逆勢(shì)擴(kuò)張：酒店式公寓“借冬風(fēng)”

10月底，一家五星級(jí)酒店式公寓——鵬利輝盛國際公寓(Fraser Sultes Top Glory)在上海陸家嘴隆重開業(yè)，而當(dāng)時(shí)正值中國的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速初顯回落之際。但是，新加坡輝盛國際管理有限公司(Frasers HospitalitLy)的首席執(zhí)行官曹炳森(Choe Peng Sum)卻對(duì)中國面臨的經(jīng)濟(jì)增速減緩并不以為意。事實(shí)上，他認(rèn)為這是一個(gè)真正的發(fā)展良機(jī)。

“我們要在經(jīng)濟(jì)衰退中扎根成長，這就是我的策略。”曹先生說道，“我們是樂觀的，也許聽上去有點(diǎn)兒過于樂觀，但是坦率地說，目前有許多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售速度已大不如前，因此有很多業(yè)主和開發(fā)商正在將物業(yè)轉(zhuǎn)型為酒店式公寓，而不是出售這些物業(yè)，特別是那些地處黃金地段的物業(yè)，而那正是我們的市場(chǎng)所在?！?/p>

每次經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，總有一些為數(shù)不多的行業(yè)異軍突起，而在近期中國亦是如此。一個(gè)強(qiáng)健的反周期行業(yè)在這股始于三季度的經(jīng)濟(jì)寒流中崛起，它就是酒店式公寓。這個(gè)隸屬于酒店業(yè)的，主要面向在異地旅居數(shù)周或數(shù)月的商務(wù)旅客的細(xì)分行業(yè)在數(shù)年之前尚名不見經(jīng)傳，如今卻借房地產(chǎn)業(yè)遭遇危機(jī)之“冬風(fēng)”，在中國及亞洲其它地區(qū)快速發(fā)展。

對(duì)于酒店式公寓運(yùn)營商而言，住房價(jià)格下跌已經(jīng)成為他們的發(fā)展商機(jī)，中國國內(nèi)物價(jià)漲幅已于年內(nèi)穩(wěn)步回落、信貸危機(jī)亦導(dǎo)致住房成交量銳減。中國70座大城市今年的房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新低：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份中國70座大城市的房價(jià)漲幅為10.9％。至8月份，房價(jià)漲幅回落至5.3％，9月份的漲幅僅為1.6％。曹先生指出，由于銀行緊縮放貸標(biāo)準(zhǔn)，加上潛在購房者對(duì)樓市采取觀望態(tài)度，使得樓市成交量有所縮減。

在樓市放緩的背景下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商往往不愿意以低于預(yù)期目標(biāo)的新價(jià)位出售他們的公寓樓，但是他們很有興趣將公寓樓出租給專業(yè)的酒店式公寓連鎖集團(tuán)。開發(fā)商仍然擁有物業(yè)的所有權(quán)，因此如果樓市回暖，他們就可以出售物業(yè)，但是與此同時(shí)，他們可以從其開發(fā)項(xiàng)目中獲得穩(wěn)定的收益。

對(duì)經(jīng)濟(jì)寒流的抵抗力

即使從需求角度來看，酒店式公寓業(yè)務(wù)對(duì)于經(jīng)濟(jì)寒流也具備一定的抵抗力。酒店式公寓直接瞄準(zhǔn)的是旅游市場(chǎng)利潤最豐厚的領(lǐng)域：那些每年數(shù)周乃至數(shù)月出差在外的男女商務(wù)旅客。頂尖的酒店式公寓連鎖集團(tuán)提供的是五星級(jí)酒店式的上乘服務(wù)，包括客房服務(wù)、健身中心、24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)以及公司優(yōu)惠，他們還能讓客人每次在具有家庭特色的自住式單位里住上幾個(gè)月。

