個人合作建房者參與動機研究

摘要：隨著個人合作建房熱潮的興起，參與和希望參與個人合作建房的人越來越多，個人合作建房者成為了具有一定影響力的消費群體。文章運用抽樣調查數據，通過聚類分析方法對合作建房者的參與動機進行了研究，針對每種不同的參與類型給出了具體的管理建議。

關鍵詞：個人合作建房；房地產；消費者行為

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003－7217(2008)03－0100－04

一、引言

2003年的12月1日，于凌罡在網易、新浪、搜狐、綠野等十幾家網站發出帖子，提出自己的合作建房理念。簡言之，于凌罡的思路就是：合作建房的參與者們共同出資注冊一家公司，以這家公司的名義購買土地，然后選擇設計部門、施工部門、物業管理提供者等，建起一座屬于自己的樓房。這種方案最吸引人的一點就是這種方式比普通的買房子省錢，隨后，溫州、深圳、杭州、廣州等地相繼出現了個人合作建房者，并且表現出多樣的形式。而“個人合作建房”是否能解決中低收入者住房問題、能否最后獲得國家批準也成為了最熱點的話題之一。隨著個人合作建房熱潮的興起，參與并希望參與個人合作建房的人越來越多，成為了具有一定影響力的消費群，他們正在或希望以一種非傳統的方式進行房地產消費。本文試圖對合作建房參與者及其心理動機進行研究，這不僅對合作建房組織如何發起組織合作建房具有指導意義，而且對于國家如何制定管理個人合作建房的相關法律法規具有參考意義。

二、文獻綜述

(一)個人合作建房

合作建房在我國不是一個新名詞，基本上與住房制度改革同步提出，主要是以住宅合作社、單位集資建房等“公家”性質的形式。根據個人合作建房現有的實際情況，表1列舉了個人合作建房與傳統意義合作建房的區別。

對于個人合作建房概念，目前尚無統一的界定。按照個人合作建房的最早倡導者于凌罡認為，個人合作建房就是一群人聯系起來注冊自己的房地產公司，從政府手里拍到一塊土地，然后聘請專業的設計公司和房地產建筑公司建自己的房子。另外一種概念也是廣為接受的，即“社會某一特定人群、以低價取得住房為唯一目的，成立一個合作組織自主競拍到土地，然后聘請專業公司設計和建造，最終擁有房屋產權的模式。溫州市場營銷協會則認為個人合作建房的合作人是一群有民事行為、有購房能力的中國公民，他們以民主議事的方式集合在一起，自愿簽署共同合作的協議，共同成立有獨立法律地位的機構，以非盈利方式運作合作建房項目，以銀行托管的方式管理資金，通過市場方式，購得地皮，成立業主委員會和常委會，組建專業的房地產開發隊伍，建設一棟高智能化的住宅樓或小區，擁有公平的住宅分配方法，先進的網絡管理系統，合理的退出機制，組建自己的物業管理隊伍，共同分享商鋪和公共設施收益。溫州市場營銷協會的定義比較科學，但它卻不能解釋另外一種個人合作建房的創新模式——合作購買房屋產權。深圳個人合作建房組織收購兩棟爛尾樓，這種模式與獲取土地的個人合作建房功能是基本一樣的，歸根結底都是以低價獲取房屋產權。

(二)個人合作建房的操作模式

個人合作建房的基本流程可以分為三個基本階段，即前期裝備階段、實質性操作階段與后期物業管理階段。在前期準備階段一般由發起者進行倡議宣傳、參與者報名(分網上、網下方式)，接著由共同發起人組建合作建房聯盟籌備組，擬定《聯盟章程》、各相關工作流程和工作制度，隨后與政府及相關部門深入溝通并爭取優惠政策。此后，需要召開第一次聯盟成員大會，審議、決定《聯盟章程》和其它重要的操作規程和制度(如民主議事制度、資金支付制度、房屋分配方案等)。合作建房的參與者正式注冊，成為聯盟的正式成員，確定具體的建房模式，成立合作建房籌備委員會，該籌委會即為日后成立的合作建房正式運作機構的管理服務班子。合作建房開始進入實質性操作階段首先需要注冊成立運作機構，通過土地一級市場或者是二級市場尋找小區建設地塊，確定建房地塊和建房的具體操作細則，進行規劃設計和報建。確定各相關合作伙伴(如建筑施工單位、監理單位等)，進行小區綜合驗收和住房分配，組織需要統一裝修的成員選擇裝飾公司進行菜單式裝修和批量采購大宗裝飾材料，組織需要購買家具的成員批量采購，辦理房產證、土地證。在其后，就是物業管理工作了。需要指出的是如果小區的建設地塊能夠配套建設一些商業物業，如對外銷售，則收益歸全體成員共享；如不對外銷售，則該產權和收益歸屬全體成員所有，經營管理由物業管理公司負責。

