普洛斯物流地產(chǎn)透視

所謂“物流地產(chǎn)”，就是根據(jù)客戶的需求，在全球范圍內(nèi)為其選擇合適的地點，投資建設(shè)高效優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設(shè)施，再將其出租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)的客戶，并為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

說到物流地產(chǎn)，不能不提及普洛斯。由于其在物流地產(chǎn)中做出的卓越貢獻(xiàn)，已經(jīng)使普洛斯成為這一領(lǐng)域中當(dāng)之無愧的龍頭老大。而更為重要的是，普洛斯掀起的物流地產(chǎn)風(fēng)暴正在以無以倫比的迅猛姿態(tài)，成為物流領(lǐng)域內(nèi)投資者關(guān)注的新寵。

一、普洛斯物流地產(chǎn)產(chǎn)生的原因

首先，物流產(chǎn)業(yè)的主要客戶——跨國公司為了迎合全球化的經(jīng)營需求，不得不在最短的時間內(nèi)以最快的速度進(jìn)行布點、實施運(yùn)營，這樣一來，單靠自身的力量越來越行不通，必須依靠外力的支持。其次，由于企業(yè)對自身能力與需求的預(yù)測與評估不準(zhǔn)確，常會出現(xiàn)自建的物流設(shè)施能力與自身需求不匹配的狀況，影響企業(yè)的正常營運(yùn)。第三，物流設(shè)施的大規(guī)模自建將會占用企業(yè)大部分資金，因此許多跨國公司為了提高資產(chǎn)回報率，紛紛削減其固定資產(chǎn)投資，而將資金轉(zhuǎn)向技術(shù)改造與產(chǎn)品研發(fā)，從而發(fā)展其核心業(yè)務(wù)。

二、普洛斯物流地產(chǎn)的運(yùn)作模式

（一）運(yùn)作模式

普洛斯的運(yùn)作模式是：在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。其本質(zhì)是一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司，收益來源于物流設(shè)施租金與管理費。“普洛斯運(yùn)營系統(tǒng)”提供的強(qiáng)大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲設(shè)施的整個流程，普洛斯模式主要通過包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。它的客戶可以分為三大類：物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。截至2005年底，普洛斯及其旗下的財產(chǎn)基金擁有和管理著北美、歐洲、亞洲80多個市場的2236處物流地產(chǎn)，面積合計349.72百萬平方英尺。

（二）服務(wù)范圍

1.自建租賃。自行開發(fā)建設(shè)物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，這是普洛斯物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式，也是其最主要的特征。靈活機(jī)動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設(shè)施，從而降低了客戶的經(jīng)營風(fēng)險。

2.收購與回租。為了滿足客戶不斷增加的財務(wù)目標(biāo)，普洛斯還采用收購回租的方式，將客戶目前擁有的物流設(shè)施購買回來，將其設(shè)計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。通過普洛斯提供的收購與回租方案，物流公司可以削減對固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，因此大大提高了資產(chǎn)回報率，減少企業(yè)負(fù)債率。

3.咨詢服務(wù)。普洛斯依靠經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理團(tuán)隊，還為客戶提供咨詢服務(wù)以及完整的問題解決方案，幫助客戶設(shè)計或改善供應(yīng)鏈管理流程。因此，也正是有了普洛斯的大力支持，客戶才得以實現(xiàn)快速擴(kuò)張。

（三）運(yùn)作模式的價值創(chuàng)新

1.定制化服務(wù)。普洛斯根據(jù)客戶的特定要求，選擇合適的地點，建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施。即使設(shè)施地點是普洛斯公司根據(jù)其戰(zhàn)略性決策所選定的，它也會在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的制定化要求，為客戶提供便捷、高性價比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。

2.標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。由于每一個地點的物流設(shè)施常由多個客戶在不同時段共同是使用，因此普洛斯所建設(shè)倉儲設(shè)施以及周邊設(shè)施都是標(biāo)準(zhǔn)化，如其倉儲區(qū)的凈高為9-10m，最小樓面承載力為3t/m，照明強(qiáng)度為200lux等。通用的物流設(shè)施在滿足客戶的基礎(chǔ)需求的同時，也為普洛斯的標(biāo)準(zhǔn)化管理提供了便利。