在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商務(wù)旅客都在尋找新的省錢途徑，酒店式公寓通常要比同類酒店便宜一些。在新開業(yè)的鵬利輝盛國際公寓，客人能以每天200美元的價(jià)格租下一間寬敞的雙臥室公寓，以此低于同類五星級(jí)酒店的房價(jià)，住客將在酒店式公寓擁有兩間臥室、書房、餐廳、起居室、廚房各一間，而且地處中心地段，可以享受許多酒店式的服務(wù)。同時(shí)，由于酒店式公寓的租戶一般訂立三至六個(gè)月，基本為一年以上的長期租約，因此他們可以充分利用其中的杠桿作用，享受優(yōu)惠的費(fèi)率。

“經(jīng)濟(jì)環(huán)境也許給旅游帶來了一定的影響，但是，由于我們的住戶通常跟著項(xiàng)目或工作調(diào)動(dòng)而停留較長時(shí)間，因此在因經(jīng)濟(jì)衰退造成的旅游市場(chǎng)驟跌的情況下，我們提供的服務(wù)比較有彈性。”新加坡雅詩閣集團(tuán)(Ascott Group)旗下的雅詩閣酒店首席執(zhí)行官杰拉爾德·李(Gerald Lee)說道，雅詩閣集團(tuán)是全球最大的酒店式公寓運(yùn)營商?！凹词故窃诋?dāng)前的困難時(shí)期，酒店式公寓仍然受到企業(yè)的青睞，因?yàn)榫频晔焦⒆屍髽I(yè)在給員工安排住宿方面提供了靈活性，他們可以在不需要簽訂長期租約的情況下，為員工安排不同期限的住宿?！?/p>

酒店式公寓還有助于減少日常開支，節(jié)儉的房客可以自己煮飯、洗衣，還能減少電話和上網(wǎng)費(fèi)用。此外，一間酒店式公寓還可以容納多名住客。李表示，“這樣一來，公司就能讓多名員工同住一套酒店式公寓，而不用為他們?cè)诰频陠为?dú)開房了。”

到目前為止，盡管全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響日益嚴(yán)重，酒店式公寓市場(chǎng)卻是毫無懼色?！斑@一市場(chǎng)依舊十分景氣?！盨ACO公司的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)理納奧米·米爾恩(Naomi Milne)說道，這家英國公司擁有并管理著英國400家酒店式公寓，以及全球各地另外12000個(gè)公寓單位。“其中的一個(gè)主要優(yōu)勢(shì)是，企業(yè)客戶看到了在酒店式公寓住宿的成本效益。以往當(dāng)人們?cè)诰频曜∷薜臅r(shí)候，他們需要支付酒吧賬單、高額上網(wǎng)費(fèi)用、餐廳賬單以及巨額電話賬單，而在酒店式公寓住宿就能將上述部分開支直接砍掉?！?/p>

房租便宜成了酒店式公寓強(qiáng)有力的宣傳口號(hào)。短期游客傾向于下榻酒店，但是長期逗留的客人(居住時(shí)間在一周以上)往往選擇公寓住房。負(fù)責(zé)臨時(shí)專案的政府或商業(yè)顧問、開展中期項(xiàng)目的經(jīng)理和高管以及尋找永久住房的旅居國外人士，這些都是酒店式公寓的“標(biāo)準(zhǔn)客戶”?！霸S多經(jīng)常出差的人士對(duì)酒店式公寓有了越來越多的了解，他們所在的公司也對(duì)此表示支持，將酒店式公寓住宿計(jì)劃作為酒店住宿計(jì)劃的替代或并行方案。”米爾恩說道。

