房地產(chǎn)：房?jī)r(jià)不是“籠中鳥(niǎo)”

一旦房?jī)r(jià)下跌出現(xiàn)脫軌之勢(shì)，政策將很快回調(diào)，各種金融“急剎車”措施也會(huì)迅速解除。屆時(shí)，市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈？

準(zhǔn)備購(gòu)房的人們開(kāi)心了，飛漲的房?jī)r(jià)終于顯出了疲態(tài)。

2007年9月底央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，全面收緊商業(yè)住房信貸，迄今中國(guó)各地房?jī)r(jià)漲幅漸次回落。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年12月，包括廣州、深圳在內(nèi)的全國(guó)22個(gè)大中城市房?jī)r(jià)明顯下降；北京、上海、重慶等地房?jī)r(jià)雖然跌幅不明顯，但銷售面積大幅萎縮，“有價(jià)無(wú)市”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

即使是最樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到，兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)之后，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)回調(diào)。

這是一個(gè)期待已久的結(jié)果，也是自2003年中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)收效最明顯的一次。在過(guò)去的三四年中，政府已飽受房?jī)r(jià)“且調(diào)且高”之譏。

但問(wèn)題在于，這將持續(xù)多久？

目前，各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)集中在2007年歲末的房?jī)r(jià)走低，是否已導(dǎo)致市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的心理預(yù)期形成？在悲觀者看來(lái)，一旦投資者形成這樣的心理預(yù)期，紛紛逃離，房?jī)r(jià)可能會(huì)長(zhǎng)期低迷。

不過(guò)，只要通觀中國(guó)四年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的各種措施，就不難發(fā)現(xiàn)，過(guò)于迅猛的房?jī)r(jià)下跌，顯然是政府和開(kāi)發(fā)商都不樂(lè)于見(jiàn)到的。正因?yàn)檫@種擔(dān)心，政府在如何調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題上一直瞻前顧后，且調(diào)且擺，屢屢強(qiáng)調(diào)調(diào)控目的在于“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”而非“降低房?jī)r(jià)”。一旦出現(xiàn)脫軌之勢(shì)，政策將很快回調(diào)，各種金融“急剎車”措施也會(huì)迅速解除。屆時(shí)，是市場(chǎng)不顧回暖信號(hào)長(zhǎng)期低迷，還是出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，將成為2008年中國(guó)樓市面對(duì)的一場(chǎng)博弈。

大漲驟跌

僅僅半年前，市場(chǎng)還完全是另外一幅景象。

受全球流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣升值預(yù)期影響，2006年下半年以來(lái)，中國(guó)樓市不斷升溫。首先是投資需求泛濫，特別是在北京、上海、深圳等中心城市，超過(guò)一半以上的購(gòu)房需求不是自用，而是用于投資；二是股市泡沫與樓市泡沫互相推動(dòng)，一些地方出現(xiàn)了地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)的反常現(xiàn)象；三是全國(guó)樓市呈“普漲”態(tài)勢(shì)，樓市高溫由沿海中心城市向北海、長(zhǎng)沙、武漢、沈陽(yáng)、烏魯木齊等內(nèi)地二三線城市蔓延。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年前十個(gè)月，超過(guò)30家地產(chǎn)上市公司實(shí)施了增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案，募集資金超過(guò)千億元。碧桂園、SOHO中國(guó)創(chuàng)下了內(nèi)地地產(chǎn)公司赴港IPO新高。截至2007年底，已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的46家地產(chǎn)上市公司全面飄紅，17家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有望超過(guò)100％。

但急劇上升的房?jī)r(jià)令人擔(dān)憂。2007年1月，美國(guó)耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授希勒（Robert Shiller）在參加達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)時(shí)，就提醒“中國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱跡象保持警惕”。整個(gè)2007年的大半年中，中國(guó)各地的房?jī)r(jià)仿佛在考驗(yàn)消費(fèi)者的承受極限，漲幅不斷加速。

2007年最后一個(gè)季度，伴隨著美國(guó)次貸危機(jī)的不斷加深，監(jiān)管層終于下定決心踩下金融“急剎車”。央行359號(hào)文（《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知》）甫一推出，雖然市場(chǎng)仍充斥著“人口紅利”“剛性需求”的高昂口號(hào)，但清醒者已認(rèn)識(shí)到監(jiān)管部門嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的決心，并開(kāi)始行動(dòng)。

