地產中介危局

居于中國房地產產業鏈最末端的二手房中介，恰恰充當了“房市晴雨表”的角色

北京市豐臺區方莊一條僅百余米的小街上，聚集著七家房產中介門店，像鄰街的發廊和小飯館一樣密集。這些門店臨近午夜才熄滅燈光，但一個月來，卻沒賣出一套房子。

“從去年12月到現在，我們很多門店的二手房交易量都是零?！北本┲写蠛慊康禺a經紀有限公司（下稱中大恒基）一位高管告訴《財經》記者。由于成交量萎縮，他們已經關閉了48家門店。

事實上，這股“中介寒流”自2007年11月發軔，已由深圳迅速蔓延至廣州、上海、北京等一線城市，多家大型連鎖中介或關閉門店，或陷入崩盤，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑聞。

市場人士注意到，這股中介寒流與2007年四季度以來的中國房市調整正相重疊。2007年八九月間，中國政府從加快保障住房建設和緊縮銀行信貸兩個方面，對房地產市場啟動了新一輪宏觀調控，大中城市商品房成交量銳減，房價也出現不同程度的回落。

“二手房是最敏感的，代表了目前市場供求的意愿和對價格的一種預期?！北本┧荚粗玫仡檰栍邢薰荆ㄏ路Q思源置業）董事長兼總經理李國平說。

一位地產中介資深人士認為，與房地產一級開發相比，中介居于產業鏈的最末端，門檻不高，資產不大，就像農貿市場里的菜農一樣，從未得到政府部門的重視，但它對市場的反應是最及時、最真實的。

對于沒有權威數據參照、又很難用常理和一般經濟規律分析的中國房地產市場而言，居于產業鏈最末端的二手房中介，恰恰充當了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的問題不只限于行業本身。

誰在“裸泳”？

“鏈家（北京鏈家房地產經紀有限公司）這兩個月的交易量下降了兩成，這在中介公司中，已經算少的了?！彼荚粗脴I董事長李國平透露。中大恒基和鏈家是北京最大的房產中介公司，均擁有400余家分店，上萬名員工。

據北京市房地產交易管理網統計，2007年12月，北京市存量房網上簽約3887套，環比下降了8.2％。2008年1月，下滑趨勢更加明顯。北京市建委公布數據顯示，1月份北京二手房網上簽約套數為2658套，相比去年12月的3887套下跌31.6％，相應成交面積也縮水30.8％。

上海、廣州、深圳等一線城市的二手房成交量也呈現萎縮態勢。中原地產等中介機構統計，2007年12月，上海二手房成交量環比下降20％左右。

二手房交易量全面萎縮，適逢2007年以來的一系列宏觀調控政策。

2 007年9月27日，中國人民銀行和中國銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確要求第二套房貸款首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同檔次基準利率的1.1倍。

12月11日，央行再次明確，二次購房以家庭為單位。房貸緊縮政策配合央行先后六次加息，直接抑制了住房消費，特別是第二套以上住房消費的需求，對二手房市場造成直接沖擊。

“如果這種（交易量萎縮的）情況再持續半年，鏈家、中大恒基這樣的大型連鎖中介可能將被迫關閉近三分之二的門市。”一位中大恒基高管向《財經》記者預測。

事實上，受市場退潮影響，一些房產中介商已經開始收縮戰線。部分違規操作的中介商則暴露了其一直在“裸泳”的窘態。

2007年11月，深圳市中天置業評估有限公司（下稱中天置業）總經理蔣飛卷款潛逃，涉及詐騙客戶房款2600余萬元。中天置業是一家在全國擁有150余家分店、2000多名員工的中型房產中介公司。事發后，審計財務虧空達1.7億元。

同為11月，中大恒基原董事長劉益良因“涉黑”被公安機關拘留。2008年1月，中大恒基關閉了48家分店。

2007年12月，深圳長河地產經紀有限公司（下稱長河地產）關閉全部門市，宣布倒閉。

2008年1月，擁有1800多家分店的深圳市創輝租售房地產顧問有限公司（下稱創輝），突然關閉了其在上海分部的200余家門市，關于其總經理林鳳輝卷款潛逃的流言四起，部分門店被追款客戶砸搶。盡管幾天后林鳳輝現身搜狐網接受專訪，極力辯駁，欲扭轉惡化事態，但創輝已陷入資金鏈斷裂的困境，無力自拔?！敦斀洝酚浾攉@悉，深圳市國土部門和公安部門已將創輝在深圳的部分不動產和銀行賬戶查封。

