中國房市的秘密

中國式救市的謎底揭曉

10月28日、29日兩天內，中國式救市的謎底揭曉了。在俄羅斯，溫總理還用6個字點出了政府主導投資的三大方向鐵路、汽車、煤礦。這是一次少見的明確表態。中國已經進入調動一切手段應對經濟下行的新政策期。新政策期要做的第一件事是政策檢測。檢測怎么讓政策的積極信號傳遞出來，檢測在哪些方面還需加一把火。不用多想，僅僅從恢復企業的融資能力、恢復中產階層的消費能力，以盡量擴大內需基本群體的角度出發，資本市場都是需要進一步政策鼓勵的地方。而且相對于房產市場，資本市場啟動的成本和門檻更低。

顯然，在調動一切手段應對經濟下行的新政策期，在盡力挽救信心的當下，資本市場還欠一把火。

房貸族負擔越來越輕

中國人民銀行宣布，將再次下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率。尤其惹人關注的是，一年期人民幣存貸款基準利率下調各1.08個百分點，對于此次央行大力度降息，杭州的市民和企業是如何看待的呢?

從今年10月9日起，央行已經連續三次下調存款基準利率。一年期存款基準利率從本輪降息周期前的4.14％降到了2.52％。

我們比較發現，本輪降息周期以來，三年期和五年期的存款利率已經分別下調了1.8個百分點和1.98個百分點。

1、房貸族：負擔越來越輕了

央行這次大幅降息，對于房貸族們來說無疑是個好消息。雖然今年以來存款利率只降了三次，但是貸款利率已經是第四次下調。對于今年9月16日前按揭買房的市民來說，明年1月1日起，月供的數字將會有明顯的變化。

業內人士指出，此前銀行對房貸新政十分謹慎的一個原因是，房貸利率打7折后會出現存貸款利率倒掛現象，從這次商業貸款和公積金貸款的情況來看，按照此前央行房貸新政規定的首套房房貸利率可打七折來計算，調整后的五年期以上商業房貸利率最低達到約4.28％，而公積金貸款為4.05％，兩者利息差進一步縮小。

2、投資者：期待股市能扭轉頹勢

今年股市的單邊下調，讓眾多被套的股民郁悶不已。“留了些底倉，如果有效突破2000點，肯定加倉做一波。”翁先生覺得有了管理層全力刺激經濟的組合拳，股市目前沉悶的局面或許能夠得到改變。

錢向勁表示，降息雖在投資者預料之中，但央行這次大力度的降息，值得投資者認真分析和研究。只有企業基本面轉好，股市走牛才有比較扎實的基礎，三季度上市公司業績增長速度明顯放緩，引發機構投資者對后市的擔憂，而連續的降息和降低存款準備率等措施，有利于企業應對當前遇到的資金困難，這對股市來說，是一個長期的利好。他進一步分析認為，此次降息對房地產業等資金密集型企業是大利好。

3、房地產標桿萬科稱：全年銷售同比下降已無懸念

萬科市場占有率從37％提高到50％，其董事長王石稱，房地產行業重新洗牌是行業自然規律，政府無需干預和救助。

12月9日，萬科董事會公告，2008年11月份實現銷售面積42.1萬平方米，銷售金額35.7億元，分別比上月增加-9.3％和6.6％，比2007年同期分別增加3.4％和-15.6％。2008年1～11月份，萬科累計銷售面積490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比2007年同期減少8.6％和7.9％。

4、部分省份放棄建經適房 全國住房體系面臨調整

4萬億投資誘惑下，地方住房保障體系正在悄然變化。河北、遼寧、山東等地先后停建經濟適用房，一改過去重經濟適用房輕廉租房的做法，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。河北石家莊、山東濟寧等城市擬將廉租房和經濟適用房申請條件“并軌”，逐漸減少經濟適用房建設、分配規模。

5、廉租房誘惑

與經適房遇冷不同，廉租房卻在各地走熱。宣布將經適房和廉租房“并軌”的幾個城市，也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建設力度。

一位專家在某網站樂居營銷高峰論壇上說，地方政府原來有熱情做限價房和經適房，是因為這些房屋不需要地方政府投資，地方政府出地，開發商出錢。而目前房價下跌的情況下，限價房和經適房已經影響到了地方房價和商品房銷售，進而影響到了地方的土地財政，因此地方政府對限價房和經適房的態度急轉直下。

政策導向的作用力

房地產救市也是中國經濟的救市，大約已成了一種上下的共識，至少央行的下一步調控中，這已成為了一項重要工作，保持房地產市場的健康平穩發展已和中國經濟的整體運行緊密相關了。但愿這個預期不是僅僅停留在還希望下一步再出臺或連續不斷出臺新的政策上，否則這種助長觀望的反作用力仍會成為籠罩在市場上的一片烏云。

住房市場銷售的反彈說明什么

在政策的強烈刺激影響下，11月的市場出現了報復性的反彈，給連續數月量價齊跌的疲軟市場打了一劑強心針，似乎讓寒冷的冬天中有了一絲暖意，雖不能證明已進入了上升的通道，但至少應從銷售反彈的背后看到一些方面。

一是，說明中國并不缺少住房的剛性需求，不存在需求不足而造成的市場銷量下降。存在的只是政策預期的不確定性，市場中的消費信心倍受打擊而不敢消費。

二是，說明中國并不缺少住房的消費能力，不存在因房價過高而形成的市場泡沫。存在著合理的價格性能比和支持消費擴張的信貸政策，當低利率大大降低了消費的成本時，必然刺激和提升了消費的能力。

三是，說明中國并不缺少擴大內需的消費增長點。

四是，中國并不缺少經濟發展的動力，而是“兩房”的調控措施讓民眾與投資者在政策的打壓之下失去了增長的信心。

非常時期應使用非常之策，這本并不是什么特例，但愿中央經濟工作會議能給寒冷的冬天送上一把溫暖的火。