同時(shí)，酒店式公寓也打入了休閑旅游市場(chǎng)。“我們正在向休閑市場(chǎng)敞開大門，時(shí)下休閑市場(chǎng)的主流是以家庭為單位的客人，而不是夫婦或單身客人?！陛x盛國際的曹先生說道，“如果只是三四天的旅程，他們?nèi)匀豢梢韵麻骄频辏侨绻麄內(nèi)页鲂械脑挘胱【频晔焦⑼瑑扇g酒店客房是有區(qū)別的。酒店式公寓更有家庭的氛圍，他們可以住在一起，因此這個(gè)市場(chǎng)有著巨大的潛力?！?/p>

逆勢(shì)擴(kuò)張

由于可以轉(zhuǎn)型為酒店式公寓的豪華公寓樓的供給量陡增，再加上節(jié)儉型商務(wù)旅客的需求，酒店式公寓在中國迅速壯大，在當(dāng)前的旅游住宿市場(chǎng)中“一枝獨(dú)秀”。

雅詩閣集團(tuán)、輝盛國際、櫟木亞太(Oakwood Asia-Pacific)等亞洲領(lǐng)軍酒店式公寓公司各自摩拳擦掌，準(zhǔn)備在亞洲進(jìn)一步發(fā)展壯大。輝盛國際目前在中國擁有九處物業(yè)，其中包括一家在香港新近開業(yè)的物業(yè)，據(jù)曹先生透露，集團(tuán)計(jì)劃到2010年至少再增設(shè)5處物業(yè)。輝盛國際未來或在以下城市開店：天津、廣州、成都、大連、蘇州、西安、重慶、杭州、無錫。

雅詩閣集團(tuán)是全球最大的酒店式公寓連鎖集團(tuán)之一，目前正在經(jīng)營的酒店式公寓達(dá)18000個(gè)單位，另有全球規(guī)模的6000個(gè)單位。據(jù)李先生透露，集團(tuán)目前在中國運(yùn)營的17家酒店式公寓共計(jì)5000余個(gè)單位，計(jì)劃到2010年底增加10座公寓樓。

櫟木亞太集團(tuán)是亞洲排名第三的連鎖集團(tuán)，目前在中國擁有三座酒店式公寓(北京兩座、廣州一座)，集團(tuán)計(jì)劃于未來數(shù)月內(nèi)在杭州和上海開設(shè)兩家酒店式公寓，2010年在北京開設(shè)第三家。到2011年，集團(tuán)將在亞洲新建26家酒店式公寓。

除了能夠抵御經(jīng)濟(jì)衰退影響的業(yè)務(wù)模式之外，連鎖集團(tuán)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的前景表示樂觀?！翱鐕救詫⒅塾谠谥袊陀《葦U(kuò)張，因?yàn)檫@些公司面臨削減勞動(dòng)力成本方面的更大壓力?！毖旁婇w酒店的李說道，“跨國公司在這些市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)或擴(kuò)張期間，勢(shì)必需要配備國際級(jí)別的一流住宿。”

酒店式公寓與酒店之比較

正當(dāng)酒店式公寓在經(jīng)濟(jì)衰退期間春風(fēng)得意之際，中國的酒店行業(yè)開始經(jīng)受痛苦。在北京，酒店業(yè)形勢(shì)異常嚴(yán)峻，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)之前的酒店建設(shè)風(fēng)造成了酒店供應(yīng)嚴(yán)重過剩。中國政府在奧運(yùn)會(huì)期間突然出臺(tái)了一項(xiàng)簽證限制措施，使得入境游客數(shù)量銳減，許多酒店因而元?dú)獯髠⒁货瓴徽瘛?/p>

“今年時(shí)運(yùn)不佳、形勢(shì)不明，主要是因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)和簽證問題。”新開業(yè)不久的北京柏悅酒店(Park Hyatt Beijing)的總經(jīng)理西梅翁·奧利(Simeon Olle)說道，“但是我們正在進(jìn)入傳統(tǒng)淡季冬季，三四月份將進(jìn)入旺季。但是能否達(dá)到三年前的水平呢?我們將拭目以待?！?/p>

