個方面，特別是應(yīng)更多關(guān)注城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)益的法律保護，保護被拆遷人的合法權(quán)益，完善城市房屋拆遷制度和相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，以確保城市化建設(shè)順利進行和和諧社會的構(gòu)建。

一、城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)益的法律保護與現(xiàn)狀

憲法修正案規(guī)定：“公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯，國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了社會公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或征用并給予補償”。這一條款將對公民財產(chǎn)權(quán)利的保護明確列為憲法權(quán)利，并確立了公民財產(chǎn)權(quán)利不受侵犯的憲法原則。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例，對被拆遷人給予補償。”“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。”“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”這一條款的規(guī)定體現(xiàn)了當公民的私有財產(chǎn)受到侵害時，應(yīng)當享有的待遇和可以選擇的救濟途徑。但因《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的法律制度不健全，法律效力層級太低，僅為行政法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章，體系也很不完善，無力承擔起私人財產(chǎn)權(quán)法律保護的重任。

《物權(quán)法》中唯一涉及房屋拆遷問題的條款是第42條，該條款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”根據(jù)以上法律規(guī)定可以看出，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不動產(chǎn)可以被依法征收，但是要給予相應(yīng)的拆遷補償，同時還要保障被征收人的居住條件。與《憲法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，《物權(quán)法》更進一步加強了對被拆遷人合法權(quán)益的保護。

拆遷補償是城市房屋拆遷中的核心問題，直接關(guān)系到被拆遷人的利益，因而也成為拆遷糾紛的焦點。拆遷補償對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)保護不夠，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.補償范圍過于狹窄。2001年《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定我國拆遷補償?shù)姆秶ǚ课菁捌涓綄傥铩⒎课菔找嬉约鞍徇w費用四個部分，卻未提及對被拆遷人的土地使用權(quán)的補償，而土地現(xiàn)在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面積的數(shù)倍。

2.補償價格評估方法存在缺陷。按照2001年《條例》規(guī)定，價格評估“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準價格+修正”的估價方法。但在實踐中，地方政府往往并未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人遭受巨大經(jīng)濟損失。

3.評估機構(gòu)缺乏獨立性。在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評估機構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴密的市場監(jiān)督情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

城市房屋拆遷過程中涉及到的程序性問題主要有拆遷許可證的批準、拆遷范圍的確定、補償標準的確定等。當前拆遷糾紛不斷，很大程度上是由于拆遷各方缺乏溝通，拆遷程序不夠透明，拆遷法律規(guī)范不健全導(dǎo)致不能有效地解決拆遷矛盾和糾紛。

二、城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)益保護的對策

（一）擬定《城市房屋拆遷法》

“法治首先是一種社會精神；其次是對法的綜合檢驗。”作為拆遷依據(jù)的《城市房屋拆遷管理條例》無論是從法律角度分析，還是在拆遷實踐中，都已經(jīng)經(jīng)不起法治精神的嚴格考究，在效力上和實施上遠遠不及制定出的法律，不能適應(yīng)現(xiàn)代法制社會發(fā)展的需要。因此，本文建議廢除國務(wù)院制定的《城市房屋拆遷管理條例》，制定一部特別法，即《城市房屋拆遷法》。通過對《城市房屋拆遷法》的實施，保證對被拆遷人的補償能夠及時發(fā)放，補償?shù)轿唬袑嵕S護被拆遷人的合法權(quán)益。

（二）建立公平的拆遷補償制度

公益拆遷中，拆遷補償屬于行政征收補償。在拆遷過程中，被拆遷人無法與強大的政府相抗衡，因此，公平補償被拆遷人的損失就顯得尤為重要，而建立公平的拆遷補償制度是城市房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)法律保護的必然要求。在以市場價格為主導(dǎo)評估房屋價格的原則被確立之前，在房屋拆遷領(lǐng)域是以房屋的重置成新價格為主結(jié)合區(qū)位補償價格對房屋價值進行評估。這樣，房屋的價值基本上就是房屋的建筑成本價格加折舊后的價格，即使加上當?shù)卣贫藴实膮^(qū)位補償價格，離房屋實際的市場價格差距仍非常大，往往是十幾平方米的補償款才能在附近買到一平方米的商品房。這種價格補償標準非常不公平。因此，必須適當提高拆遷補償標準，以進一步維護被拆遷人的合法權(quán)益。

（三）設(shè)立正當?shù)牟疬w法律程序

無論是公益拆遷還是商業(yè)拆遷，正當法律程序都是保證拆遷合法、公正、有序的必要前提，也是私人財產(chǎn)權(quán)法律保護的根本途徑。在城市房屋拆遷法還難以出臺的情況下，應(yīng)當在相關(guān)的法律或?qū)ｉT的行政法規(guī)中確立正當?shù)牟疬w法律程序：

1.建立拆遷許可和拆遷裁決聽證制度。如果被拆遷方對于拆遷行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽證會，政府應(yīng)當在聽證會上說明拆遷行為的必要性和合理性。建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證。聽證制度的意義在于充分保障被拆遷人對拆遷程序的參與權(quán)，在全面協(xié)商、真誠對話的過程中消除和化解被拆遷人對拆遷決定的潛在不滿情緒，達到各方利益的最大化和相互平衡。

2.建立公開、公平選擇拆遷評估機構(gòu)的機制和確立科學(xué)的評估標準。由拆遷人和被拆遷人共同協(xié)商選擇拆遷評估機構(gòu)或由政府聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對拆遷房屋進行評估，提出科學(xué)合理的補償標準。被拆遷方也可以聘請獨立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，提出自己的標準。對于達成補償安置協(xié)議或達成補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的情況下，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證。

（四）完善強制拆遷行為

雖然《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了強制拆遷制度，但并沒有具體規(guī)定可以采取哪些強制措施手段；此外，強制拆遷還存在缺少一套完善的執(zhí)行程序，且執(zhí)行權(quán)限劃分不清等問題。為維護被拆遷人的切身利益，實現(xiàn)拆遷人與被拆遷人利益沖突的平衡，體現(xiàn)公正執(zhí)法和公正司法，有必要對強制拆遷進行法律規(guī)制，健全房屋拆遷制度，限制采用粗暴手段進行拆遷；建立一套完善的執(zhí)行程序，在各項手續(xù)齊全的情況下才可以拆遷；明確劃分行政機關(guān)與人民法院對房屋拆遷的強制執(zhí)行權(quán)，依法強制拆遷，有效保護公民的私有財產(chǎn)。《物權(quán)法》彌補了這一不足，第42條第3款規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”不難看出，物權(quán)法的規(guī)定更進一步的維護了被拆遷人的合法權(quán)益。

當前城市房屋拆遷是城市建設(shè)中不可回避的一個現(xiàn)象，是我國走向繁榮的必由之路，但在拆遷過程中要切記經(jīng)濟要想跨越式發(fā)展必須在法治的軌道上進行。面對當前拆遷中遇到的諸多問題，如拆遷人濫用公共利益侵吞私人財產(chǎn)，利用其優(yōu)勢地位降低補償標準，鉆法律空子強行拆遷等，嚴重侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益，阻礙了法制社會的進程，影響了社會的和諧。因此，為了滿足法制社會的需要，促進和諧社會的進程，必須早日制定一部《城市房屋拆遷法》，加強對私人財產(chǎn)保護的力度，規(guī)范強制拆遷行為，提高拆遷補償標準，充分維護被拆遷人的利益。