關于中國房市低迷的分析與研究

【摘要】在今年的世界金融風暴中，中國已經受到嚴重影響，房市低迷不振就是其表現之一。本文通過定性分析導致房市低迷的多方面原因，揭示房地產行業不合理的一些因素，并據此對房市作出建議。

【關鍵詞】房市；泡沫；原因；控制房價

【中圖號】F293.3【文獻標示碼】A【文章編號】1005-1074(2008)11-0316-01

1中國房市的現狀

據易居房地產研究院的統計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環比下滑22%，只相當于去年同期成交的三成。

2中國房市泡沫從膨脹到破滅

現在讓我們一起來分析各個領域如何一起推動了中國房價的非理性快速上漲和下跌以及他們將在自己的角色中承擔的后果：

2.1國際熱錢從2003年以來，中國房價進入了快速上漲的階段。國際熱錢的大量涌入，推動了房價的快速上漲。然而“恰巧”在這一年，國際社會開始強烈呼吁人民幣升值，國內外關于人民幣升值與否的論戰不斷升級。這仿佛是一出早有預謀的經濟掠奪。讓我不禁想起了日本“失去的十年”。同樣是上升的利率和瘋長的房價背景，二者有著驚人的相似。以美國的金融巨頭為首的財團大舉進軍中國房市的動力何在呢？這是因為人民幣的穩中有升。1997年東南亞金融危機，中國“人民幣不貶值”的承諾得到了證實。這樣更加堅定了國際游資進入中國的信心和決心。美國財團進入中國房市有雙重利益誘因——資產價格的升值和人民幣的升值。在外資的推動下，中國房價開始進入了非理性瘋長的階段，房地產泡沫不斷堆積。然而，2008年的中國房地產市場開始降溫，在房價不斷攀升10年后出現了拐點。美國的第二大投行摩根士丹利早在約五年前就開始在上海地產市場大舉投資。最近幾個月，摩根士丹利管理的房地產基金將兩個上海大型豪華住宅項目上市待售。摩根士丹利似乎早在華爾街當前危機之前便已制定上述出售計劃。大摩的這一舉動，表明了他們并不看好中國目前的房市。另外一些海外投資者也紛紛出售其在華的產業。

2.2開發商 近年來，逐利性和欲望無限性已使越來越多的人投身于房地產開發產業中。三四年前的開發商在房價上漲的期間的確獲利不少，但是，在開發商把房產銷售出去變換成現金之前都不能稱作是獲利。正是這種欲望的無限性使開發商們無法正確[判別房地產的供求關系，只是一味地在人們預期房價持續高速增長的推動下，市場上出現了大量的需求信號。然而，這些都是虛假的繁榮信號。開發商們就在這些不真實的信號下不斷瘋狂擴張，以至于達到了今天大量建筑物空置的現象。而他們自身也將承受無法銷售完建筑物，資金無法流動，以至無法歸還貸款，因此，在房地產泡沫破滅的過程中，銀行等信貸機構也將面臨不可估量的損失。

2.3購房者大家不妨思索這樣一個問題，商品的價格是以價值為基礎，受供求關系影響圍繞價值上下波動的，而房價為什么會這樣脫離價值非理性地瘋長。那是因為市場上存在一種“求大于供”虛假信號和人們因為預期房價繼續上漲而作出的非理性投資。購房者就其目的來分可以分為兩種：炒房族和“房奴”。市場上“求大于供”這鐘錯誤信號的主要傳播者正是炒房族。他們看到了房地產快速增長帶來的巨大而易得的經濟利益，便不斷購進房，等待房價上漲再予以拋售。從而傳達了一種虛假的需求信號。有許多炒房族都購置多套房產，這就出現了很多建筑物無人居住的情形。價格長期背離價值過后終究會回歸理性。房價在瘋狂上漲的以后降溫，如果炒房者未能賣出房產，那他們也將成為最終的買單者。“房奴”是房價上漲的直接受害者，很多人無法支付高額的房價而選擇了貸款，用幾十年來償還負債。但是，既然“房奴”是直接受害者，市場上也就形成了一種需求旺盛的信號，一層一層地推動著炒房族，開發商加大建房和購房的力度，從而造成了一種虛假的繁榮。而當一切的炒作降溫，嚴重背離價值的價格也將逐步回歸理性，而那些還未將房產脫手的人，都將成為買單者。

3中國房市未來的走勢

房價下跌的趨勢一旦形成，在短時間內便難以逆轉。雖然現在全國的房價呈現出一片普降的形勢，然而，房產供大于求已是事實，大多數人始終保持著觀望態度。估計在2009年下半年左右能回歸到一個較合理的水平，中國房市將進入一個調整周期，將保持正常的緩慢上漲狀態，短期內不會再出現幾年前，房價瘋長，大量物業空置而很多人買不起房的狀態。

4控制房價的穩定才是救市的關鍵

在現在房價普降的環境中，一個不可忽視的問題是——人們的預期。在一次次的降價中，大多數人都持觀望態度，大家都希望在最低點買到房產，正是這種房價還會再跌的預期促使人們等待著一輪又一輪新的降價，而開發商在面對無法脫手的房產而急需資金周轉的情況下，也只能一次一次降價，從而形成了一種惡性循環。房價的穩定也許才是消費者的定心丸。

中國政府也意識到了房地產的危機，降低貸款利率雖然實質上沒有太大的幫助，但是，這象征著政府的態度。房價的急劇攀升或急速下降都會給中國經濟帶來不可估量的損失。應當如何救市成為了如今最棘手的問題。政府要做的是讓房價穩中有降、逐漸回歸理性，而不可輕率決策，讓“次貸危機”在中國重現。

5參考文獻

1毛大慶.中國房地產離危機有多遠?[J].資本市場，2008，(04)

2流帆.中國房市迷局房價漲漲漲[J].英才，2004，(11)