創輝總裁助理張敏證實，目前林鳳輝正在北京等地多方籌措資金，并于近日和四川鑫易居房地產經紀有限公司（下稱鑫易居）達成了托管協議。

鑫易居董事長劉臧秦向《財經》記者透露，雙方目前只是達成了意向，尚無法律文件形成。根據協議，鑫易居將首先托管創輝成都業務，并開始對創輝展開盡職調查，以判斷創輝內部真實資產情況，再確定全面托管時間表。若實施托管，鑫易居將拿出不低于1000萬美元向創輝注資解困，并與創輝共同成立新的控股公司，由新公司暫管創輝全部股權。三年后，鑫易居將持有新公司60％股權，另40％股權則由創輝根據股份凈值加上合理溢價后贖回。 這一結果，使得創輝風波暫時告一段落。

潛規則

業內人士披露，房產中介市場魚龍混雜。發展初期，樓盤代理、吃差價、收取代理費是中介商的主要收入來源。

樓盤代理包括兩種形式，一是包銷，即以一個固定價格包攬樓盤銷售，收益較高，亦承擔較大風險；二是議價提成，即向一級開發商交納一定保證金，承諾最低銷售價格，完成銷售后收取固定代理費。在房地產火爆的前幾年，樓盤代理是中介公司爭搶的業務。

“吃差價”則是市場形成初期習見的“潛規則”。2006年，北京市建委先后發布“二手房交易網上簽約”及“交易中采用統一格式合同”，以加強交易監管，“吃差價”的情況才有所改變。一些大的中介商亦顧慮商譽，收取固定代理費成為業內主流。

事實上，2006年，中介危機已經開始顯現。一方面，“國八條”、“國六條”等一系列旨在抑制房地產過熱的宏觀調控政策先后出臺，二手房稅費大幅提高，對二手房交易量造成影響；另一方面，隨著競爭加劇，新建門店投入成本不斷上升，中介商要保證利潤增長，就必須保證門店成交量。對地產中介而言，成交量就是生命線。

資深地產人士董琪表示，“在成交量比較穩定的時候，擴張門市是占領市場的一項策略。但成交量一旦出現萎縮，一些不賺錢的門市就難以維繼。”

事實上，大規模的連鎖房產中介本身就是中國市場的特殊產物。在西方成熟房產市場下，成本高企的直營連鎖形式根本無法占據主流市場。美國房產中介就是實行的經紀人制度，一個人“夾著皮包”即可開展業務。

但與美國、韓國等中介市場發達的國家相比，中國房產經紀沒有嚴格的準入制度，也沒有建立信用制度，中介商只有通過規模經營、樹立大公司的品牌形象，才能搶占市場份額。一些中介商在市場的推動下，陷入了盲目擴張的怪圈。

“中大恒基關閉48家門店是早先就埋下的隱患，與市場的關系大過劉益良‘涉黑’被捕的個人因素。”上述中大恒基高管對《財經》記者表示。

金融監管真空

然而，這樣一個門檻很低、迅速膨脹的地產末梢行業，卻伴隨著地產的火爆，迅速成為一部非金融機構的“融資機器”。

用一位市場人士的話說，“房產中介是一個沒有固定資產的行業，門市是租的，電腦、電話都不值錢，惟一的資源是信息和銷售團隊的經驗?！钡@些沒有多少固定資產的公司，卻可以沉淀上百億元的現金流。

創輝陷入崩盤危機后，市場人士普遍猜測其涉嫌挪用客戶資金?！耙患抑薪楣?，如果沒有挪用客戶資金，資金鏈是不會出現這么大的問題的。”一位資深中介人士分析。

據《財經》記者了解，創輝成立于2002年，最初影響力僅限于珠三角地區。但2007年3月，總經理林鳳輝提出年底上市的計劃，隨即開始瘋狂擴張。短短半年時間，在全國開設了近千家門店，以每家近20萬元開店成本計，投入近2億元。