與以往迥然不同的是，2007年后三個(gè)月的房?jī)r(jià)回調(diào)，并非小開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力的無(wú)奈“跳水”，而是大開(kāi)發(fā)商迫于調(diào)控形勢(shì)、獲利回吐的主動(dòng)之舉。始作俑者，即為去年在資本市場(chǎng)上風(fēng)光無(wú)限的大盤龍頭股萬(wàn)科地產(chǎn)。

2007年10月起，萬(wàn)科在廣州、上海、深圳、成都等地的多個(gè)樓盤全面降價(jià)，降幅達(dá)15％至30％，中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)隨之跟進(jìn)。而作為樓市晴雨表，11月起，包括深圳中天置業(yè)、北京中大恒基、深圳創(chuàng)輝租售在內(nèi)的多家大型二手房中介，紛紛關(guān)閉門店甚或倒閉，留守者也大多業(yè)務(wù)慘淡。

值得注意的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市前景的預(yù)測(cè)也首次出現(xiàn)了明顯分化，唱多和唱空者都大有人在。2007年12月13日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在一個(gè)論壇上公開(kāi)表示，深圳、廣州樓市已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。此前，“拐點(diǎn)說(shuō)”已在業(yè)內(nèi)盛行多時(shí)，但僅限于媒體和部分市場(chǎng)分析人士，開(kāi)發(fā)商則鮮見(jiàn)回應(yīng)。王石的表態(tài)可謂意味深長(zhǎng)。

“急剎車”雙刃劍

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是一個(gè)政策市。2007年，監(jiān)管層面對(duì)的形勢(shì)極為復(fù)雜，一方面，土地供需死結(jié)依然未解；另一方面，隨著房?jī)r(jià)飛漲，房地產(chǎn)與銀行等金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的關(guān)系更加盤根交錯(cuò)，投資屬性日益突出，幾乎所有政策都在兩難夾縫中出臺(tái)。

2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的359號(hào)文，本意是為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，客觀上卻同時(shí)限制了需求和供給，效果莫測(cè)。

次日，國(guó)土資源部頒布了修訂后的《招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定，只有在付清全部土地出讓金后才能獲得土地使用權(quán)證，封堵了此前“招拍掛”實(shí)施過(guò)程中常見(jiàn)的“分批付款、分批拿證”的漏洞。

中國(guó)監(jiān)管層對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，緣于近幾年中國(guó)房地產(chǎn)貸款的急劇膨脹和美國(guó)次貸危機(jī)的前車之鑒。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年以來(lái)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款大幅攀升。截至2007年10月，金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款總余額的18.02％，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)1.76萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)2.6萬(wàn)億元，創(chuàng)下同比增長(zhǎng)35.57％的歷史峰值。

出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，2007年6月29日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，要求各商業(yè)銀行結(jié)合2006年9月以來(lái)的房地產(chǎn)貸款投放情況，開(kāi)展綜合風(fēng)險(xiǎn)壓力自測(cè)。自測(cè)和督查結(jié)果大大超過(guò)監(jiān)管層和商業(yè)銀行自身的預(yù)估。以廣東發(fā)展銀行為例，截至2007年10月，其房地產(chǎn)不良貸款余額比年初增加了10.5億元，增幅超過(guò)90％；房地產(chǎn)貸款不良率高達(dá)21％，超出全行平均不良貸款比例16.6％。

此外，商業(yè)銀行貸款審核標(biāo)準(zhǔn)過(guò)松、擅自開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭和加按揭、“假按揭”騙貸套現(xiàn)等問(wèn)題也日益突出。359號(hào)文的出臺(tái)動(dòng)機(jī)，即由此而來(lái)。

其后，監(jiān)管層在多個(gè)場(chǎng)合均對(duì)房地產(chǎn)金融的嚴(yán)峻風(fēng)險(xiǎn)疾言厲色。2007年10月舉行的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明指“三假一高”已對(duì)商業(yè)銀行貸款構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)。

12月11日，央行副行長(zhǎng)劉士余在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議上，再次專門剖析美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)教訓(xùn)。

