淺析投機和信息不對稱的房地產市場模型

自2005年以來，我國房地產行業處于過熱狀態，全國各城市商品房價格一路飆升，眾多新樓盤一經推出即告售罄的消息屢屢見諸媒體。政府已意識到過熱的房地產市場將會給國民經濟帶來嚴重的負面影響。隨著“國六條”和“國十五條”的推出和執行，政府對房地產市場進行宏觀調控的重拳連連出擊。筆者認為投機和信息不對稱是造成我國房地產市場過熱的兩個重要原因，通過建立一個投機和信息不對稱的房地產市場模型并對其進行分析，我們可以更清楚的認識我國目前房地產市場的實際情況。

一、建立投機和信息不對稱的房地產市場模型的基本前提條件

微觀經濟理論的建立是以一定的假設條件作為前提的。在微觀經濟分析中，根據所研究的問題和所要建立的模型的不同需要，假設條件存在著差異。在投機與信息不對稱房地產市場模型的研究中，我們同樣需要以一定的假設條件為前提。這樣的假設條件未必完全符合事實，但這些假設條件的存在卻為理論上的分析提供了方便。

1.“經濟人”的假設。“經濟人”在一切經濟活動中的行為都是合乎所謂的理性，即都是以利己為動機，力圖以最小的經濟代價去追逐和獲得自身最大的經濟利益。在房地產市場中，供給者總是力圖通過提高房價獲得最大的經濟利益，而需求者則總是力圖通過壓低房價來獲得最大消費效用。

2.信息不對稱的假設。即指市場上從事經濟活動的個體（供給者和需求者）所掌握的信息是不對稱的，即總有一部分市場主體所掌握的信息比其他主體相對要多。在房地產市場中，信息不對稱現象尤其嚴重。一般來講，房地產供給者所掌握的信息相對較多，而房地產需求者所掌握的信息較少，這就使得掌握信息較多的一方能夠利用信息優勢來影響或控制房價，從而為自身謀取更多經濟利益。

3.商品房完全同質的假設。即指房地產市場中所交易的商品房完全同質，不具有任何差異。投機和信息不對稱的房地產市場模型中排除了因商品房差異化而帶來的價格差異問題，有利于簡化該模型，方便進一步的分析。

二、投機和信息不對稱的房地產市場模型及其分析

1.我們先來分析信息不對稱的房地產市場模型

在傳統的自由競爭的市場模型中，房地產市場會在市場供求力量的自發作用下達到均衡（圖1）。即在市場供求力量的自發作用下，供給曲線S與需求曲線D相交于均衡點A。

但在我們前面所述的四個假設條件下，由于房地產供給者掌握有更多的信息，作為理性的市場主體，他們會利用這些信息優勢隱瞞或故意捏造一些利己的信息，從而使得市場價格提高，市場均衡點將偏離點A的位置。

房地產供給者主要通過兩個渠道影響房地產市場的均衡狀態。

第一個渠道是通過采用虛假交易合同或隱瞞待售房源信息等手段，使市場中的需求者產生如下錯覺：市場中的商品房供給數量偏少，必須通過提高價格方能獲得商品房（圖2）。在模型中主要表現為人們誤認為供給曲線S向左移動到了S1的位置。在這樣的情況下，市場在點B達到新的均衡，房價也如供給者所愿由P*上升到了P1。由于我們假定了該市場是短期生產，所以商品房總供給量在短期內是固定的，即實際供給曲線為NAM。此時供給者再把原來隱瞞起來的待售商品房逐步釋放出來，均以P1價格悄悄銷售出去，從而可以多獲得相當于P1CAP*的利潤。

第二個渠道是房地產供給者通過虛擬交易合同、房托等手段，給市場中的需求者造成另一種錯覺：市場需求旺盛（圖3）。因此，需求者誤認為需求曲線D已經向右移動到了D1的位置。由于我們假定了該市場是短期生產，所以商品房總供給量在短期內是固定的，即實際供給曲線為NAM。此時市場在新的均衡點B1達到均衡，商品房價格提高到P2，供給者從而可多獲得相當于P2CAP*的利潤。

2.在信息不對稱的房地產市場模型中，我們再考慮進去投機因素

投機者出于投機以謀取利潤的目的，紛紛購買多套商品房，人為地加大了商品房的需求量，從而使得房地產市場的需求曲線進一步向右移動，如圖4和圖5所示。

圖4中，投機使得需求曲線D向右移動到D2位置，需求曲線D2與實際供給曲線NAM相交于新的均衡點G，從而使房價再次上升為P3。

圖5中，投機使得需求曲線D1向右移動到D3位置，需求曲線D3與實際供給曲線NAM相交于新的均衡點G，從而使得房價進一步上升為P4。

通過投機和信息不對稱的房地產市場模型分析，我們可以清楚地知道，房地產開發商的信息優勢以及投機者造成的需求增加是房價上升的主要原因。以上就是我們對房價持續上升原因所進行的經濟學分析。

三、以房管局為核心的房地產市場監控措施

在投機和信息不對稱的房地產市場模型中，造成房價持續上升的主要原因是房地產開發商的信息優勢和投機者的投機需求。倘若我們能消除投機現象和信息不對稱現象，使市場供求雙方掌握有相等的市場信息量，則房地產市場可重新處于自由競爭的市場均衡狀態。筆者認為，建立以房管局為核心的房地產市場監控體系，可以最大限度地消除投機和信息不對稱問題，確保房地產市場處于最有效率的自由競爭市場。

1.政府督促各房地產開發商在其售房處的明顯位置公布該開發商及其項目的真實信息，包括開發商的性質、注冊資本、該項目的建筑面積、戶型、戶數等，使需求者能全方位了解開發商及其樓盤信息，對房地產市場供給情況有所大致的了解。

2.加強房地產開發商與購房者的購房合同管理。凡是購房合同一經簽訂，雙方均必須在限定時間內到房管局進行備案。凡逾期未到房管局備案者，理應受到相關制裁。嚴格合同管理，是政府掌握房地產市場供求信息的關鍵所在。

3.房管局應以到其處備案的合同為依據，定期在大眾媒體公布各樓盤的銷售數據，任何公民都可以得到該信息，從而消除房地產開發商的信息優勢，使供求雙方重新回到理想的均衡狀態，確保房地產市場健康發展。

4.房管局開發軟件系統，按照備案合同的相關信息，建立購房數據庫。保證國家宏觀調控部門能通過該數據庫檢索購房者所擁有的房產數量，甄別投機者與普通商品房需求者，從而采取相應的調控措施，遏止投機行為，保證房地產市場有序發展。

我們必須清楚，以房管局為核心的房地產市場監控措施，不等同于政府對房地產市場的宏觀調控措施。房地產市場監控措施的主要功能是收集房地產市場供求的相關信息，為政府的宏觀調控提供依據。政府依據房地產市場監控措施所收集到的房地產市場信息，對不正當的市場行為及投機行為進行約束和矯正，保證市場力量有效對房地產市場進行配置。

（作者單位：1.西南財經大學國際商學院；2.四川大學華西公共衛生學院）