(三)個人合作建房者的參與動機

北京勺海潤土房地產市場研究公司曾以北京房地產市場為實證范圍，應用多元統計分析中的聚類分析，通過對比不同的消費者心理需求特征，將購房者消費行為分為三種類型：品質追求型、中間型和基本改善型。研究中揭露了購房者的追求動機(品質追求還是基本需要等)，還詳細介紹了各類購房者的特點及其消費特點。而萬科地產對購房者的行為與心理研究有自己一套科學嚴謹的分類方法。該公司以結合家庭生命周期、購買力、購買動機對消費購房行為進行分類，共五大類15小類，對每一類人的購買特點進行非常詳細的解釋。目前，國內學者對個人合作建房者的參與動機還沒有專門的研究，根據對合作建房網絡社區的調查，發現合作建房者參與的動機表現在如下方面：希望以低于市場價格很多的價格購買住房；關注戶型大小，中戶型最受歡迎；希望獲得更低的首付比例；希望獲得更高年限的按揭周期；希望分享樓盤底層商鋪的盈利；希望擁有高水平的物業管理；要求安全的治安環境；要求比較方便的交通和比較完善的生活配套；希望小區規劃能實現高綠化率、低容積率；要求加入到小區的整體與建筑設計中；需要成立自主管理的業主委員會；需要參與或高度監督個人合作建房的組織機構；要求樓盤具備良好的增值潛力；希望樓盤的轉讓不應該受限制；不希望政府以收入為標準出臺準入限制；參與個人合作建房并不是為了自住。

三、研究設計與數據分析

本項研究的探索性研究主要采用觀察法，通過閱讀新聞報道，瀏覽各合作建房論壇等方式對深圳、溫州、廣州三個城市個人合作建房進行詳細的調查，以此總結在整個合作建房過程中所表現出來的個人消費行為心理特點。

(一)調查量表

通過對三個城市個人合作建房案例的研究，總結出個人合作建房參與者的基本行為與心理特點，采用層層展開的方法，把隱性變量逐步細化為量表上可行的問題。量表主要包括兩部分，第一部分為個人基本信息：包括性別、年齡、年收入、受教育程度等人口統計描述變量；第二部分為測量參與者心理動機的具體問題，主要圍繞房價、戶型、交通、配套、治安、信貸制度、轉售限制、物業管理、管理機構等一系列因素。我們采用Likert量表，要求調查對象對于被測量事物的一系列陳述中的每一個問題，指出同意或者不同意的程度。各個量表設計了5個量度，分別為“完全不同意”到“完全同意”，并依次分配了1到5的度量值。

(二)抽樣方法

采用簡單隨機抽樣和便利抽樣相結合，本研究通過樓盤訪客調查和房交會訪客調查兩種方式，通過長沙萬科·西街花園銷售中心前臺對訪客進行問卷調查，同時在4月29日至5月3日“長沙2007年春季房交會”期間對部分參加房交會訪客進行了問卷調查。

總共發放問卷200份，收回有效問卷168份，有效回收率84％。有效問卷顯示，其中124人愿意參與個人合作建房，比例占到73％，我們以愿意參與個人建房的124人作為最終研究樣本。最終樣本基本結構如下：性別上來說，男性(97、78.23％)比女性(27、21.77％)更多；年齡上看30～40歲的占據樣本人口數量的54.03％；接受教育的程度中，擁有大專及以上學歷的占整體樣本的70.16％；年收入水平，5～10萬的人口數量最多，占41.93％；而大多數(占59％左右)愿意參與合作建房項目的人，都已經有了住房。

(三)數據分析方法

本研究在定量研究中采用SPSS11.5統計軟件進行聚類分析。

聚類分析實質是一種建立分類的方法，它能夠將一批樣本數據(或變量)按照它們在性質上的親疏程度在沒有先驗知識的情況下自動進行分類。由于聚類分析的目的是將相似的對象聚到同一組中，因此需要一些衡量對象之見相似或相異的程度的指標。最常用的方法是測量一對對象之間的距離，相互之間距離較小的對象比距離較大的對象更相似。其中最常用的測量指標是歐氏距離或其平方。

市場研究中通常采用聚合聚類法。開始時每個對象單獨構成一群，不同群逐步聚合到一起，形成越來越大的群，直至所有對象成為同一群的成員。聚合聚類法又包括組間連鎖平均法和重心法等幾種常用方法。組間連鎖平均法：定義兩個小類之間的距離為所有樣本之間的平均距離。重心法：將兩小類間的距離定義成兩小類重心間的距離，每小類的重心是該類中所有樣本在各個變量上的均值所在點。