上海酒店業(yè)前景一片黯淡，原因不外乎是需求下滑、供應(yīng)過剩。官方表示酒店經(jīng)營情況依然樂觀，但是在私下里，情形令人憂心。據(jù)一家知名美國連鎖集團(tuán)旗下的上海旗艦酒店報(bào)告顯示，11月中旬，該酒店的入住率僅為35％，而傳統(tǒng)旺季的入住率通常在80％以上。在上海，另一家美國連鎖集團(tuán)旗下的五星級(jí)酒店的市場(chǎng)專員在報(bào)告中指出，酒店的MICE(會(huì)議、聚會(huì)、大型會(huì)議活動(dòng)和展覽)業(yè)務(wù)已經(jīng)完全停止。“北京奧運(yùn)會(huì)期間酒店業(yè)務(wù)下滑，我們還沒有真正恢復(fù)元?dú)??！彼f道。而在澳門，許多起重機(jī)停在“金光大道”樓體旁邊，這個(gè)宏偉的開發(fā)項(xiàng)目曾經(jīng)計(jì)劃建造14家酒店及20000間客房，但是現(xiàn)在已經(jīng)完全停工，僅有2座已經(jīng)建成的酒店孤零零地矗立一方。

與此同時(shí)，中國入境游也開始減少。據(jù)中國國家旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年9月，中國入境游客數(shù)量為1056萬人，同比減少了5.94％，而且這是在10月份全球信貸危機(jī)惡化之前的數(shù)字。更加令人感到不安的是，9月份旅游業(yè)收入同比減少了11.36％。今年1月至9月旅游業(yè)收入同比減少了3.26％。

酒店的運(yùn)營成本要高于酒店式公寓，因?yàn)榍罢叩膯T工數(shù)量較多，而且酒店業(yè)務(wù)種類更加復(fù)雜，包括餐廳、大型會(huì)議活動(dòng)、會(huì)議、宴會(huì)、婚慶等服務(wù)。酒店的另一個(gè)劣勢(shì)在于，它無法像酒店式公寓那樣，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期通過收購待售的豪華住宅開發(fā)項(xiàng)目來進(jìn)行擴(kuò)張，因?yàn)榫频甏髽桥c豪華公寓有所不同，前者設(shè)有舞廳、大量餐廳和酒吧、另有會(huì)議室及其他設(shè)施，而這些設(shè)施都是必須在工程建設(shè)前期規(guī)劃在內(nèi)的。

最后，酒店只能祭出減價(jià)大旗，盼望旅游業(yè)能夠回暖?！拔艺J(rèn)為在未來幾年內(nèi)，需求必將趕上供應(yīng)，大型酒店可能必須改變一下他們的業(yè)務(wù)策略。”北京柏悅酒店的奧利說道，“他們將會(huì)發(fā)現(xiàn)客戶越來越精明，而他們必須采取更加積極的行動(dòng)去爭(zhēng)取業(yè)務(wù)?！?/p>

與此同時(shí)，一些連鎖集團(tuán)也放緩了擴(kuò)張速度?！翱紤]到現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，我們采取觀望態(tài)度，等待合適的時(shí)機(jī)到來，”JIA酒店的老板黃佩茵(Yenn Wong)說道，JIA酒店在上海和香港各開了一間精品酒店。“一開始我們?cè)诳?，但是現(xiàn)在的市場(chǎng)每況愈下，我們決定擇機(jī)收購優(yōu)良資產(chǎn)。中國的環(huán)境不錯(cuò)，但是充滿挑戰(zhàn)?！?/p>

有些酒店連鎖集團(tuán)開設(shè)了自己的酒店式公寓來作為回應(yīng)，尤其是萬豪酒店和四季酒店。在萬豪國際酒店集團(tuán)的全球19家酒店式公寓中，有3家萬豪行政公寓設(shè)在中國，9家設(shè)在亞洲；而四季酒店集團(tuán)在吉隆坡、澳門和香港擁有并經(jīng)營著自己的酒店式公寓，集團(tuán)旗下的四季匯酒店式公寓(Four Seasons Place)在這些城市經(jīng)營得非常成功。