（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)。由于涉及到地產(chǎn)的投資與開發(fā)，因此物流地產(chǎn)項目的投資通常比較大，所以物流地產(chǎn)模式的成功有賴于雄厚的資金支持。而普洛斯在具備強(qiáng)大資金實力的同時，通過在全球最具戰(zhàn)略性的地點大規(guī)模興建物流設(shè)施，構(gòu)建了四通八達(dá)的全球倉儲設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，受到眾多跨國公司的青睞，實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而獲得了不菲的經(jīng)濟(jì)收益，抵補(bǔ)了巨額的固定資產(chǎn)投資，因此能夠使租賃價格保持在相對較低的水平。

三、普洛斯物流地產(chǎn)的盈利模式

普洛斯公司的收益來自三大業(yè)務(wù)部門：地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運(yùn)營部門和地產(chǎn)基金管理部門。

（一）地產(chǎn)開發(fā)部門(CDFS)：經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將把地產(chǎn)建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心出售給普洛斯地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產(chǎn)交付給地產(chǎn)運(yùn)營部門用于出租。地產(chǎn)開發(fā)部門的收入在主營業(yè)務(wù)收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻(xiàn)了30%左右的主營業(yè)務(wù)利潤。截至2005年底，普洛斯地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門旗下有29.4百萬平方英尺的124處工業(yè)物流地產(chǎn)處于開發(fā)完成階段，23.2百萬平方英

（二）地產(chǎn)運(yùn)營管理部門：將“物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”部門開發(fā)建成的“物流地產(chǎn)”或是“零售地產(chǎn)”出租給客戶使用從而取得租賃收入。地產(chǎn)運(yùn)營管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)收入中雖然只占了30%左右，但卻貢獻(xiàn)了50%以上的收益，是普洛斯盈利性很強(qiáng)的一塊資產(chǎn)之一。截至2005年底，“地產(chǎn)運(yùn)營管理”部門管理著北美、歐洲、亞洲186.7百萬平方英尺的1461處地產(chǎn)，1432處為工業(yè)物流地產(chǎn)，其余29處地產(chǎn)為商業(yè)零售地產(chǎn)。

（三）地產(chǎn)基金管理部門：組織投資者募集資金，收購地產(chǎn)，設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。

普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)?；鸸芾聿块T的收入在主營業(yè)務(wù)收入中占了6%左右，但是貢獻(xiàn)了14%左右的主營業(yè)務(wù)利潤，是普洛斯盈利性最強(qiáng)的一塊資產(chǎn)之一。截至2005年底，普洛斯管理著14只地產(chǎn)基金(12只在北美、1只在歐洲、1只在日本)，它在這些基金中擁有的權(quán)益從11.3%到50%不等。截至2005年底，這14只基金擁有159.8百萬平方英尺的752處工業(yè)物流地產(chǎn)。

四、普洛斯在市場中的優(yōu)勢

（一）雄厚的資金基礎(chǔ)。

普洛斯5年內(nèi)在歐洲投資了50億美元，每年在日本投資0.7億美元，已投資了2億美元，在中國也準(zhǔn)備在5年內(nèi)投資20億美元。這些資金普洛斯依靠三個主要資金渠道來解決：一是普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場上進(jìn)行融資；二是可以通過銀行貸款；三是作為一家信托公司，普洛斯還擁有80億美元的管理基金。強(qiáng)大的融資能力為其在全球的擴(kuò)張打下了良好基礎(chǔ)。

（二）獨到的市場分析能力。

普洛斯是全球最大的物流配送設(shè)施發(fā)展商，作為世紀(jì)工業(yè)物流地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，其向來以大手筆的投資而聞名。翻開普洛斯在國外的布局圖不難發(fā)現(xiàn)，普洛斯投資建設(shè)的物流配送設(shè)施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，其物業(yè)總面積達(dá)到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據(jù)5個大港口。在中國開發(fā)市場也是如此，臨近港口，使其擁有充分的交通優(yōu)勢。

