個人住房抵押貸款被動違約風險生成機理探析

個人住房抵押貸款被動違約是基于借款人發生財務困難等原因，導致無法按期支付住房抵押貸款而被銀行收回房產的違約行為。

被動違約風險產生的根源在于借款人未來實際收人不穩定。根據國際經驗，居民將其1/3的家庭月收入用于住房消費是一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，并可能影響居民的生活質量。美國銀行明確規定，居民每月償還按揭貸款及與住房相關的稅費，不得超過稅前收入的28%。近年來，隨著我國市場經濟不斷地深化，產業結構發生重大調整，失業的增加和收人預期的變動是不可避免的事實。2006年4月17日《中國青年報》報道：居民購房己成為不能承受之重，逾二成房貸族成“房奴”。由此引起的借款人喪失還款能力現已引起銀行業內人士的高度關注。上海市目前個人住房抵押貸款逾期的主要原因就是借款人收人的減少（買建國，2005）。

支付能力理論認為被動違約一般發生在借款人收入持續減少，而導致借款人支付能力下降的背景之下。由于個人住房抵押貸款的長期性和每月還貸的特點，這就要求借款人在貸款償還期內必須有穩定的收人流。從借款人自身角度看，借款人職務降低、失業、工資外收入減少、意外事故的發生，導致借款人收入下降甚至喪失償還能力，被動違約的行為產生。從家庭的角度看，如借款人家庭支出增加，家庭負債增加，會打破銀行的預期，導致借款人不能按月償還貸款本息，被動違約行為就會發生。從宏觀上講，如果借款人所在地區經濟發展不穩定，行業周期性明顯，則易導致被動違約的發生。從貸款特征來看，貸款的數額、貸款時的利率、貸款時間等因素都是影響還款的影響因素。歸納起來，被動違約可能由以下幾個因素構成，即借款人自身角度因素、家庭支出因素、宏觀經濟因素、貸款特征因素共四個因素，如圖1。本文將著重分析個人住房抵押貸款被動違約風險的形成機理。

一、借款人自身角度因素與被動違約行為生成

被動違約的主要原因就是借款的支付能力下降，支付能力下降一個最主要原因就是他的直接收入下降。借款人的職務降低，下崗失業，所在的企業生命周期變化，工資外收入減少，發生意外事件等等，都可能導致他的收入降低。

（一）借款人職務降低導致借款人收入減少

當今的企業變化在加速，企業再造、流程重組、組織扁平化給企業帶來一系列的變革。除了企業內部變革外，企業間的兼并重組司空見慣。統計顯示，2003年前3個季度，醫藥行業的并購數顯高達43起，平均每個早期就有一起并購案發生，其激烈程度可見一斑。我國的國有企業也正進行大批量的改制重組，目前大型國企的改制面約占50%，中小企業為80%，縣屬企業改制面已近90%。同時目前員工的流動率很大，據北京外企太和企業管理顧問有限公司去年以來對國內30多個行業、近600家企業的薪酬福利調查，國內的人才流動比率正迅速上升，平均速度超過10%，而且還有加速流動的趨勢。在北京中關村這些地方的流動率更高。

這些資料表明，企業內的變革、各行各業的兼并重組、國有企業的改制、員工的流動已不是小概率事件，導致大量人員的職務發生變化，這些人員中不缺乏房貸者。很多借款人會降低職務，失去以前優厚的工資待遇，有的借款人甚至會失去工作。有的借款人因為流動一時找不到滿意的工作而喪失償還能力。這些都會導致違約的風險增大。對銀行而言，借款人崗位變化是不可預期的信息，借款人職務降低是造成被動違約的一個重要因素。

（二）企業生命周期變化導致借款人收入減少

企業都會有生命周期，處于衰退期或者死亡期，會導致大量的員工失去工作。世界500強平均壽命為40—50歲，跨國公司、平均壽命為11—12歲，在日本和歐洲，企業的平均平均命周期為12.5年。在美國，有62%的企業平均生命周期不到5年，存活能超過20年的企業只占企業總數的10%，只有2%的企業能活50年。而在中國，大集團公司、平均壽命在7-8年，一般的中小企業平均壽命只有3-4年。因此，企業組織總體上早現出高死亡、短壽命的特征。據中國首部《中國民營企業發展報告》藍皮書統計，全國每年出現15萬家民營企業，又有10萬家死亡;有60%的民營企業5年內破產，有80%民營企業10年死亡，平均壽命只有3.5年。

企業的倒閉涉及的大量個人房產借款人員，如果這些借款人員不能及時找到工作，進而會影響他們的還貸能力，導致被動違約的可能性增大。

（三）個人工資外收入變化導致借款人收入減少

目前我國不少居民除了有一份的工作外，謀求工資外收入。如有些居民投資股票、基金，有些居民投資網上商店，有些居民去投資做短期生意。但是這些投資都暗含風險，以2007年股市為例，很少有人從這個年份得到很高的回報。這些人工資外收入的減少也導致他們的支付能力下降，致使被動違約的可能性增加。如果借款人購房時支付能力源于工資外收入，那么借款人的工資外收入降低時，會導致他們被動違約的概率增大。