萬豪國際酒店集團(tuán)的區(qū)域營銷副總裁勞倫斯·吳(Lawrence Ng)表示，集團(tuán)正打算在中國擴(kuò)大其酒店式公寓的產(chǎn)品組合，“我們現(xiàn)在北京擁有一座萬豪行政公寓(MEA)，未來三至六個(gè)月內(nèi)，我們將再開設(shè)一家。目前我們?cè)谏虾碛袃杉胰f豪行政公寓，我們將酒店式公寓作為萬豪集團(tuán)頗具發(fā)展前景的領(lǐng)域，藉此來擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)和市場(chǎng)占有率?！?/p>

經(jīng)濟(jì)低迷的影響

酒店式公寓盡管具有抵御經(jīng)濟(jì)衰退的能力，但是若經(jīng)濟(jì)減緩的時(shí)間延長，將仍然給頂級(jí)連鎖集團(tuán)帶來了負(fù)面影響。針對(duì)短期住客市場(chǎng)，酒店推出更加優(yōu)惠的費(fèi)率，特別是針對(duì)幾天的租約，而針對(duì)租期在六個(gè)月以上的長期住客市場(chǎng)，更加便宜的空置豪華公寓將是酒店式公寓的強(qiáng)勁對(duì)手。

在酒店式公寓內(nèi)生活了六個(gè)月乃至一年之后，部分房客傾向于租住普通的住宅公寓。輝盛國際的曹先生表示，“我們?cè)跔?zhēng)取比較長期的客戶，但是卻一腳踏進(jìn)了租房市場(chǎng)，開始與別墅和住宅公寓展開競(jìng)爭(zhēng)。”

而酒店已經(jīng)開始通過降低房價(jià)來做出響應(yīng)?！霸谶^去12至18個(gè)月里，部分城市的酒店房價(jià)在逐步打折，現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，部分酒店的房價(jià)確實(shí)很有競(jìng)爭(zhēng)力?！盨ACO公司的米爾恩說道?！斑@就意味著我們必須大力宣傳酒店式公寓與酒店相比的更多益處。如果有人要住上幾星期的話，酒店未必是合適的，所以就要讓他們知道酒店式公寓的好處和優(yōu)勢(shì)?！?/p>

經(jīng)濟(jì)衰退期間，行業(yè)客戶自然會(huì)更加堅(jiān)持討價(jià)還價(jià)?！霸S多企業(yè)要求租約更加靈活，而不是簡單的一年期或兩年期的租約?！辈芟壬f。由于市場(chǎng)不景氣，他們更愿意按月簽訂租約，而不是訂立長期的租房合約。

但是歸根結(jié)底，經(jīng)濟(jì)減緩的危機(jī)是一次千載難逢的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。酒店式公寓連鎖集團(tuán)有時(shí)擁有他們管理的物業(yè)資產(chǎn)，但是更多的是，他們僅對(duì)別人擁有的物業(yè)進(jìn)行管理，而這些業(yè)主通常是物業(yè)開發(fā)商。近來，這些開發(fā)商非常高興能與酒店式公寓的運(yùn)營商聯(lián)手合作。

“在讓利出售中，我想許多開發(fā)商無法得到他們想要的價(jià)格，而繼續(xù)持有資產(chǎn)則需要承擔(dān)巨大的存置成本。”輝盛國際的曹先生說道，“所以這是個(gè)很有趣的矛盾觀點(diǎn)，但是在類似于目前的時(shí)局中，我們實(shí)際上獲得了更多的資訊和利益。盡管這聽上去不太現(xiàn)實(shí)，但是在2010年我們將有望實(shí)現(xiàn)8000個(gè)公寓單元(的目標(biāo))。”