（三）強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)支持功能

客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證了銷售員能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認(rèn)可的租金租出物業(yè)，并盡可能實現(xiàn)長期的租用。

（四）最大化的客戶需求

客戶需求是普洛斯評估投資好壞的惟一方式。在普洛斯的經(jīng)營理念是：客戶需求的最大化才能體現(xiàn)投資的最大化，一直有客戶需求才是最好的投資。同時，以客戶需求來發(fā)展生產(chǎn)，不僅能夠大大減少空置率，而且使普洛斯每一次大手筆運(yùn)作都獲得了豐厚的客戶回報。目前，普洛斯已與全球4000多家企業(yè)建立了良好的合作，其中寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、惠普及UPS、FEDEX等全球四大物流公司及世界1000強(qiáng)企業(yè)中近一半成為其客戶。

據(jù)普洛斯物流地產(chǎn)中國區(qū)域總裁趙明琪透露，普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理。具體來說，該系統(tǒng)從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，對預(yù)算的管理以及施工建造過程管理都將其用于物流設(shè)施建設(shè)方面的成本降到最低。在物業(yè)交付使用后，系統(tǒng)還將進(jìn)行客戶管理和物業(yè)管理，將每個客戶簽的租約輸入系統(tǒng)，在評估收益風(fēng)險后簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。

五、普洛斯物流地產(chǎn)在中國的布局

普洛斯于2003年攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立合作公司，收購樂購配送設(shè)施及取得上海西北物流園物流設(shè)施獨家開發(fā)權(quán)。

2004年4月28日，普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資并正式簽約。合資雙方各持50％的股份，總投資3億美元，其中蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股。2004年年底，由于遭遇國家宏觀調(diào)控和一系列土地風(fēng)波之后，普洛斯從長三角轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角，并分別敲定了（廣州）保稅物流園區(qū)和云埔物流園項目。隨后不久，普洛斯又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。經(jīng)過數(shù)月談判后，于2005年4月底，將深圳鹽田港正式納入普洛斯的勢力范圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達(dá)物流園項目也塵埃落定……

2005年9月，普洛斯和上海臨港集團(tuán)合作，共同投資開發(fā)“上海臨港普洛斯國際物流園”，該項目總投資約1億美元，雙方各持股50%。通過這次合作，普洛斯成為臨港產(chǎn)業(yè)園內(nèi)引入的唯一國際物流園開發(fā)商。

截至2005年年底，普洛斯在中國投資額達(dá)3億美元，在華投資已覆蓋到華東、華南、華北和西南地區(qū)。面對這一驕人業(yè)績，普洛斯公司副總裁梅志明并不滿意，他明確表示，在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，甚至包括重慶等內(nèi)地城市都將會是好戲連臺。普洛斯在中國的發(fā)展目標(biāo)是：2009年之前，在中國的投資額將不少于12.5億美元。

六、結(jié)語

普洛斯全球市場的擴(kuò)張是由客戶引導(dǎo)的，并由此開創(chuàng)了以'客戶為中心'的運(yùn)作方式?！白鳛槲锪髟O(shè)施的長期業(yè)主，普洛斯不僅為客戶提供新穎、靈活的租賃項目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對諸如周期性變化、競爭性挑戰(zhàn)等瞬息變化的環(huán)境。普洛斯運(yùn)營系統(tǒng)的成功之處就在于能夠提供強(qiáng)大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋物流設(shè)施的整個流程，包括策劃、構(gòu)建與管理。但是，這種全球化網(wǎng)絡(luò)并不是每個公司都能復(fù)制的，特別是國內(nèi)很多的物流園區(qū)的投資建設(shè)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備普洛斯的規(guī)模與實力，其物流設(shè)施國際標(biāo)準(zhǔn)化、為客戶服務(wù)的能力和水平、品牌影響力等等也與普洛斯相去甚遠(yuǎn)。因此，國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)沒必要照搬普洛斯模式，而是要結(jié)合實際，走出自己的品牌創(chuàng)新之路。

（作者單位：福建行政學(xué)院）