（四）個人的意外事件導致被動違約

個人不可頂期的家庭破裂、意外事故致殘以及健康狀況下降等都會使個人支出增加，導致被動違約的可能性增大。

1.家庭破裂導致被動違約

目前離婚導致家庭破裂是尋常事件。民政部最近公布的《2005年民政事業發展統計報告》中說，2005年全國辦理離婚手續的有178.5萬對，比上年增加12萬對，離婚率為2.73‰，比上年增加0.17個千分點。這份統計報告還顯示，從2002年以來，我國離婚率一直呈現持續走高之勢。中國社會科學院人口學專家唐燦發布的調研報告中指出，據2003年北京市統計年鑒公布的數據，2002年北京市的離婚總數為38756對，當年戶籍人口為1136.3萬，離婚率達到6.82‰；當年的結婚對數為76136對，由此計算離結率高達50.90%。也就是說，這一年平均每天不到兩對夫妻結婚就有一對夫妻離婚。通常情況下，已婚借款人是夫妻雙方共同賺取收入，一般會比單身收入高，且穩定性更強。離婚可能導致家庭的可支配收入銳減，導致還款能力下降，被動違約的可能性增大。

2.意外事故致殘、死亡導致被動違約

個人住房貸款人的意外事件也是造成被動違約的一個因素。我國每年因意外事件致死致殘所涉及的人員數量巨大，2005年，僅交通事故中即造成98738人死亡，469911人受傷。這些意外事件牽涉的房產借款人喪失還款能力，直接造成銀行放貸的損失。

二、借款人家庭支出增加與被動違約行為生成

（一）教育支出的增加導致被動違約

教育支出這筆龐大開支構成借款人被動違約的誘因。北京大學“中國教育與人力資源研究”課題組與國家統計局城市經濟調查隊合作，于2005年4月開始，在北京、山西、遼寧、黑龍江、浙江、安徽、湖北、廣東、四川、貴州、陜西和甘肅等12個省市選取了1萬戶城鎮居民，對2004年城鎮居民教育與就業情況進行了調查。數據統計表明:隨著教育程度的提高，家庭負擔的程度明顯提高。供養一個本科及以上的學生，要花掉近一半的家庭支出。李文利（2006）通過調查分析，高校生均個人總支出在2003—2004學年約為14900元。中國社會科學院發布的《2006年經濟、社會藍皮書》顯示，現在上學貴已成為新的民生問題。這些資料表明，教育支出加重家庭的支出，致使家庭的可支配收入減少，是借款人被動違約的成因之一。

（二）醫療支出的增加導致被動違約

人們的健康水平日益提高，但醫療費用的上漲速度的速度也很快，超過了人均收入的增長速度，醫藥衛生消費支出己成為家庭食物、教育支出后的第三大消費。2000—2004年，城市的年醫療衛生費支出增長了13.5%。1993-2005年，城鎮居民人均醫療自費支出從56.89元增加到600.9元，增長了9.6倍，醫療保健支出占居民消費支出的比例由2.7%上升到7.6%，年均提高0.41個百分點.1993-2005年的12年間，城市居民人均醫療保健支出年均增幅分別為21.7%，比同期城市居民人均收人的增幅分別高9.3個百分點。很多家庭因病致貧、因貧致病的情況時有發生。隨著城市工作步伐加快，越來越多的人身心處于亞健康狀態，比如18歲以上的深圳居民精神疾病患病率為21.1%。健康誘因隨時都可能導致家庭的支出增加，導致借款人被動違約。

三、宏觀經濟因素與被動違約行為生成

個人收入和支付能力離不開宏觀經濟大環境。從宏觀上講，如果借款人所在在地區經濟發展不穩定，行業周期性明顯，通貨膨脹高漲，意外經濟事件的發生，則易導致借款人收入波動，被動違約的發生概率增大。

（一）行業經濟周期導致借款人收入減少

行業周期是一個普遍現象，各行各業都有“大小年”之分。伴隨著行業的起落，也牽扯著大量人員收入發生變化。比如我國國內石油價格長期背離國際市場價格，尤其是國內成品油價格與原油價格嚴重倒掛，使得煉油行業虧損嚴重。近幾年鐵礦石等原材料的的瘋狂上漲也考驗著下游企業。個人住房借款人的收入可能因為行業的低迷而降低，導致他們被動違約的風險增大。

（二）通貨膨脹導致借款人收入減少

通貨膨脹會導致購買力下降，衡量通貨膨脹的指標通常用商品零售物價指數（CPI）。自改革開放以來，我國有幾次商品零售物價指數上漲高峰，比如1988年CPI為118.5，1993、1994.和1995年分別為CPI為114.6、120.0、和113.1。2007年各月CPI指數出現了大幅的上漲，各國的物價指數如表1所示，物價指數的上漲會導致房貸還款人的可支配收入減少，到期還款能力下降，導致違約的可能性增大。