“中介靠挪用客戶資金擴大規模，是一種十分冒險的經營策略，如果成交量維持在一個穩定的水平，資金沉淀也是穩定的；一旦成交量驟然下降，短則15天，最長一個月，便會像創輝一樣垮掉?！鄙鲜鰳I內人士表示。

創輝的資金鏈之所以能在牛市維持，源于二手房交易規則中的漏洞。

按照二手房交易流程，買方在與賣方簽訂轉讓合同后，交納首付款，至雙方完成過戶、賣方獲得全部房款、買方取得產權證，短則15日，長則一個月。

出于規避風險的考慮，買方在沒有取得產權證前，往往不愿將首付款交至賣方；賣方為提高交易速度，也不愿意將首付款交由銀行代管。作為第三方，中介順理成章承擔了代收首付款的職能。以一套二手房首付款20萬元計算，即使創輝旗下門店每月只售出一套房屋，也能沉淀4億元資金。只要每月交易量保持穩定，這筆資金就能穩定存儲在中介賬戶上。

2007年前，一些地方先后出臺對二手房交易資金實施第三方監管的政策，但并非強制執行。

2005年，安徽省規模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元。2006年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業，1.5億元房款不翼而飛。同一年，北京佰家因挪用客戶資金投資，導致資金鏈斷裂。

一系列“中介欺詐”事件，使得房地產管理部門開始重視中介客戶資金的監管問題。2007年，北京市率先出臺第三方資金強制措施，要求二手房交易定金和首付款必須存入指定銀行賬戶，中介公司不得挪用。創輝事件發生后，各地亦紛紛出臺類似措施。

“第三方監管只是限制了中介對客戶資金的濫用，并沒有合理解決這一資金沉淀問題?！倍鞅硎?。

他介紹，房產中介資金沉淀除房款首付外，還包擴租賃業務產生租金沉淀。這兩方面資金沉淀加在一起，遠超人們預料，數額龐大。據稱一家僅20多家門市的中介公司，月資金沉淀便達幾千萬元。

由于缺乏有效監管，房產中介更像一個“體外”金融機構。一些業內人士向《財經》記者證實，在強制資金監管前，很多銀行私下里都和中介機構關系密切，希望能幫助打理這筆資金。

“對中介來說，這筆現金流就像一把槍，有人用它殺人，有人用它自衛。用法不同，全靠自律?！鄙鲜鲋写蠛慊吖鼙硎尽?/p>

一位資深業內人士則評價，創輝的迅速擴張和做大上市計劃中，顯然隱含著將中介作為資本運作的融資手段之意。只是，沒等來大雨，卻遇到了旱災。

漲跌之爭

近日，北京市建設委員會（下稱北京建委）市場處召集了各大中介公司老總開會，旨在平抑近期房產中介市場不穩定態勢。對于會議內容，北京建委市場處處長沈浩諱莫如深。北京建委副主任苗樂如則表示，北京建委因行政能力有限，一直委托北京市房地產中介協會對市場實施監管。針對中介市場出現的問題，今后將加強監管力度。

中介危機的誘因，一方面源自宏觀調控，尤其是消費信貸的緊縮。另一方面，與二手房價格今年迅猛上漲，已逼近新建商品房價有關。

據中介機構數據顯示，2002年，北京二手房均價僅為2977元／平方米，2005年漲至3841元。至2007年，均價達9300元。二手房價格畸高，是令購房者選擇持幣觀望的主因。

大部分市場人士仍對中介前景保持樂觀。其理由是，中介行業完全依附于房市宏觀景氣指數，自身并無固定資產，企業只要穩健經營，不占用客戶資金，即使被迫關閉一些門店，損失并不大。

另一方面，作為房市晴雨表，盡管2007年四季度受交易量萎縮影響，中介市場出現波動，但縱觀全年，北京二手房成交量依然達到9.4萬套，比2006年的7.2萬套上漲了30.1％。

“二手房價格要真正開始下降，才意味著整個房地產市場的下降。”鏈家地產副總經理金育松表示。他認為，房市目前仍處于買賣雙方的博弈中。