四、數據分析與解釋

在本項研究中，我們對數據的分析以歐氏距離平方(Squared Euclidean Distance)作為樣本間距離測量標準，采用組間連鎖平均法(Between-GroupsLinkage)，并借助“SPSS11.5”多元統計分析軟件。確定群組數目沒有固定的規律可循，但可以把分析合并時的距離作為確定群數的標準，從“聚集樹型圖”獲得該信息。通過反復試驗和比較，當把樣本分成三類時，結果比較理想，具體分類如下表2。其中第一類擁有34個樣本，占總量的27.42％；第二類擁有55個樣本，占總量的45.16％；第三類擁有34個樣本，占總量的27.42％。

由于聚類分析涉及一些主觀因素，因此在接受其結果時不能不先對其信度和效度進行評估。信度分析，用于評價問卷的穩定性或可靠性，具體來說就是用問卷對同一事物進行重復測量時，所得結果的一致性程度。效度分析，用于衡量問卷能否測得我們希望了解的內容，即衡量結果與目標的接近程度。評估聚類分析信度和效度的正式方法非常復雜，而且并非沒有局限性。故在此不采用正式的方式對信度和效度進行評估，而采用對比不同聚類方法所得出的結果來評估問卷的信度與效度。表3為采用重心法對原樣本進行聚類得出的分類結果。表4對兩種聚類方法所得結果進行了比較：從各組的樣本數來看，兩種方法下的聚類結果相差很小；從樣本的歸類來看，樣本12、69、105、118共四個樣本發生了歸類變化，占總樣本量的3.2％，影響不大。

對群的解釋與描述涉及對群重心的考察。群重心代表該群成員在每個變量的均值，可以根據群重心給每一個群起一個合適的名字來描述該群的特點。下表5表示各群對于不同變量的重心。

第1群對V₁₄、V₁₅、V₁₆、V₁₇，四個變量得分較高，可見此類人收入較高，通過個人合作建房獲取房子并不是為了自住，而為了獲取房屋增值。他們參與個人合作建房的最大目的是為了投資。命名第1類人為“投資型”。

第2群V₁、V₂、V₃、V₄四個變量得分較高，可見他們收入較低，可支配收入較少，并希望分配商鋪的盈利以支付物業管理費。他們參加個人合作建房的目的就是為了擁有一套便宜的房子。命名第二類人為“經濟型”。

第3類人對V₆、V₇、V₈、V₉、V₁₀。五個變量得分較高，安全、舒適、便捷是他們最注重的因素，參與個人合作建房是為了改善居住環境。命名第三類人為“改善型”。按組間連鎖平均法的聚類結果，這三類人占總樣本的比例分別為：27.42％、45.16％、27.42％。

五、基本結論與管理建議

1、從聚類結果看來，參與個人合作建房的動機主要分為三類，獲取棲息場所的經濟型動機、改善居住環境的改善型動機和通過合作建房獲取高額利潤的投資型動機。第一類人占最多，這個跟現在社會現實符合。商品房價格暴漲，居民收入遠趕不上房價上漲速度，買不起商品房的人越來越多，個人合作建房成為了解決這一類人住房問題的希望所在。這類人是參與個人合作建房的中堅力量。第二類占據大于1/4的比例，他們希望通過個人合作建房方式以低價獲取改善居住環境的機會。他們對房子本身的居住功能的要求要比第一類人高出很多。第三類人數量和第一類人相當，他們目的不在房子本身，而在于房子給他們提供的套利機會。

2、由于個人合作建房參與者的動機不一，不同的人對房子的需求不一樣，眾口難調，在章程、拿地、規劃、戶型設計、產品分配、物業管理等方面容易產生分歧。如果個人合作建房的人群目標一致，意見統一，那么在以上各環節的工作效率都會大幅度提高。現在各城市個人合作建房屢遭失敗的尷尬局面很大程度上是和組織者沒有對參與者進行甄選有關系。另一方面，國家相關部門在制定相關政策時，應該通過增加經濟適用房、廉租房等措施的開展有效的保護第一類人的居住權，同時，能夠確保有效的將第二、三類參與者從合作建房群體中撇除出來。

由于探索性研究和問卷調查的個體不完全一樣及樣本容量也不夠大等方面原因，本次研究存在一定的局限性。未來的研究應著重于抽樣的質量，通過各種辦法，更接近參與個人合作建房的人群，挖掘他們的心理動機，從而提升結論的推廣應用價值。