（三）意外經濟事件導致借款人收入減少

在經濟運行中，偶爾出現不可預期的突發事件，比如1998年的洪水、2003年的“非典”、2008年的雪災等等。2003年的非典對經濟的影響總額為2100億元，受到最大沖擊的是商業、餐飲、酒店、娛樂等行業。當年全國在這些行業中就業的大約有5000萬人，如果其業務量受影響程度按照10-20%估計，就業崗位萎縮的壓力在500萬人到1000萬人之間。從全年度看，在非典得到控制的情況下，實際減少的工作崗位可能在200萬個左右。2008年，中國大陸發生了五十年來最大的一場雪災，加上新《勞動法》的頒布，有港資企業估計，僅廣東省東莞市至少有四千家企業倒閉或搬遷。這些大事件對經濟運行造成很大的影響，致使千千萬萬的企業發生困境，進而導致很多很多房產借款人員收入大幅降低，導致還貸的被動違約可能性增大。

四、貸款特征與被動違約行為生成

住房抵押貸款組合自身的特征，比如貸款成數、貸款期限、貸款利率、貸款金額等因素會直接影響借款人每月的還款額度，每月還款額度越大，給借款人還款壓力越大。因而住房抵押貸款組合自身的特征也會影響被動違約行為，具體分析如下：

(一)貸款成數與被動違約

貸款成數越高，在既定的收入水平、貸款利率和期限下，借款人月還款負擔相對也越大，如果借款人在還款期間收入惡化，被動違約的可能性增大。

(二)貸款期限與被動違約

貸款期限越長，借款人因重大疾病、意外傷殘、失業或婚姻變故等導致違約風險發生的可能性也越大，即被動違約的可能性越大。

(三)貸款利率與被動違約

貸款利率越高，借款人的利息負擔就越大，因而一般認為貸款利率越高，個人住房抵押貸款違約風險就越大。

（四）貸款金額與被動違約

貸款金額反映借款人的絕對財務負擔。在收入既定的條件下，貸款金額越大，則財務負擔越大，借款人財務惡化時貸款發生違約的可能性就越大。同時，一旦違約，銀行在這筆貸款上可能遭受的損失也越大。貸款金額為住房價格與住房面積的乘積。房價的高低和房子面積的大小都是影響借款人還貸的因素，房價越高，房子面積越大，每月還款的額度就越大，個人住房抵押貸款違約風險就越大。

結論

從上面的分析可以看出，影響個人被動違約的成因是多方面的，借款人自身收入下降、家庭支出增加、宏觀經濟的影響、貸款本身特征等因素都有可能導致個人住房抵押貸款借款人被動違約。我國銀行個人住房抵押貸款余額從1997年的190億元，發展到2006年初達1.9萬億元，9年時間增長了100倍。個人住房貸款一般期限較長，一般在5-20年左右，最長可達30年。個人住房抵押貸款龐大的數量和漫長的還款期限，對銀行而言暗含著巨大的風險。因此銀行要從各個方面規避自身的風險，比如構建個人信用評級制度，建立住房抵押貸款擔保制度，實現商業銀行住房住宅抵押貸款的資產證券化等等。

參考文獻：

[1]艾建國，張明秀.居民購房支付能力與住房價格[J].房地產市場，2007，（09）：35~37.

[2]買建國.個人住房抵押貸款被動違約風險控制方略[J].浙江金融，2005，（09）：31~32.

[3]張毅.我國醫藥行業并購重組現狀研究[J].科技情報開發與經濟，2006，（07）：121~123.

[4]陳少強，趙世萍.國企改制中的股權設置[EB/OL].

[5]宋京.人才流動率告訴我們什么[J].特別策劃，2003，（09）：10~12.

[6]黃群慧，孫海英.百年企業、壽命周期與企業成長的“三維管理”[J].經濟理論研究，2005，（10）：7~9.

[7]葉青.淺談中國民營企業的壽命[J].時代商貿，2007，（04）：36~37.

[8]黨政干部文摘編輯.全國離婚率去年持犢走高[J].黨政干部文摘，2006，（07）：47.

[9]中國離婚率為何持續攀升？[EB/OL].

[10]公安部發布05年中國道路交通事故統計分析數據[EB/OL].

[11]瞭望新聞周刊編輯.城鄉家庭背負教育支出重壓[J].瞭望新聞周刊，2005，（11）：27~29.

[12]李文利.高等教育私人支出、家庭貢獻與資助需求分析[J].教育與經濟，2006，（01）：14~17.

[13]劉強.誰擠占了消費需求——教育醫療住房三大支出負擔過重[J].中國國情國力，2006，（10）.

[14]安卓.華為事件：深圳轉型的企業背景[N].南方周末，2008年3月17日（B5）.

[15]周天勇.非典對中國經濟的最大沖擊是就業[J].2003，（06）：23.

[16]投資環境惡劣，東莞或有四千家企業倒閉[EB/OL].

（作者單位：湖南大學金融學院）