當(dāng)日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了旨在進(jìn)一步嚴(yán)格房貸標(biāo)準(zhǔn)的359號(hào)文補(bǔ)充通知。

不過(guò)，分析人士指出，金融“急剎車”固然能收立竿見(jiàn)影之效，但抑制需求的同時(shí)限制了供給。

受美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)和國(guó)內(nèi)政策不明影響，碧桂園、雅居樂(lè)等多家上市公司的國(guó)際再融資計(jì)劃也被迫擱淺。卓越地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的IPO計(jì)劃則被迫押后。

“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”之憂

早在2005年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，央行副行長(zhǎng)吳曉靈就指出，“中國(guó)房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過(guò)窄，無(wú)法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險(xiǎn)組合及分擔(dān)機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。”

2007年樓市的跌宕起伏，驗(yàn)證了吳曉靈的判斷。但兩年多時(shí)間過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)窄的問(wèn)題依然沒(méi)有解決。

作為整個(gè)土地利益鏈條上的“利益攸關(guān)者”，政府對(duì)占GDP總量10％以上的房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)處于兩難境地：既不敢收緊銀根釜底抽薪，又不能坐視泡沫泛濫不管。

這一微妙心態(tài)，決定了所有相關(guān)金融調(diào)控措施只能“點(diǎn)剎”為止，難以長(zhǎng)久。畢竟沒(méi)有人愿意支付“停車”的代價(jià)。

一些分析師對(duì)此持相似態(tài)度。光大證券年度報(bào)告認(rèn)為，由于政策因素導(dǎo)致的調(diào)整只能依賴于政策面的放松，而這并非沒(méi)有可能。當(dāng)前政策確有“打擊面過(guò)寬”之嫌，如果二季度后有所松動(dòng)，市場(chǎng)將會(huì)加速?gòu)?fù)蘇。

中信證券地產(chǎn)分析師王德勇則認(rèn)為，作為市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈色彩很強(qiáng)。一方面，各利益方有充分的空間和能力表達(dá)各自訴求；另一方面，調(diào)控只能保持一種動(dòng)態(tài)的平衡，一旦某一方利益訴求滿足，則必須讓位于其他利益方。

1月17日，國(guó)家發(fā)改委公布了全國(guó)70個(gè)大中城市最新房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。市場(chǎng)人士注意到，多家官方媒體紛紛強(qiáng)調(diào)“北京同比漲幅最大”，“‘拐點(diǎn)’不攻自破”，而鮮有報(bào)道指出22個(gè)大中城市房?jī)r(jià)明顯下降、全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月大幅回落的事實(shí)。這顯示了房地產(chǎn)調(diào)控中各方利益博弈的復(fù)雜性。

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一變量是保障性住房。2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，保障性住房建設(shè)成為各級(jí)政府重要民生議題。

雖然距離有效市場(chǎng)供應(yīng)尚早，但多層政策釋放，事實(shí)上加深了市場(chǎng)觀望氣氛。除了投資性需求銳減，部分自住性需求亦有所推遲。

受信貸政策、“招拍掛”新政和資本市場(chǎng)融資難度加大影響，開(kāi)發(fā)商也改變了以往的激進(jìn)策略，轉(zhuǎn)向保守。2007年12月以來(lái)，北京、上海、廣州多個(gè)城市頻頻出現(xiàn)土地“流拍”現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，實(shí)際上進(jìn)一步減少了未來(lái)供給，增加了市場(chǎng)的不確定性。

一些市場(chǎng)人士擔(dān)心，一旦城市房?jī)r(jià)回調(diào)到合理水平，自住和投資性需求同步激發(fā)，而屆時(shí)市場(chǎng)又不能形成有效供應(yīng)的話，樓市有望迎來(lái)下一輪報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

中國(guó)購(gòu)房者對(duì)此并不陌生。2004年上半年，上海樓市在經(jīng)歷了數(shù)月政策觀望后，曾于下半年經(jīng)歷過(guò)一輪“報(bào)復(fù)性”反彈，房?jī)r(jià)每月飆升10％以上。本應(yīng)理性的投資行為，變成了“擊鼓傳花”式的投機(jī)游戲。這一幕會(huì)否在2008年底和2009年重演？決策者不可不察。